避免郊区人口增长过快

通过 杰里米 Sheppard | 2021年1月4日

介绍

您听过多少次专家说应该投资于人口增长迅速的房地产市场?它’毋庸置疑,对吗?

错误!

高人口增长并没有’这并不意味着您可能会想到资本增长。实际上,这可能意味着完全相反。

理论

理论 很有道理:假设有固定数量的财产,并且有越来越多的人需要财产。对有限供应的需求增加等于价格上涨。

供应& demand

的 key to getting high 首都 growth is finding markets in which demand 超过 供应和最大程度。

It’一条基本的经济法则。如果需求超过供应(供不应求),价格就会上涨。

尽管该理论是合理的,但该理论的实际应用仍存在一些问题…

问题1– you’如果需求与供给相匹配,则很幸运

人们不会搬入街道上居住的郊区等待财产出现。相反,他们搬进了一个已经空置的住宅。想象一下,建造了100座新房屋。

如果只有90个被占用,则有10个供不应求。但是人口增加了90个新家庭。

郊区的人口增长永远无法衡量需求超过供给的情况。我们真正需要的是错过的人数。

问题2– babies don’t buy houses

如果 出生 是人口增长的主要原因,’施加价格上涨压力。

问题3–人口如何增长

郊区只有三种方式’s 人口 能够 grow:

  1. 大家庭 –即更多的人住在同一住宅

  2. 减少空缺 –即更少的空住宅

  3. 更多住宅

大家庭

每个属性中塞满更多人。

最近30年的每户人口密度 减少了,没有增加。

无论如何,如果人口增长可以处理相同数量的住所,’对价格上涨没有压力。

减少空缺

在典型的澳大利亚郊区,约有30%的物业为租金。如果目前有3%的租金空缺,那么无需建造任何新住房,人口就可以增长约1%。

换句话说,您需要历史上最低的空缺率,才能通过此方法将人口增加1%。

更多住宅

的 3rd way in which 人口 grows in a suburb is the only way in which it 能够 happen in a 重大 道路。郊区经历的主要原因 人口增长是通过 繁重的开发活动 – more homes.

“I’d宁愿在人口根本无法增长的郊区购买。”

关于人口增长预测

例如。:

“未来十年,该地区的人口预计将增加30,000人”

You 能够 picture a queue of people lining up at the gates wanting to get in. But the estimate is actually based on supply.

Council and developers figure out how many more apartments 能够 be built…

…and what land 能够 be cleared to build new houses. 的 forecast 人口 growth is based more on what 能够 be 提供 与其说什么’s demanded.

成长走廊

顺便说一句,“growth corridor”,经常被开发人员使用。它没有’t mean “capital” growth.

Capital growth 能够 happen with 零 人口 growth

Interestingly, 首都 growth 能够 happen with 人口增长。

没有更密集的发展

A council 能够 decide they’再最大现在,他们停止了分区更改。如果有’没有空置的土地要开发,那么 人口 能够’t increase 重大ly. This 能够 last for decades even in major cities. But those areas haven’长期以来,资本增长率为零。

绿地庄园

拥有土地储备20年的大量空置土地怎么办?那时,土地的价值可能会翻番,人口增长为零。

但这只是假设的例子。让’看到一些实际的情况:

[显示图表…

…]

该图表显示了您可能听说过的澳大利亚一些城市的资本增长。在所示的期间内,霍巴特是表现最好的,是次优的增长率的三倍。但在截至2018年底的5年中,霍巴特的人口增长约为全国其他地区的五分之一。

其他示例:

图文巴

流行音乐的增长 0.3% p.a.从2006年到2011年
Cap. growth of 3.8% p.a.从2011年到2016年

凯恩斯

流行音乐的增长 6.4% p.a.从2006年到2011年
Cap. growth of 1.8% p.a.从2011年到2016年

汤斯维尔

流行音乐的增长 4.1% p.a.从2006年到2011年
Cap. growth of -1.9% p.a.从2011年到2016年

悉尼

流行音乐的增长 1.4% p.a.从2006年到2011年
Cap. growth of 9.4% p.a.从2011年到2016年

但是凯恩斯的人口增长惊人,实际上是全国平均水平的4倍以上。但是接下来发生的事情是,它的资金增长少于Toowoomba!

悉尼的人口增长速度与全国平均水平相当,但以上 average 首都 growth.

完全矛盾的案例的4个例子。人口增长与资本增长并没有密不可分。

还有几个问题

数据来自人口普查,出版时间延迟。充其量’s过期一年,最坏的6年过期。

还有’滞后指标,它告诉我们 具有 happened, but 能够’真的告诉我们什么 发生。

结论

人口增长不是全部’crack然成为。在郊区’而不是需求指标,更有可能是供过于求的指标。从宏观层面看,这似乎是正确的,但投资者可以’t buy a city, so it’几乎没有用。

这是主题#1中的简化版本 杰里米’的专家破坏系列.

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杰里米 Sheppard是DSRdata.com.au的研究主管杰里米 Sheppard 是的研究主管 DSRdata.com.au.

DSR data 能够 be found on the YIP热门郊区页面.

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郊区: 马里克维尔 , 威廉斯敦 , 毛隆加巴 , Leumeah , 布莱公园

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