在CBD附近购买?

By Jeremy Sheppard | 2021年2月17日

Summary

那里’人们长期以来一直认为,房产距离中央商务区越近,长期的增长就越好。但数据表明,收益可能微不足道。投资者也需要注意更多的问题。

过去的研究

先前对该主题的研究存在两个缺陷。我赢了’请在此博客中引用它们。你’ll have to read the 完整报告 对于那些血腥的细节。概括地说:

  • 时间范围太短
  • 小样本量,例如单个城市
  • 任意终点线

经过多年研究比较两个郊区的长期增长图表,我’我已经看到,潜在客户经常会交换他们的历史。时间范围越长,潜在客户交换的次数就越多。

“获胜者取决于您何时选择放置起点和终点”

城市增长突飞猛进始于市中心,并逐渐向边缘延伸。当内城区完成了最近的增长后,外城区可能才刚刚开始。

我的方法

这里’我自己的分析克服了一些先前的研究’ shortcomings. I’m将考虑全国人口超过1,000,000的所有城市。这使我们能够清晰地了解每个城市的CBD和郊区负载–澳大利亚绝大多数’的属性,实际上。

资料来源:ABS 2018年常住人口估计

分析还必须涵盖多个时间范围,尤其是距CBD的长期距离和多个距离。

什么是戒指?

我没有为每个城市得出从CBD到km的任意距离,而是’如果郊区是距CBD最近的10%郊区之一,则将其归类为内环。然后,我再定义9个环。这样,我们可以绘制每个环的增长率图表,以更清楚地查看是否存在趋势。

这种方法可以轻松处理由于山脉,河流或海洋等自然边界而导致城市形状不完美的情况。

这种使用最接近的10%的方法适用于每个城市,而不管其大小或形状以及城市随时间的变化如何。

这种方法的另一个好处是,对于任何给定的城市,每个环将具有大致相同数量的郊区。这样啊’更难辩称一个戒指’的增长计算不如另一个可靠’s。虽然有偏见,但我’ll cover later.

同样,由于城市的扩张,几十年前被视为外圈的城市现在可以被视为中间圈。使用十分位方法意味着我们可以在不同的时间范围内查看同一座城市,并获得一致的结果。我们不’不必猜测“middle ring”是30年前,并在每个时间范围内移动每个环的边界。

十分之响

距离城市最近的10%’中央商务区的郊区是第一个“decile”。距离最远的10%的郊区位于十分之一的第十位。

例如,由于悉尼有大约700个郊区,所以每个十分位大约有70个郊区。

  • 1十分位
    • BARANGAROO离中央商务区1公里
    • 北悉尼
    • 玫瑰湾离中央商务区5公里
    • …and many more
  • 二十分位
    • 勃朗特离中央商务区6公里
    • 夏季山丘
    • BALGOWLAH离中央商务区9公里
    • …and many more
  • …more deciles
  • 五十分位
    • DUNDAS离中央商务区18公里
    • 索伦吉
    • CRONULLA离中央商务区22公里
    • …and many more
  • 第六位
    • WESTMEAD离中央商务区22公里
    • 梅奈
    • FAIRFIELD WEST离中央商务区26公里
    • …and many more
  • …more deciles
  • 十分位数
    • 鹰谷离中央商务区41公里
    • 皮特镇
    • PENRITH离中央商务区49公里
    • …and many more
  • 十分位数
    • GLENMORE PARK离中央商务区50公里
    • BLAXLAND
    • 卡托姆巴距离中央商务区85公里
      • 是的,卡通巴现在被认为是悉尼的一部分!
    • …and many more

现在,我们可以将这种十分位数法应用于任何城市,而不必争论环的大小以及内部或外部的构成。

研究成果

这里’这是我通过检查过去40年的增长数据发现的。

第一十分位是最靠近中央商务区的十分位,出现在图表的左侧。

考察的城市包括:悉尼,墨尔本,布里斯班,珀斯& Adelaide.

最外面的十分位明显不及最里面的十分位。因此,乍看之下,似乎在这种靠近CBD购买的策略中可能会有某些东西。

但是,有两个问题。首先,请注意,离CBD越远,增长的趋势就会越慢。它停在十分之路上。可以说,这种策略可能仅在在内圈之间进行选择时才有效。

另外,请注意,大多数十分位数的增长率在8%到9%之间。今天看来很高’的标准,尤其是40多年来。一世’m使用可追溯至1980年的12个月Core Logic中位数。我们的数据是否可以包括异常高速增长的异常时期,而该时期偏向某些环?

记住我在设置起点和终点时所说的话。我们应该看看过去的20和30年。 40年太长了,无法等待高于平均水平的增长,尤其是如果您’重新计划提前退休。

在过去的20年中,增长与距CBD的距离的关系如下:

20年的比较非常讨人喜欢。这就是我们’d call a “统计上无关紧要的”相关性。增长率都非常相似。更重要的是,他们’re all what we’d consider to be “normal” now days.

在过去30年中,增长与距CBD的距离的关系如下所示:

该图显示,离CBD越近,实际上存在着更高的增长趋势。但是考虑到我们分布郊区的平均程度,我们可以’假设第十个十分位数是一个异常值。它’在其他9个十分之一中被击败,但距离CBD最远。故事可能比这些图表所讲的更多。

为了完整起见,这里’相同的图表,但涵盖了过去10年。

同样,趋势已恢复为相对平稳,并且存在更多的不一致性,例如中间环为最佳。

改变被检查的城市没有’确实会改变整体结果。但是,可能有一些论点认为,特定城市与CBD邻近性和资本增长的关系比其他城市更紧密。这可能归因于交通拥堵以及城市中便利设施或工作的相对扩散。一些新的基础架构或工作节点可能会改变增长过程。

在这一阶段,我不得不承认,可能存在向CBD附近购买的情况。但是还有更多问题需要解决,这使该策略更具怀疑性。

偏见

那里’这是上一节计算资本增长方式的一个基本问题。还有其他几个问题需要考虑:

细分

外环郊区更可能有土地被分割。这将使外圈的增长计算不公平地低于细分较少的外圈的增长计算。

想象一下30年前的外环郊区,每个街区的平均面积为4,000平方米。现在想象一下,在未来10年中,是否每个区块都会分成一半的时间–因此损失了大约一半的价值。但是想象一下,如果郊区的土地价值“per square metre”基数在相同的10年中翻了一番,那么中位数’改变。看起来仅仅是由于细分而没有增长。

假设最外面的环以这种方式细分,则其实际增长将高于我们计算的结果。

但是,如果内圈郊区进行相同的细分怎么办?

我对过去几年中块大小的变化进行的分析表明,最里面的十分位数具有相当静态的块大小。在过去的4年中,十分位内郊区的国家/地区中位数区块大小每年仅下降约1%。

与此相反,最外面的十分位则具有快5倍的块大小减小率。最外圈的块大小可能是30年前的4倍。但是最里面的环形块尺寸仅比今天大30%。

  • 内十分位1%pa块大小下降
  • 外十分位数的年均下降5%
  • 外的十分位块可能是30年前的四倍

这些是粗略的估计,但显示细分可能会对价值产生极大影响。

平方米土地价值

因此,比较内圈和外圈的增长曲线的最好方法是检查平方米土地价值的变化。这样就不会’无论一个块有多大或多少次’多年来被细分。

该图表是一个散点图,显示了2001年至2018年每平方米土地价值的增长。图表上的每个圆点代表悉尼某个郊区。

点越高,该时间范围内郊区每平方米土地价值的增长就越大。

如果该点位于图表的左侧,则表示该区域靠近CBD。如果该点位于图表的右侧,则表示该区域远离CBD。

如果邻近中央商务区意味着土地价值的更快增长,那么我们’d期望点在图表的左侧更高,更靠近CBD。和我们’d期望离CBD更远的郊区的图表右下角有圆点。但这不’t look like that’s the trend.

说到趋势,我’ve在图表中添加了一个。它’琥珀色虚线。这是一条最合适的线,贯穿点的中心。

如您所见,趋势线看起来很平坦。相对于靠近中央商务区是增长动力的观点,这增加了更多的分量。它没有’根据每平方米价格的变化,在此时间范围内确实为悉尼工作。

此外,该数据仅适用于一个城市,时间范围相对较短。不幸的是,数据是’可用于更长的时间范围或其他城市。

屈服

要考虑的另一件事是产量。那里’s收益率与距CBD的距离成反比关系。

也就是说,您离CBD越远,收益率就越高。

您可以在此图表中看到,离CBD较近的郊区的单产低于离右边较远的郊区。实际上,那里’最外圈的年租金收入比最内圈的年收入高1.1%。

产量与距CBD的距离之间的关系比增长差异要清楚得多。

其他注意事项

总体而言,在考虑细分和成品率之前,性能可能略微倾向于内圈。为了使比较更加复杂,需要考虑一些与性能无关的因素,例如:

风险

内圈郊区的房价比外圈郊区高。这张图显示,较便宜的物业比便宜的物业更容易挥发。

该图来自Core Logic’十分位报告。他们’ve绘制了每个首都城市中最贵的10%房地产市场的增长情况。那’s灰色线。他们’我们还绘制了所有州首府中最便宜的10%房地产市场的增长曲线,’蓝线。黑线是资本总和的中位数增长率。数据涵盖20年期限。

越靠近CBD的房地产市场越昂贵,其波动性就越大。波动是衡量风险的方法。市场波动性越大,被认为风险就越大。

图表还显示,负增长在昂贵的市场中比在便宜的市场中更为普遍。

在价格倒退的4种情况中,昂贵的市场增长最差。便宜的市场实际上错过了这4例中的3例的负增长。

多样化是投资者可以用来防范风险的另一种武器。不用花200万美元在一个内圈财产中将所有鸡蛋都放在一个篮子里,您就可以将这些鸡蛋散布到中间圈不同郊区的2个财产中。他们甚至可能在不同的城市。

灵活性

那里 might be a case where you need to sell your property. You might not need all the sale proceeds, but you can’卖掉一半财产。

单一的昂贵财产会阻止您出售一部分。几个较便宜的属性,使您可以选择仅卸载其中一个。

资本利得税(CGT)

如果出现出售您财产的场合,您将必须支付CGT。 CGT将基于您出售该物业的当年的边际税率。

如果您以一半的价格购买了两处房产,则可以在一个财政年度的6月30日出售其中一处,而在下一个财政年度的第二天再出售另一处。这可能会大大降低未在最高税率范围内的所有者支付的总CGT。

印花税

印花税根据物业价格计算。大多数州都将印花税归类到一起-较便宜的房产比廉价的房产要高印花税。

靠近CBD购买,您’d印花税支付的费用要比从中央商务区购买两处便宜的房产要多。从长远来看,印花税实际上是无关紧要的。

定时输入

理想情况下,您希望在价格开始其下一个增长阶段之前进行购买。当发生整个城市的繁荣时,它从中心开始并向外波动。您需要查看最近6到24个月的内圈价格增长历史。您可以使用它来定时进入中环郊区。但是那里’当内圈开始隆隆时,没有这种提示。

适应性

投资者’s ideal market is:

  • 低风险
  • 高成长
  • 高产

通常,投资者必须在人生的某个阶段选择对他们最重要的东西。例如,对于即将退休的人来说,低风险将是重中之重。同样,高收益对于其退休生活的现金流也很重要。

  • 低风险
  • 高成长
  • 高产

另一方面,正在建立股权的年轻投资者将认为增长更为重要。

  • 低风险
  • 高成长
  • 高产

具有讽刺意味的是,年长的投资者更有能力购买价格更高的内圈,因为他们通常拥有更多的股权。但是他们’投资者更有可能希望现金流为退休提供资金。内环的产率最低。

另一方面,年轻的投资者将无法负担得起内环郊区的费用,但他们可能处于更好的位置,可以很好地应对现金流损失,并有更多的时间从较差的负增长中恢复过来。

对于大多数房地产投资者而言,内环将是他们当前生活阶段的较不适合的选择。

机会

内环市场缺乏快速变化的能力。内环市场已经拥有所需的一切:运输节点,商店,工作中心等。它们已经完全高档化。他们不太可能经历会大幅提高其增长率的重大变化。

外环郊区可能一无所有。但是,例如延长火车线路可能会大大改善增长前景。

结论

过去的报告显示,距离中央商务区较近的房产优于那些距离中央商务区的房产在一定程度上存在缺陷。数据表明长期存在’里面不多。与担心CBD的接近性相比,投资者有许多更好的决定可以做出,以超越平均水平。

有关更多详细信息,请查看完整报告,“为什么有’无需在CBD附近购买

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杰里米·谢泼德(Jeremy Sheppard) 是的研究主管 DSRdata.com.au.

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