人口欺骗

通过 杰里米·谢泼德(Jeremy Sheppard) | 2015年6月29日

杰里米·谢泼德(Jeremy Sheppard)的专家建议
2015/06/29

You may have heard, “Don’t buy units in a suburb dominated by big 家庭”。听起来很明智,但却具有误导性。

房地产专业人士通常建议投资者在房屋或单位之间进行选择之前检查人口统计信息。好的建议。
但是在我看来,专业人员如何解释人口统计数据通常是一头雾水。和我’ve heard this from 专家 towards the top of the property professional food chain.
知道郊区由居住在房屋中的大家庭主导,意味着投资者应该购买房屋而不是单位。假定最普通的住宅类型可以反映需求。但是实际上,该统计数据可能是更好的供应指标。
Imagine getting 供应 and 需求 round the wrong way! Nice advice.

供需

我们都知道,当需求超过供应时,价格就会上涨。因此,我们所有人都应尝试购买需求高而供应不足的投资物业。
买家和租户想要的东西代表了“demand”。可供购买或租赁的财产代表“supply”.
假设是,如果买家或租户没有’例如,如果想要单位,可能不会’不能是任何单位。由于有单位,所以他们要单位。但这并不总是正确的。开发人员之前已经创造了供过于求的状态。实际上,他们’现在可能正在某处做。

可能更准确地说,如果根本没有任何单元,没有人想要它们,那么这些单元将完全空缺。单位的空置率比房屋的单位数更好地表明了单位的需求和供应。
换句话说,单元(或房屋)的存在并不’并不意味着有需求。它’反映需求的占用率。
But knowing the 需求 is useless without also knowing the 供应. Because what we’re really interested in is where 需求 超过 供应.
如果我们先盖房子然后购买或租用,我们知道需求足以满足供应。但是我们不’t know if 需求 超过 供应.

检查人口统计数据

许多投资者将查看郊区的人口统计信息,以从数据中收集一些见识。人口统计数据通常来自澳大利亚统计局(ABS)。它由国籍,宗教,家庭规模,年龄段,平均收入等细分。
这些数据大部分是由ABS在普查夜获得的。您可以在《 Your Investment Property》杂志上看到一些ABS人口统计数据的示例。’s 热门郊区 page.
It’了解未来租户或潜在买家的需求很重要。因此,检查人口统计数据很有意义。
But I’十多年来,ABS一直在关注此类人口统计数据。我还是不’不知道该怎么做。一世’我不确定它是如何表示供应或需求的。一世’m not saying it’毫无用处,但即使是有用的数据也经常被误解。
我们如何解释数据对于充分利用数据至关重要。以错误的方式解决问题,您可能会遭受重创。因此,我直接告诉您:
与普遍的看法相反,占主导地位的家庭或财产类型在选择购买商品方面没有帮助。

一个典型的郊区

澳大利亚周围许多郊区的典型普通家庭将由大约两个半人组成。有很多单独的家庭使平均价格下降。所以最“families”比妈妈,爸爸和半个孩子大。
房屋与单位的比例因郊区而异。通常,市区内郊区的房屋较少,市区外或区域区域的单位较少。
假设一个郊区有2000栋房屋和约400个单位。我经常听到行业专家建议投资者在这样的郊区购买房屋。
They’d建议这是大多数人口统计数据中所见的大多数自住者和房客的需求。当80%的居民对房屋感兴趣时,为什么还要购买一个单元?

但是,如果大多数购房者和租房者希望公寓而不是房屋怎么办?他们可能是没有孩子或只有一个孩子的年轻夫妇。他们可能希望减少维护麻烦,因此没有院子,也没有较小的地面可以吸尘。
What if they’re all desperately frustrated at the lack of 供应 for what they really want?
也许他们最终只是吃了什么’因为没有其他选择而提供。或者他们只是为了获得选择的居住类型而选择了邻近的郊区而不是他们偏爱的郊区。
哦,只要您能提供他们想要的– in return you’d租金高,空缺少,增长快。

我如何解释数据

人口统计数据告诉我所提供的是什么,而不是要求的。空缺率和市场上的存货给了供应接受水平的概念–换句话说,需求。
I’我会承认,如果房客没有’不想住在一个单位里,’郊区有很多单位。大多数开发人员’那个愚蠢的人,但是他们可以同时得到相同的想法并造成供应过剩。
对我而言,特定住房类型的短缺可能代表着机会。提供缺货的机会。
知道房屋的数量超过单位的数量,就可以告诉我们所提供的是什么。如果这些住所也被占用,那么它将告诉我们需求是否足以满足供应需求。但这不’t tell us if 需求 超过 供应.
换句话说,我可以’不能依靠这些数据来找到供需比(DSR)非常高的市场。典型的家庭规模和典型的居住类型人口统计数据都不能告诉我要购买哪种房地产类型。

假设的

如果郊区没有单位,只有房子怎么办?您别无选择,只能买房子。
但是,如果每个周末都有数十名房客向当地的物业经理咨询,问他们是否有可用的房屋怎么办?如果买家将他们的联系方式留给销售代理商,要求在产品上市后立即得到通知,该怎么办?
Getting a sale means 需求 met 供应. But having to turn away a willing customer is an indicator of 需求 超过 供应. These are the situations investors want to capitalise on. Yet the demographic data can’t tell us this.

结论

主要居住类型或住户规模不’t necessarily identify a market in which 需求 超过 供应。它可以用来表示潜力,但前提是要结合更好的统计数据(例如空缺率和市场上的存货百分比)。但是即使那样’d可能希望投资少数民族住房,而不是最常见的住房。
Don’不会被人口统计学或好心人所欺骗“experts”。清楚了解统计的含义。仔细考虑每个统计信息,以了解其真正含义。这对于鲜为人知的统计数据尤其重要,例如纹波效应潜力(REP),市场周期定时(MCT),邻居价格平衡(NPB)等。

Whatever you do, don’t get 供应 and 需求 round the wrong way.

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杰里米·谢泼德(Jeremy Sheppard) 是负责DSR的财产数据负责人 DSRdata.com.au


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