如何退休财产

通过 伊恩·霍斯金·理查兹(Ian Hosking Richards) | 2014年11月13日

专家建议。 2014年11月13日

我们绝大多数人投资房地产的原因是为了使自己在退休时拥有财务独立性。然而,许多投资者似乎对如何才能从其资产中获得收入流似乎模棱两可  一旦他们达到人生的那个阶段。
收购阶段
随着时间的推移建立大量房地产投资组合的关键是借入资金的使用。 投资者可以从其主要居住地开始,并利用现有股权,以利用自己的第一笔投资财产。 如果从现有股权中借入了押金和购买成本,那么投资者实际上就是在购买价格的105%。 大多数投资者倾向于选择只付利息,因此本金并没有减少。 如果每次借入105%的股份,您最终可能拥有大量股权,但最终也将获得非常沉重的抵押贷款。
例如,如果我们说今天优质投资物业的平均价格为$ 400,000,那么在一个倍增周期中,它的价值应该为$ 800,000。基于10%的年复合增长率,如果投资者在接下来的8年中每年购买1个投资物业,他们将拥有600万美元以上的投资组合。 但是,他们在这些物业上的抵押总和可能约为400万美元。 现在当然租金收入应该是可观的, 但是一旦所有支出都支付了,就可能赢了’剩下足够的正现金流来资助一种过分奢侈的生活方式。
偿还债务?
在此阶段,许多投资者认为,唯一的选择就是出售足够的房产,以完全偿还债务并以租金为生,尽管他们知道自己会在交易中损失很多钱。 例如,您可能必须卖出6笔才能偿还剩余2笔的债务,因为最终您将要缴纳大量的资本利得税, agent fees etc. 
另外的选择?
未来财务独立的关键是资产基础的规模。 资产基础越大,您将创造的财富越多。 那么,如何在不出售下金蛋的鹅的情况下,从退休时的资产中获得被动的免税收入呢?
那么,为什么不继续利用不断增加的资产基础来杠杆化,而是将这些资金用于现金流来改善您的生活方式,而不是用于支付更多房屋的预付款? 如果您的投资组合的价值增加了​​600,000美元,为什么不借用其中的一小部分(例如100,000美元)来维持下去呢? 因为这是借来的钱,所以免税。当然,您将有一笔不可抵扣的额外利息费用,但是您只需要每年平均增加租金,即可产生足够的额外收入来支付提款费用。 而且由于您仅借用价值增长的一小部分,因此每年资产/资产比率的增长将比资产减少的速度快得多,因此贷款与价值之比将下降。
假设您热衷于追求第一选择。 也就是说,在退休时,您出售6套房产以拥有2套房产。 您实际上已将资产基础减少至160万美元。在进一步的倍增周期之后,您的财产价值将刚刚超过300万美元。 但是,如果您保留了原来的8处房产并以股权为生,而不是试图以租金为生,那么您的资产基础为1200万美元。 1200万美元,而不是300万美元。我知道我想要哪一个。
概要
当从投资者的退休投资资产中获得收入时,最好了解投资者可用的所有不同选择。 但是,在投资者进入收购阶段的初期,他们没有’不必太专注于他们将利用哪种选项。 足以知道,如果您在多年内投资了许多经过深思熟虑的投资物业,那么退休时您将处于有利地位,并且您将能够审查这些选择 然后选择最适合您当时情况的一种。


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伊恩·霍斯金·理查兹(Ian Hosking Richards) 是成功的房地产投资者,拥有30多个房地产投资组合。他是Rocket Property Group的首席执行官和创始人,Rocket Property Group是一家领先的独立房地产代理商,每年可帮助数百人进入房地产市场或发展他们现有的投资组合。 
有关更多信息或帮助,请访问 www.rocketpropertygroup.com.au or call 1300 850 038.


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