沃伦·巴菲特不是上帝

By Jeremy Sheppard | 2015年11月19日

杰里米·谢泼德(Jeremy Sheppard)的专家建议。 192015/11/11

沃伦·巴菲特不是上帝。他是一个像我们其他人一样犯错误的人。我知道这会激怒他的一些信徒,因此此博客不适合他们。
它适用于那些已经学会了自己思考而不是像羊一样跟随自己的人。

毫无疑问,许多投资者都接受了巴菲特所说的福音。但是,房地产投资者需要记住,股票与房地产是一种截然不同的投资工具。你可以’只是直接从股市中摆脱自助餐主义,然后盲目地将其应用于房地产投资。

害怕...要贪婪
One of Warren Buffet’s famous quotes is:
“当别人贪婪时要恐惧,当别人恐惧时要贪婪”
Warren Buffet
这里的想法是反对听到的。言下之意是,听到的消息是在市场高峰时买入,在底部卖出。但是这种单层结构存在一些问题,尤其是在应用于房地产时…

销售增长百分比(PSG)
每个买家都必须有一个卖家。所以你怎么知道“others”他指的是买卖?阿仁’t there both?
许多房地产投资者希望在一年中增加销售数量,以此作为未来资本增长的指标。 DSR数据发布了称为PSG的指标–销售增长百分比。它是最近12个月的销量变化(以百分比表示)。但是它由DSR Data发布并带有警告。
A few snippets from 解释PSG的全文 are:
  • 销量增加不一定是资本增长潜力的重要指标
  • 它可能会导致投资者陷入陷阱-特别是如果孤立使用
  • 在某些情况下,销售的高变动意味着潜在的供过于求
  • 当在郊区开设新的房地产时,市场上就会有更多的库存
  • 供应是资本增长的敌人
谁是"others"?
What if I saw “others”卖了,那么根据巴菲特我应该做相反的事情吗?所以我应该买。但是如果“others”我目睹了卖出的是巴菲特和他的追随者吗?
我们如何区分听众和专家?
在股票市场中,大型交易是由基金经理购买或出售数百万美元进行的。妈妈和爸爸的投资者就像沙子一样。妈妈和爸爸的投资者也缺乏大型基金经理的专业培训和经验。
因此,如果您观察股票市场中正在发生的事情,您是在聆听听众的声音还是专家的声音?
这导致财产和股票之间的巨大差异之一– who the “heard”是以及如何击败他们。

房地产不仅适合投资者
股价走势完全由投资者决定。另一方面,在绝大多数市场中,房地产价格由只想居住的人决定。
实际上,这就是为什么房地产投资者要比平均房地产增长率容易得多。你’不要像股票市场那样与专业投资者竞争– you’与妈妈和爸爸或年轻的离校生,退休人员等竞争。
诚然,在像矿业城镇这样的一些市场中,大多数所有者是投资者。在这些孤立的情况下,您是与其他投资者而不是M竞争& Ds.
当显示将房地产增长与股票增长进行比较的图表时,请问自己,击败股票指数增长率(基金经理)有多容易。然后问问自己,击败M有多容易& Ds of property.

超越平均值
While I’我在这个话题上’我将图表与All Ords Index或ASX200的表现与全国房地产增长率进行比较时感到很烦。如果股票上涨,它将停止交易并从指数中删除。
股份的价值不’t从$ 2.36降为零。这将使索引的性能下降。而是,不再只是在索引中考虑份额。
另一方面,财产不’不要走了。它永远不会从索引中删除。如果表现不佳,’仍包含在全国平均增长率中。因此,股票市场指数的偏向要比其应有的偏高。

物业发展缓慢
房地产价格是移动非常缓慢的野兽。可以在一分钟内启动和完成股票市场上的交易。当然,交易之前的研究可能已经进行了数周。但是,公众从这些决定中看到的反馈很快。
但是在财产中,合同之间的时间间隔“going unconditional”通常需要4到6周的时间才能解决!
Perhaps that’这就是为什么在股票市场中必须考虑反周期性的原因。也许你顺应潮流,’会为时已晚。财产并非如此…

以珀斯为例
I’最近,我听到许多不知名人士的谈话,称珀斯显然是2015年底要购买的地方。这些不知名人士中的一些人当然是开发商,试图log毁他们的股票。他们提出的许多论据都是基于珀斯触底市场。
但是可能还会有更多的瀑布。我们只知道事后的见底。而且房地产的底部可能会持续很长时间– it’是个动作缓慢的野兽。
谁想在没有任何增长的情况下持有抵押贷款一年以支付利息?但是一年是相对较短的财产时间。
珀斯可能有一些市场表现优于城市’未来几年的平均增长率。但总体而言,这座城市现在并不是最佳的购买场所。仅仅处于底部并不能成为在该处购买的足够好的理由–即使是底部
图1显示了过去三年悉尼,墨尔本和珀斯的平均供求比。



DSR +是供需的17个指标的组合。 DSR代表供需比。显然,相对于市场供应的需求越高,未来在该市场推出价格增长的压力就越大。
DSR +得分为100。下图显示了普通房地产市场的DSR +。请注意DSR +的平均值和中值。




在编写DSR +时,整个澳大利亚范围内通常约为53或54。大约50的DSR +是一个平衡的市场。因此,您可以看到大多数市场处于平衡状态。
但是,参考图1,整个珀斯市的DSR下降。墨尔本’DSR +不断上升,悉尼’DSR +当然已经趋于平稳,甚至可能开始下降。
请注意,要停止增长,DSR需要降到50左右或略低于50。 DSR下降并不意味着价格下降。如果DSR仍然很高,即使它下降了,价格也会保持增长,尽管增长率会更低。

这是什么剂量?
如果每个首都都有一个房地产指数,我的钱仍将留在悉尼–即使在2015年底,也是如此。但是,如果墨尔本DSR的趋势持续下去,那么最终我可能会放弃悉尼作为墨尔本指数。可以肯定的是,我当然不会’现在就购买珀斯指数。
最后,股票市场的智慧可能不适用于澳大利亚的房地产投资。向自助餐信徒致歉–他仍然是头号狗。
 

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杰里米·谢泼德(Jeremy Sheppard) 是的研究主管 DSRdata.com.au.

DSR数据可以在 YIP热门郊区页面.

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