市场事实让一厢情愿

By Kevin Turner | 2019年4月17日
凯文·特纳的专家访谈。

根据最新的CoreLogic房屋价值指数结果,房地产价值下降的速度已有所缓和。然而,上个季度,八个首都中有六个首都的价值继续下降。  卡梅隆·库舍(Cameron Kusher) 来自CoreLogic的作者与我一起讨论了结果,并确定了哪些市场正在改善以及哪些市场正在艰难挣扎。

现在听采访:

成绩单:

凯文:  根据最新的CoreLogic房屋价值指数结果,房地产价值下降的速度已有所缓和。然而,上个季度,八个首都中有六个首都的价值继续下降。

凯文:  来自CoreLogic的Cameron Kusher加入了我。卡梅伦,谢谢您的时间。

卡梅隆:  No worries, Kevin.

凯文:  根据季度数据,卡梅伦,哪个首都仍在下降?

卡梅隆:  除霍巴特和堪培拉外,其他所有人。话虽如此,堪培拉在过去三个月中实际上看到了不变的价值。霍巴特上涨1.1%。但是其他每个首都城市的价值都在下降。达尔文跌幅最大,下降了5.1%。但在过去三个月中,悉尼和墨尔本均下跌了4.1%。

凯文:  如果你看达尔文’s的数字,那里的下降速度似乎正在急剧放缓。上个季度为5.1,上个季度为1.7。我读得正确吗?

卡梅隆:  It’很难说。显然,月度下降较为温和,但达尔文是一个小市场,波动可能会更大。而且请记住,那里的市场比高峰时下降了27%,所以我不会’t say it’还没到底部。我不会’不要说它已经触底,显然,它’要恢复到之前的高位还有很长的路要走。

凯文:  是的。我的一些代理商’我在跟它说话’他们只是一厢情愿,但他们相信’开始有点转弯。所以我想,时间会证明一切。我们’下个月看看数字。

卡梅隆:  是的,接下来的几个月将告诉我们这个故事。

凯文:  是的。我想和您谈谈滚动平均值,因为这讲述了一个很棒的故事。但是在此之前,我可以问一下五年或十年前的价值观相比吗?

卡梅隆:  是的。在大多数省会城市,价值要高得多。如果我们看悉尼,它 ’在此期间,复合年增长率为4.7%。墨尔本,5%。布里斯班,2.2%。阿德莱德,2.6%。但是您去过其他一些省会城市,霍巴特的收入相当强劲,为6.2%。但是在过去的五年中,珀斯的价值以每年3.6%的速度下降,而在过去的五年中,达尔文的价值以每年5.7%的速度下降。

卡梅隆:  非常混杂。显然,悉尼,墨尔本和霍巴特位居前列。堪培拉,紧随其后。布里斯班和阿德莱德的增长相当温和。然后,珀斯和达尔文市出现了一些重大下滑。

凯文:  我在那边提到过滚动平均值。我相信它使我们对市场的真正方向有了很好的了解,因为它着眼于不断变化的变化。在我看来,这些地区目前的表现要比城市上限要好一些。

卡梅隆:  他们是。像每年一样,合并的首都城市的价值下降了7.6%,而区域市场的价值下降了1.4%。但是我认为,更广泛的总体主题是无论在哪里’作为首都或地区市场,年增长率正在放缓。当然,其中一些处于负数区域,但增长速度正在放缓,即使在过去几年表现强劲的维多利亚地区和塔斯马尼亚州等市场也是如此。

凯文:  是的。保持该滚动变化图,仅一会儿,’有趣的是他们之间如何真正地相互镜像。有时会发生变化,哪些地区,区域性城市或领先城市变得越来越领先。但是,回想一下2004年2月的gee,这是区域与上限城市之间的大分隔,’t it?

卡梅隆:  它是。我想,现在我们看到的是’有点复杂的结果。例如,在新南威尔士州,悉尼非常强大,其增长迅速涌入了纽卡斯尔,卧龙岗等市场。而现在,与悉尼’放慢脚步,那些市场正在感受到这种放慢的影响。

卡梅隆:  墨尔本则是真正的增长涌入了吉朗。但是现在,我们’在Bendigo,Ballarat甚至Tasmania的Latrobe Valley等地确实看到了很多优势。力量的种类从霍巴特溢出到了州的其他地区。

卡梅隆:  例如,以昆士兰州为例,在过去五年的大部分时间里,黄金和阳光海岸的资本增长实际上比布里斯班要强。但是现在,例如,黄金海岸正在放慢脚步。我认为您可以看到大量住房需求对来自悉尼和墨尔本的黄金海岸和阳光海岸的影响。现在,这些市场的价值正在下降,然后’这些地区对住房的需求要少得多。

凯文:  来自CoreLogic的Cameron Kusher。卡梅伦,我们可以看看房租吗?他们现在似乎正在上升。无论是在盖帽城市,还是在地区?

卡梅隆:  是的。它’需要谨慎的一件事,因为我们确实发现,第一季度通常在季节性上是市场相当强劲的时间。正如您所说,租金在本季度上升。他们’在全国范围内增长了0.6%。甚至像悉尼这样的市场,那里的租赁市场也相当疲软。我们看到本月增长了0.3%,过去三个月仅下降了0.1%。但是从数据上看,例如悉尼的租金比去年下降了2.9%。墨尔本的租金增长率正在放缓。但另一方面,珀斯和布里斯班在过去几年中却出现了租金大幅下跌的情况,而我们’重新开始看到那里的租金增长有所加速。

凯文:  卡梅伦(Cameron)一直受到批评,称信贷短缺是造成情况恶化的原因。你坚持吗?你同意吗?

卡梅隆:  是的,我当然会。我认为储备银行已将矛头指向缺乏信贷需求,但我对此并不那么确信。我的意思是,过去25年的确是关于更自由地提供金融和信贷的,’无疑促进了房地产价格的强劲增长’我看过那段时间。

卡梅隆:  但实际上,自2014年以来,当储备银行开始倒台而APRA开始走这条宏观审慎政策之路时,’使得信贷难以获得。因此,尽管银行的办公桌上的应用程序可能越来越少,但我’m sure that’s the case, I don’t know that it’由于缺少想要购买的人。我建议很多人去与抵押贷款经纪人聊天,抵押贷款经纪人说,你知道吗?你’现在只是不去那些财务,所以我们’甚至不打算放入应用程序中。

凯文:  是的,我只是在和一些经纪人说话。那’肯定支持你’re saying. They’甚至不敢提出来。实际上,他们’Cameron看到被拒绝的申请数量有所增加。

卡梅隆:  是的,真的真的没有’一点都不让我感到惊讶。信用收紧了很多。那里’还有更多关于您的支出的问题,而且我有点将其比作历史,当您申请抵押时,您会’我们必须证明您有能力偿还抵押贷款。那里’是您的一种信任’一旦您拿出抵押贷款还清贷款,就将调整您的支出。现在,您实际上必须证明您’在贷款人愿意给您抵押之前,我们已经进行了调整,并且’是一个很大的变化。因为从技术上讲’是您的第一笔抵押贷款,您没有’没有偿还抵押贷款的经验,要削减这些支出可能很难。

凯文:  根据这份报告,在谈论抵押贷款和利率等问题时,您认为澳洲联储现在对市场的感觉如何?

卡梅隆:  他们’在说市场放缓是有序的之后,我肯定在最近几个月改变了他们的调子。他们’在他们的一些演讲中有一些疑问,并暗示了他们没有’不知道市场将下跌多远,下跌将在何时结束。

卡梅隆:  我觉得在那里’引起了一定程度的关注,也许现在甚至在他们的公开声明中淡化了这一点。但是我认为,他们最大的担忧不一定是价格下跌,而是消费者在价格下跌时可能会做些什么。如果他们开始减少在商店的消费,那’值得关注的是,消费者支出或家庭支出约占GDP的60%。如果这种情况开始下降,那么经济增长就会放缓,这将给储备银行带来一系列其他麻烦。

凯文:  是的。永远是一个伟大的见解。来自CoreLogic的Cameron Kusher。谢谢您的宝贵时间,Cameron。

卡梅隆:  谢谢你让我,凯文。

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凯文·图纳(Kevin Tuner)在广播中担任东海岸广播电台的总经理。他于1988年开始从事房地产业务,在被任命为1992年州首席执行官之前,一直名列该州十大销售人员。 他还以企业主的身份经营着许多房地产办事处,并且是基督城几个房地产办事处的总经理。
他现在在4BC电台主持一场房地产节目,并在每周播客一次 www.realestatetalk.com.au 以及每天7至10分钟的播客节目,面向房地产专业人员 www.reuncut.com.au.

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