定位市场交易:从“高抵押贷款压力”郊区获利

通过 莎拉·麦金森(Sarah Megginson) | 2014年10月30日
2014/10/30

新的研究表明,澳大利亚各地的抵押贷款拖欠率最高。这就引出了一个问题:您(是否应该)从抵押贷款压力高企的郊区中获利? 莎拉·麦金森(Sarah Megginson) 报告

如果卖方由于某种原因(失业,就业不足,疾病,离婚;清单不胜枚举)而难以偿还抵押贷款,那么那里'比他们甚至有更好的机会'只要他们能摆脱压力,就可以接受低价。 

这种情况可能会为精明的投资者创造机会,帮助他们进行低价房地产交易,而Fith Ratings的新研究可能会促进更多此类交易。

该报告揭示了整个澳大利亚的抵押贷款拖欠率最高的地区,前十大最糟糕的地区中有七个位于维多利亚州。

"I'我不是一个靠别人赚钱的人'不幸的是,但现实情况是,经常遇到麻烦的人需要帮助,并且找到一个可以以较低价格购买房屋的人,可以使他们免于被收回房屋的烦恼,"投资者选择抵押贷款总监兼Your Property Success在线教育创始人Jane Slack-Smith说。

"实际上,它可以为所有相关人员创造双赢。"

最高抵押贷款违约率
(点击放大)

新南威尔士州的Budgewoi取代 冲浪者天堂 报告称,截至2014年3月31日,黄金海岸是按拖欠抵押贷款价值表现最差的邮政编码。

“在20个效果最差的邮政编码中,几乎所有的邮政编码都位于大都市地区,特别是那些以每周社会经济变量为特征的地区,"确认报告作者詹姆斯·赞内西(James Zanesi)。

“在性能最差的邮政编码中,昆士兰州的冲浪者天堂和棕榈湾是唯一最受欢迎的旅游目的地。旅游业一直是2008年至2013年期间表现最差的地区的标志。但是,随着房地产市场的复苏,这些领域总体上有所改善。”

今年的Budgewoi可能排名第一 在过去五年中表现最差的邮政编码中排名不高,出现在10项调查中的9项中 March this year.

Slack-Smith警告说,这表明本报告中提到的郊区房主可能已经挣扎了一段时间,并且将来可能会继续挣扎。 

她建议正在考虑在这些郊区中的任何一个进行投资的购房者应该进行广泛的研究,以确保地理位置和投资机会在多个层面上得到叠加。

“我主张的低风险房地产投资策略不适合在抵押贷款人拖欠率高的地区进行投资,即在市场以下购买;通过翻新或开发创造价值来增加公平性;并从一个预期的增长区域开始购买,” she says.

“这样,您就有三种通过投资获利的方式,因此,如果您犯了一个错误,您仍然有其他选择。可以说,您也许可以将Fitch报告中的一个区域适合前两个策略。但是,我强烈建议,面对抵押压力的地区,从反思的角度来看,复苏之路非常漫长 强劲的未来资本增长。”

Metropole房地产策略师总监房地产专家Michael Yardney指出了另一个有趣的观点,他指出当前利率是最低的’已经有很多年了,并且每个州的财产价值都在增加。

“It’使我着迷的是,这个市场上的抵押贷款欠款正在上升;它’实际上与你相反’d expect,” Yardney says.

“以维多利亚为例。根据惠誉(Fitch)报告,休ume(Hume)是澳大利亚表现最差的地区,拖欠率为2.93%。当您考虑到过去12个月中整个维多利亚州的资本增长超过10%时,我想知道为什么人们会遇到抵押贷款欠款?”

答案很复杂。这可能与以下事实有关:一些购房者变得过分自信并大量举债,最终负债水平超出了他们的承受能力。

“有些人从租房过渡到拥有房屋,却没有意识到他们购买房屋时会产生很多额外的费用和支出,例如维修和市政费,” Yardney says.

“他们还购买了一台新电视,冰箱和家具,并为新房装修,但要付费。” 

投资者可以从抵押贷款拖欠数据中受益吗?

不管为何犯罪率在上升,Yardney认为,投资者在盲目地涉足这些领域以追逐低价交易之前,需要做更多的研究。

“犯罪率上升’不一定意味着有更多的抵押权人拍卖或出售;我当然不’在目前的市场中,绝望的销售水平很高,” he says.

“也就是说,展望未来一两年,’利率很可能会上升,在那些人们目前已经难以偿还抵押贷款的地区,’只会增加更多的压力。”

Yardney补充说,与此同时,随着澳大利亚就业性质的变化,这些也是失业可能上升的领域。

“We’制造业,服务业(如卫生,零售和IT业)减少,这些行业的员工通常居住在城市附近。所以’对于那些明年和次年可能遭受更多苦难的工人阶级,郊区郊区来说,这可能是双重打击。” he says.

“可能有便宜的房产可以买,但事实并非如此’不能使它们成为良好的投资,尤其是在过去这些领域总体表现不佳的情况下,因为它们将来将继续表现不佳。”

Slack-Smith同意这一观点,将Fitch报告中所提到的郊区之间的某些共同点隔离开来。

"购买这些物业之一的明显好处  是指您购买的是廉价房地产,但是这里的假设是,廉价意味着它被低估了。在报告中列出的许多邮政编码中,很明显以下几点是相同的:
  • 高失业率
  • 较低的社会经济家庭收入
  • 人口增长有限推动需求
  • 单行业城镇,经常是旅游城镇或郊区

“所有这些条件都应警告您‘cheap’不是价值,至少在短期内,他们可能没有价值增长的机会。”
 
确保犯罪热点

It’在权衡您的房地产投资选择时,考虑保险很重要。“In areas where you‘抵押贷款拖欠的趋势有所发展,租金拖欠也可能会流入这种模式,”Terri Scheer Insurance执行经理Carolyn Majda说。“我们提倡的事情之一就是拥有一名物业经理。它’在这些类型的区域中,甚至需要保持应收账款的最重要。”
 
房地产‘no-go zones’ 

NMD Data主管John Kovacs表示,不论特定物业讨价还价的多少,投资者应避免使用具有以下属性的物业:
  • 太靠近主要道路和繁忙的道路
  • 远离公共交通,学校和商店
  • 历史上缓慢的资本增长
  • 设计不良的房屋’t be reconfigured
  • 受到议会和/或建筑物限制(包括产权负担)的负担
  • 需要大规模的翻新;您冒着资本过多的风险
  • 显示建筑工艺不佳的迹象

抵押贷款销售:风险与回报

If you’NMD Data董事总经理John Kovacs说,作为投资人或开发商,收回抵押权可以让您以低于预期市场价值的价格购买房地产。该公司专门列出了已故房地产,抵押权丧失抵押品赎回权和房屋管理局的财产。

“在给定的郊区中,有更多的[收据],您的购买价格可能越高,” he explains.

“大多数抵押权人的拍卖和出售都在每个首都的郊区进行,通常称为‘mortgage belt’.”

这类投资的好处首先是较低的价格点。

“可以远低于市价的价格购买房地产,可以享受10%至15%的折扣。这为进入房地产市场提供了更实惠的选择,” he explains.

“他们可能只需要进行较小的翻新,例如绘画,新地毯和美化环境,以使它们如虎添翼,并且由于购买价格较低,它们通常可以提供更高的租金收益。所有这些都可以为您提供未来投资的杠杆。”

当然,这些类型的投资并非没有风险。“这些措施包括支付超出物业价值的费用,翻新的资本过多以及将自己锁定在缓慢增长的资本增长领域,” Kovacs says.

您还面临着陷入困境的邻居可能以讨价还价的地下室价格出售其房产的风险–此举可能会影响您的财产价值。

“评估师需要三笔可比的交易来估算您的财产的价值,如果郊区有三笔火灾出售,那可能会为您的财产设定价格,”警告Slack-Smith。

“最终,除非您至少有两种从自己的财产中赚钱的方法–除非您使用翻新的翻新策略,否则其中之一必须是资本增长–您应该谨慎行事,因为您的廉价房产可能只会成为您损失最大的错误。”
 
莱斯·法泽卡斯从拥有抵押权人的销售中释放利润

莱·法泽卡斯(Les Fazekas)买卖了许多物业,然后迷失了自己的成功秘诀:购买被低估的房屋+翻新以增加价值=巨大的房地产利润。

他的第一笔投资是一笔定期的住宅交易。

2000年代初,他与合资伙伴兄弟Michael一起在昆士兰州购买了一套房屋和土地。

“持有六年后,我们的表现相当不错。我的兄弟有了新的四轮驱动器,我可以买一岁的丰田凯美瑞(Toyota Camry)并还清了一些信用卡债务并存了一些现金,” Les says.

Les受到他们的成功的鼓舞,开始着手研究位于维多利亚州Keilor Downs的当地地区,寻找物超所值的交易。那’是当他偶然发现NMD Data网站时。

“I don’不喜欢从别人那里获利’是不幸的,但事实是,在这种情况下,有人会购买房产,” Les says.

“人们结婚而他们不结婚’打算离婚,但有时童话变成了眼泪。它’只是事实,精明的投资者就会加入进来。”

Les正是这样做的。通过密切关注市场并利用NMD Data的资源,Les能够以远低于市场价值的价格获得许多交易。

What’s more, he’变成了家庭聚会。 Les和他的兄弟,他的妻子Nicky以及他的两个孩子Ben和Vivienne一起购买,翻新和出售了几处房产,每次都能赚到五到六位数的健康利润。


像这样的利润’t come easy…

购买非市场交易时有巨大的利润可释放,但莱斯警告说,您必须准备好袖手旁观。通常被忽视为抵押贷款出售或已故房地产的房屋,因此他们'通常需要一点TLC。

"您可以打开这些房屋中的一些,然后发现一半财产是空的。在抵押权人收回的销售中,您会发现固定装置和附件丢失了:我'在谈论加热器,火炉,热水,一切。我曾经看到一所房子,里面的衣柜都被拆掉了," Les says.

"吓到很多人,因为他们认为'太乱了,无法处理。但是这些东西很容易更换,只要有了一点眼光和一些肘部润滑脂,您就可以把丑小鸭变成天鹅。"

此功能来自 《投资物业》杂志十月号。下载该问题以了解更多信息!


 

郊区: Wallend , Nundah , 西沃东加 , 矛木 , 默多克

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