弄错热点

By Jeremy Sheppard | 2016年6月3日

杰里米·谢泼德(Jeremy Sheppard)的专家建议。 03 / 06/2016

住房行业协会(HIA)发布了一份报告,列出了他们称之为澳大利亚最大的住宅房地产市场“Hot Spots”。但是它们并不是投资者的热点。相反,投资者可能应该避开这些地点。

什么 is a hot spot?
我对房地产投资热点的定义是基于供求关系。我想要高需求和低供应:
                相对于供应的高需求=资本增长哦啦啦
热点是供不应求的严重程度,短期内价格上涨面临巨大压力。
根据HIA的热点,有:
“…人口快速增长,住宅建筑水平高的地区”
I love the use of “enjoy” in that sentence.
对于年轻的投资者来说,这两个定义似乎是一回事。但是它们更接近于完全相反。
Table 1 shows HIA’s “全国20大建筑和人口热点”

表1 HIA’s hot spots


Source:住房行业协会-2016年人口与住宅建筑热点


一些投资者可能会阅读该报告,并认为它们是良好的投资地点。但是,这些并不是未来资本增长的热点。其中一些市场实际上是糟糕的投资地点。
投资者应谨慎阅读这些报告。您需要知道谁是HIA,以及为什么他们声称这些位置是热点。

关于HIA
HIA不是邪恶的,无论如何不是所有人。它们确实起到了有益的作用。
他们在网站上有一个出色的页面,说明了他们的目的,远景,历史,结构,倡议等。至少他们’相对透明。
但是,HIA代表建造者。那’的财产建设者。建筑增加了供应,有助于保持价格下跌。
对于我们邪恶的房地产投资者,我们希望供应量低。我们希望定位于一切都指向高资本增长的地区。
所以HIA实际上支持我们的敌人–开发人员。他们对热点的想法应该是投资者’不专心的想法。

什么’住宅楼错了吗?
就资本增长潜力而言,供过于求是最糟糕的事情。那里’在您完成之后,您几乎无能为力’我买了。您唯一的选择可能是出售。
投资者需要确保自己没有’买入供过于求的地区。认识到供过于求的地区的特征并不难。例如,市场上的股票百分比(SOM%)是一个很好的指标,可以从DSRdata.com.au免费获得。
但投资者还需要监控他们所关注的领域’我已经买了,以确保没有供应过剩’在途中。如果是这样,他们至少可以在事情变得丑陋之前卖掉。监控区域市场尤其重要。
请记住,每建造一个新物业都代表该地区资本增长潜力的关键。

什么’人口增长错了吗?
我在YIP杂志上写了一篇有关该主题的文章,“伟大的人口增长神话”. It was 2015年4月发布.
是5,000个字。我知道,对吧?所以总结一下…
人口增长通常表明供应增加 不是 更高的财产需求。那些人口不可能增长的地方就是供应最受限制的地方。这些具有更好的资本增长潜力。
表示供应过剩可能性最大的人口增长是显影剂活动频繁的情况。
新建屋就是一个典型的例子。它们通常也是距中央商务区最远的地方,那里的土地供应充足,基础设施和便利设施很少。

但是,即使是CBD区,在单元市场中,开发人员的活跃度也会受到损害。请记住,像郊区这样的微观人口增长并不是需求增加的指标,而是供应增加的指标。想象一下,以错误的方式解决这些问题。

等式的两侧
请注意,供应不是方程式的唯一方面–需求也很重要。开发商倾向于将需求集中在需求上,而不是供应上。尽管他们可能会误导供应方,但他们通常可以找到需求不错的地区。
因此,HIA中提到的一些市场’的报告的供求比(DSR)最低。实际上,平均DSR为56,这是2016年4月底澳大利亚的DSR中位数。

HIA中最高的DSR’的报告是72-墨尔本CBD房屋。但是,他们在墨尔本提到的发展可能归因于单元市场,而不是住房市场。该报告没有’t指定。在这种情况下,单位的DSR只有66。
HIA报告中的某些市场的DSR小于40。“red”上图的区域。
澳大利亚有超过1,000个房地产市场,DSR为73或更高。换句话说,与HIA中出现的投资地点相比,实际上有数万个更好的投资地点’s report.

DSR与HIA
表2显示了截至2016年4月末按DSR(需求与供应比率)排列的澳大利亚前20大投资市场。

表2– High DSR locations


请注意,新属性比旧属性更昂贵。开发人员永远不会建立旧的属性。因此,在开发人员活动频繁的地方,中位数会上升。
但这不是资本增长。它’s median growth –不一样的东西。如果你’永远找不到资本负增长但中位数不断上升的市场,’一个活跃的开发人员。
So don’从现在起12个月后,您就用手指指着我说我错了。在建筑密集的市场中,资本增长无法准确衡量。

谁喜欢HIA?
显然,HIA对开发人员及其构建者而言是一件好事。而且,发展越多,供应就越多,从而限制了价格。因此,首次购房者可能会尊重他们。
该报告也可能对出售开发商股票的房地产经纪人派上用场。实际上,许多开发人员的营销部门都采用了这类报告。
I’ve甚至注意到昆士兰州一位屡获殊荣的买家代理商,称此报告为在其中一些地区进行投资的加分项。唔。
并非所有BA都是一样的。在寻求他们的帮助之前,请检查他们是否了解供需概念。我知道的大多数学士学位完全可以理解。实际上,其中许多是DSR数据的成员。

结论
当然,一切都取决于供求关系。但是如何解释统计数据以得出供求比(DSR)至关重要。远不是顶尖的,开发人员的繁重活动实际上会创造“bot-spots”.
 

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杰里米·谢泼德(Jeremy Sheppard) 是的研究主管 DSRdata.com.auLocationScore,两者都是专业的房地产投资研究公司,在澳大利亚房地产市场提供研究软件平台。他’当然是一位活跃的房地产投资者和一个自认的房地产数据疯子!
杰里米(Jeremy)于2002年购买了他的第一笔投资物业。到2009年,他已经在澳大利亚和新西兰积累了16个物业的投资组合。在不到3年的时间里,他的某些购买交易没有翻新,细分或开发,其价值翻了一番。
DSR数据可以在 YIP热门郊区页面.

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