物业和COVID-19

通过 莎拉·麦金森(Sarah Megginson) | 2020年6月11日

与世界其他地区一样, 您的投资物业 已处理并响应COVID-19威胁。这是一种不断变化的危机,随着越来越多的信息和新数据的出现,这种危机每天都在演变。

那里’不可否认,这是一个非常不寻常的时刻–一种不熟悉且未经测试的工具。它’谨慎和关心是很自然的。当你’如果不确定下一步该怎么做,最好的做法就是寻求专家的帮助,并且’s exactly what we’ve在这里为您编译。

在他们之间,对我们提供以下见解的人们共同积累了数十年的房地产投资经验。

我们度过了经济衰退,全球金融危机(GFC),采矿业的繁荣与萧条,利率微跌20%以及介于两者之间的一切。尽管这些情况都没有像我们现在遇到的情况那样,但它们确实揭示了一些关键的经验教训。

您的投资物业 杂志吧’教育和提供信息始终是我们的使命。这是时间窗口,不太可能重复。虽然隔离期似乎可能比最初预期的要长,但刺激措施的响应也将大大增加。

那么,专家如何看待不断变化的COVID-19情况,’以及如何让投资者保持冷静而不屈服于基于恐惧的决策?

凯特·巴科斯(Cate Bakos)
澳大利亚房地产买家经纪人协会(REBAA)主席

“3月13日(星期五),对于我们国家的大多数业主而言,事情变得严重起来。在最初的几天里,提到大流行似乎使我们感到恐惧。

“现在已经出现了两个买家阵营:那些害怕并乐于将其摆在买家面前的买家。‘wait and see’能力,以及那些绝望而感到‘立即购买或等待很长时间’氛围。供应商可能会紧张不安,但是很多买家正在弥合COVID-19之前和之后的价格预期之间的资金缺口。

“With the RBA’最近一次降息,加上我们的联邦政府’刺激措施的发放,我们必须预料到,当我们从COVID19中恢复(并且我们将恢复)时,反弹的幅度可能比上一次低迷时期大得多。

“78亿人可能是人类历史上第一次实现共同目标。到2020年下半年,当所有人都摆脱困境时,被压抑的需求将大量释放”

“借贷能力将大大提高,再加上供应商推迟计划出售的可用库存有限,这种鸡尾酒可能为我们的首府城市带来了可观的价格上涨。更不用说对投资者的现金流量影响:最近连续降息将吸引大量投资者’投资组合的现金流量为正数,从而缓解了当困难时期打击家庭收入时立即清算投资物业的需求。

“显而易见的问题仍然存在:这将持续多久?在失业率保持相对稳定的情况下,我们将如何应对?毫无疑问,COVID-19会在经济上伤害许多家庭和企业,但我们确实要记住,就像所有令人震惊的全球性事件一样,经济将会复苏。

“It’这是我们如何处理将在经济历史中定义我们和政府的所有这些动态部分。"

本·金斯利
澳大利亚房地产投资者委员会(PICA)主席

“在撰写本文时,我’受最近的一些事态发展的鼓舞。

“首先是澳大利亚央行行长’s ‘有什么需要’/‘桌上什么都没有’银行方式’保持货币市场的流动性和信贷尽可能便宜的努力,以确保在此临时期间业务,工作和收入仍然可行。

“与这一起是银行’中期信号是将现金利率维持在0.25%,直到达到4.5%的失业率和2–3% range.

“其次是银行宣布,他们将为企业和个人住房贷款客户的抵押贷款提供为期六个月的放假假期,以减少停业和抵押贷款违约的风险,从而降低房地产市场出现任何重大价格调整的风险。

“在这场升级的健康危机之前,对财产的基本需求是稳定的,供应受到限制。一旦我们摆脱了健康问题的另一面,由于房地产市场基本面良好,我预计这一需求将大大增加。

“请记住,永远不要像任何投资一样对房地产进行投机。所以,如果你’如果要长期购买,我相信您今天的行为会获得丰厚的回报。"

肖恩·奥利弗(Shane Oliver)
AMP Capital首席经济学家

"冠状病毒对我们的生活方式产生了巨大影响。尽管首先是健康危机,但对经济的影响也很大。我们预计3月和6月季度的GDP增长至少会出现两个负季度,而9月季度可能还会为负。收缩可能很深,因为经济的大部分将被关闭–旅游,旅行和娱乐,其中部分零售业大量涌入。

"过去的大型股市下跌对房地产价格产生了不同的影响。实际上,随着投资者从股票转向房地产,1987年50%的股市崩盘实际上抬高了房价。但是关键是失业会发生什么,因为这通常会迫使销售并抑制需求。

“早在1987年,经济依然强劲,失业率下降,但是随着失业率的上升,1980年代初和1990年代初的衰退使全国首都的平均房价分别下降了8.7%和6.2%。 GFC股市下跌55%,房价也下跌了7.6%,’这是一次衰退,因为失业率从4%上升至近6%。

“拍卖清算率和销售本月显示出放缓的迹象。这可能反映了买卖双方越来越多的要求暂停交易以免暴露于病毒的愿望。社会疏远政策只会加剧这种情况,这可能会使价格上涨趋于平缓。

“相对短暂的衰退将失业率提高到7.5%左右,可能只会使价格回落到5%左右,然后价格会反弹。一场更严重的衰退有可能使房地产市场的潜在脆弱性跳升,这凸显出政府和澳洲联储有必要将COVID-19停工对企业和就业的影响降到最低。”

彼得·库里佐斯(Peter Koulizos)
澳大利亚房地产投资专家(PIPA)主席

“不幸的是,COVID-19的情况会在变得更好之前变得更糟。澳大利亚避风港’虽然还没有达到污染的高峰期,但是一旦达到高峰,中国和韩国的情况便证明了这一点。

“对于房地产和房地产投资者,无需恐慌。正如过去危机(例如1990年代的经济衰退,全球金融危机,非典和猪流感)中发生的情况一样,经济和股票市场在较短的时间内遭受重创,然后反弹。

“在财产方面,这些危机对澳大利亚住宅财产的影响可以忽略不计。然而,在1920年代后期的萧条时期,经济,股票市场和房地产都遭受了巨大冲击,但是随着COVID-19危机的爆发,’只要抑郁症持续下去,影响就会赢得’t be as great.

在这种情况下,关键是现金流量。我们中的许多房地产投资者资产丰富,但现金流却很差,但是在这些困难时期,现金流至关重要。希望您有一些现金被藏起来以备不时之需(因为这里正在下雨天)。如果你不这样做’无法使用一些现金,值得与您的银行谈谈安排信贷额度的问题。

“In summary –保持冷静!在这些时候做出的皮疹决定在将来常常会令人后悔。"

伊丽莎·欧文(Eliza Owen)
澳大利亚研究主管,CoreLogic

"冠状病毒的爆发显然给澳大利亚住房市场带来了下行风险,但最终影响仍然高度不确定。每天都在出现新的信息和政策对策,因此无法对资本增长做出合理的预测。

“然而,一些其他情况使人们想起了房地产市场的基本面以及大流行引发的低迷的特质。

“与股票相比,房地产的波动性较小,对市场冲击的响应速度较慢;它是一种消费品,与就业机会和收入增长的基础息息相关。

“我们度过了经济衰退,全球金融危机,矿业繁荣与萧条,利率微幅上涨20%以及介于两者之间的一切”

“交易活动的影响可能大于市场价值。随着消费者信心的下降和劳动力市场的混乱,越来越多的澳大利亚人可能会搁置高承诺的决策,直到经济,就业和家庭财务的确定性提高为止。

“此外,刺激措施,包括紧急级别的货币政策设置和财政支出激增,应有助于缓解商业活动减少的影响,但2020年上半年可能出现衰退。

“当前高水平的家庭债务增加了住房市场条件下失业的风险。但是,受远离社会距离影响严重的地区在从冠状病毒大流行反弹中的抵抗力将不如其他地区。

“考虑到当前经济衰退的特殊性,澳大利亚某些地区的住房需求(包括租金需求)可能会比其他地区急剧下降。这些地区包括工人无法远程完成工作的区域,如果实施社会隔离,可能需要牺牲收入,临时就业的发生率很高,并且相关行业的就业集中度很高。

“随着更多信息的曝光,我们对与冠状病毒有关的市场成果的观点和研究将继续发展。”

迈克尔·亚德尼
大都会房地产策略师总监

“我的主要课程之一’我们从以前的低迷中学到了采取长期观点的重要性,这种观点总是比短期反应性思维要好。它’从长远来看,真正重要的房地产基础并带动我们的市场。诸如人口统计,供求,可负担性,资金可用性以及当地经济趋势等。

“当然,我们都知道这句老话:当别人贪婪时要害怕,而当别人害怕时要贪婪...但是’这是正常的人性,因此当其他所有人都在四处奔波时,人们都以为您将要购买新房或投资物业时,世界就快要终结了。

“但是,既然我已经投资了8个房地产周期,我发现正是这些条件提供了最佳机会。这意味着现在是时候准备好利用市场所提供的机会了。

“每次全球性动荡之后,房地产价格都会上涨,并且没有理由表明这会有所不同,因为基本面仍然很强–例如我们创纪录的低利率,创纪录的首次购房者数量,高移民(高需求)和建筑业放缓(低供应)。"

西蒙·普莱斯利
房地产学房地产市场研究主管

“从2019年12月起,我们就保持了自己的立场,当时我们将澳大利亚房地产市场基本情况描述为十多年来最好的情况。

“COVID-19是病毒,不是结构缺陷。它实质上意味着‘pause button’将被压制几个月,而每个人都将共同杀死这种细菌。可以理解,尽管隔离期间的房地产交易量将减少,但人们仍然会买卖房地产。住房是必不可少的商品。

“Generally speaking, the 暂停按钮 will be pressed on property prices. Record-low interest rates will underpin that. 是, there will be significant disruption for everyone for several months. But this is a known cause with a known solution and a finite time frame.

“78亿人可能是人类历史上第一次实现共同目标。到2020年下半年,当我们所有人都摆脱困境时,澳大利亚和全球范围内将大量释放被压抑的需求,再加上有史以来规模最大的刺激计划。

“茧的另一面是与我们进入茧时一样令人难以置信的住房供应和低利率环境。坦白说,我’我看好未来!

“对于那些拥有有组织的财务状况的人来说,隔离期提供的费用很小‘window in time’到2020年扎实的开始,到大众从那些茧中爆发时,购买机会就被预定了。”

 

郊区: 坎特伯雷 , 坎皮 , 梅奈 , 北科堡 , 南布里斯班

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