DIY房东:您的租金管理指南

通过 妮拉·斯威尼(Nila Sweeney) | 2017年4月19日

我们概述了管理自己的财产的利弊,以及有关如何使财产发挥作用的内幕秘诀...

Let'面对现实,有时要满足房客和房东的需求,成为一名物业经理是一项艰巨的工作。在澳大利亚,有许多房东选择管理自己的财产,这有其优点和缺点。如果您想管理自己的租金,则应考虑以下几点。

1. 个性与专业距离
您需要问自己的第一个问题是,您是否拥有可以与租户保持业务关系的人格类型?如果承租人延迟支付租金,或在检查期间发现损坏,或者承租人想在无须事先通知的情况下中断租约,您能否一意孤行地主张合法权益?

成为DIY房东意味着要处理棘手的问题,例如提出租金要求,驱逐租户和索取保证金。不幸的是,当与租赁物业打交道时,它们已成为现实。作为DIY房东,您需要确保自己能够做这些事情,而不必费神思绪地介入其中。

2. 法律法规
在澳大利亚,有许多法律和立法结构可以保护房客和房东。这些在每种状态下都不同。

如果您是DIY房东,则需要跟上相关法律和法规的步伐。建议您完成财产管理方面的短期课程,或者由财产所在州的房地产研究所推荐。

作为DIY房东,您还需要访问标准协议和文件,例如租赁协议和担保书表格。涉及租金支付,租赁条件和担保债权的纠纷最终会出现在法庭上,而法官会考虑房东是否已采取适当步骤,并能够提供适当记录作为证据表明发生这种情况,这种情况并不罕见。

例如,如果您希望驱逐承租人,则需要能够证明您已按正确的时间间隔提供了必需的提醒,通知和应用程序,以便获得所需的需求。如果您不能这样做,法官可能不会向您提供您想要的命令,并且房客将被允许留在物业中。

3.  Rent collection
物业管理最重要的任务之一是收取租金。在这方面必须遵循明确的程序,并在指定日期支付全额租金,这一点非常重要。如果您不清楚这一点,您可能会发现您的租户经常迟到,或者在租金期内,您的钱被多次分摊给您。

如今,专业的物业经理使用直接借记来管理租金。这是最好的付款方式,因为财产管理者可以控制。租约开始时,租户签署授权书,以便可以在到期日从租户帐户中扣除租金。这种付款方式的一大优点是,如果租户中没有钱'的帐户,您马上就知道。使用其他付款方式时,您可能需要3到7天的时间才能知道有问题。

如果您是DIY房东,请明确指出,房租必须按时足额支付。唐'顺便收取租金,避免部分付款,并确保由一方负责就租金支付问题进行沟通。

如果您的租户在指定时间没有全额支付租金,我建议您需要开始书面提醒,提醒您租金到期。
根据州的不同,您可以在第10-14天左右开始更正式的诉讼程序。请注意,您要按正确的顺序完成所有步骤,保留记录并不要'骚扰房客。例如,在某些州,可以发出的提醒数量是有限制的。

4. 出租你的财产
有时您的财产将空置,您将需要寻找新的租户-最好有人照顾该财产并按时支付租金!

根据您所处的州,租户将不得不提供大约两到四个星期的时间'撤离前通知。租赁您的财产涉及很多。如果您要租赁自己的财产,则需要遵循一些重要的租赁步骤:

广告
广告就是要为您的财产创造竞争。您希望有尽可能多的人想住在那里。这将最大程度地增加为您的财产获得的申请数量。您拥有的应用程序越多,就越能从中选择理想的租户!

您应该制定一个营销计划,包括您将如何做广告以及您要定位哪种类型的租户。

在澳大利亚, www.domain.com.auwww.realestate.com.au 很重要。

您撰写广告的方式非常重要。上网查看他人在做什么,因为这将为您提供一些有关广告的结构和措辞的好主意。确保您包括位置,附近的任何重要设施(例如学校和交通设施),以及财产的所有功能和好处,'不必担心细节。确保包含尽可能多的图片来炫耀您的财产。

接收查询
这是租赁过程中的重要组成部分。您需要确保您可以访问并且必须专业地管理此过程。如果您不向DIY房东租房,租户可能会感到不舒服'不知道该怎么做和不要'不专业。

租户筛选
进行彻底的房客筛选过程非常重要。请记住,将租户放到您的财产中很容易,但是从您的财产中删除坏租户可能非常困难。确保您有一个要问和不愿回答的问题清单'不要害怕多次问他们;以不同方式提出的同一问题通常可以帮助您识别与租户先前所说的差异。

租户完成租房申请后,您应该通过电话筛选他们,然后亲自面试;这一点非常重要,因为您的直觉会在您的决策中发挥重要作用。确保您清楚地了解他们是谁,为什么留下最后的租金,是否养宠物,何时想搬家,他们将独自生活,工作做什么,赚多少钱以及可以提供哪些参考资料他们提供。

确保您独立验证所有这些详细信息,并致电他们以前租用的房东或代理商。您还可以检查您所在州的租户登记册,以确保尚未将其识别为贫困租户。

谷歌潜在的租户,您可能会惊讶于他们发现了什么。当然,请务必小心,不要通过确保您拥有适当的许可而违反任何适用的隐私法。

申请接受
一旦您对租户的选择感到满意,请在另一位房东同意之前迅速批准他们。预定时间以签订租约并接受适当的保证金和押金。保证金必须由各州的适当债券管理机构持有。

当天入住
这是商定进行入库检查并将钥匙交给入库房客的地方。

5.  Inspections
作为房地产投资者,除了获得良好的收益外,确保您的房地产资产得到保护非常重要。在每个州,都有关于每年可以检查财产多少次以及应如何进行检查过程的规则。通常,在首次入住后三个月进行检查,此后每六至十二个月进行一次检查。

如果您是DIY房东,则需要确保遵守您所在州有关检查的法律,尤其是有关频率,通知和入境流程的法律。

强烈建议保留完整的记录和照片。

6. 租金评估和租金上涨
如果您要成为DIY房东,则需要做出自己的承诺,以确保始终了解您所在地区的最新情况。您还需要确保仅根据租赁条款和所在州的法律增加租金。

物业经理提供的最重要任务之一是独立确定物业的市场租金。由于他们在特定区域管理的财产数量众多,因此他们应该对您的财产可以实现的租金有很好的了解。在不同的时间,市场可能比其他市场更强大,并且在不同的房地产类型之间也可能有所不同。

一个好的经纪人通常可以每年为您的物业赚取数千美元的租金,因为他们了解市场。

7. 维修与保养
DIY房东最常见的陷阱之一是不了解房客在维修和保养方面的权利,尤其是在相关法律所定义的紧急维修中。例如,如果没有热水或没有洗手间,则房客有权对这些物品进行紧急处理,在大多数情况下,他们有权支付维修费用并向房东索回款项。

如果您是DIY房东,则需要确保您有一定数量的商人可以快速,经济地响应您的电话。物业经理的优点之一是,因为他们处理如此多的交易,所以他们可以更好地访问和控制质量以及具有成本竞争力的商人。这些关系可以为您节省数百甚至数千美元。

8. 可用性和时间
如果您正在考虑成为自己动手做的房东,则需要确保您始终可以随时进出并有时间处理情况。如果您是在工作或度假时需要租赁财产,租户不愿租房,这可能会造成成本高昂和令人沮丧的情况'支付房租或需要紧急维护工作。请注意,其中一些事情很耗时,尤其是当您'确定您在做什么。

DIY房东最好考虑可以帮助您的家人或密友,如果您不在家的话。

管理财产可能很耗时。平均而言,管理90-100家物业需要大约一个专职人员。在采访物业经理时,请问他们员工与物业的比例是多少,以确保他们不会超负荷工作。

9. 技术,税收和记录保存
如果您要成为DIY房东,那么拥有合适的技术和系统来为您提供支持非常重要。您将需要访问Internet,电子邮件,移动电话,财务报告系统和电子文件,以保存所有记录。

使用物业经理的优点之一是,他们将收到,检查并支付您的所有账单。在每个月末,您将收到所有交易的对帐单,在每年年底,您将收到详细说明所有收入和支出的“财政年度结束”对帐单。

现在有一些高级机构可以为房东提供通过Internet登录以查看物业详细信息的功能。例如,在RUN Property,房东可以查看与他们相关的所有信息  财产,例如租户详细信息,重要文件的副本,检查的照片以及所有财务报表和付款的副本。

10。  Costs
房东可以选择DIY选项的关键原因之一就是省钱。请记住,这些费用可抵扣税款,因此您应该要求这些费用以减少应税收入。

当您考虑聘请专业物业经理的成本时,它无疑是物有所值的。如果将这些成本与其他专业人士(例如会计师)进行比较,则该成本非常合理。这些费用通常不能被经验丰富的经理可以为您带来的额外租金,更好的维修交易以及您的费用和时间成本所抵消。
 

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