顺利解决的指南

2018年5月10日

10/05/2018

接受您的报价后,’这是在酒店正式归您所有之前要做的最后一件事–沉降。欧文·霍奇律师事务所(Owen Hodge Lawyers)的执行合伙人罗尔夫·霍华德(Rolf Howard)在财产结算过程中会仔细考虑您的权利和义务,以确保流程顺利进行

转让过程中的最后一步是结算。这是财产所有权从卖方合法转移到买方的阶段。

明智的购买者应彻底了解此过程,并准备:
•对财产进行最后检查
•对所有标题问题进行最后审查
• organise insurance
•准备支付剩余的购买价
•准备支付税费
•收集钥匙和安全码


结算通常由买方参加’是法律和财务代表,但最终还是由买方负责对过程进行监控,以确保一切按计划进行。

定居日会发生什么?
-您的贷方将把资金提供给卖方,以最终完成对您财产的购买。
-作为买家,您将获得物业的所有权。
-作为卖方,您的律师或银行将安排注册总局注册转让和房屋贷款(如果适用)。
-新抵押将在标题上注明,直到房屋贷款期限完成为止。
-双方都必须书面通知房地产经纪人(通常通过您各自的律师)已经达成和解。
-钥匙被释放给买方。
-您的律师将提供一份结算声明,概述交易的财务方面,例如支出和调整(即卖方支付的市政费,自结算日起调整)。
-庆祝活动开始!


以下详细概述了结算过程中的预期结果,以及如何在此过程中最大程度地降低风险。

最后一看该物业
在结算时,财产应与合同中所述的完全一致:清洁,处于约定的维修状态,并按规定包括或排除固定装置。热水系统,加热和冷却装置,墙壁,灯具,窗户,地板覆盖物和锁是值得特别注意的项目。精明的买家还将检查尺寸。

最终检查应在白天在卖方在场的情况下进行’一定要在前一周内与您的经纪人联系并尽可能接近结算。买方应尽快提出任何问题,以便在不延迟解决的情况下予以解决。那么,如果您发现有问题,在解决之前的最后几个小时应该怎么办?让’s说您在房子旁边停下来,这打了您:吊灯在哪里?独特而诱人的甲板家具怎么了?这根本不是您所期望的。你能做什么?

呼吸,后退到您的车上并致电您的律师。它’是时候重新审视您的合同了。

固定装置是用螺栓,螺钉,钉子或永久固定在物业上的东西。除非合同另有规定,否则固定装置(如枝形吊灯)通常随物业一起使用。动产和个人财产,在
另一方面,它们不是永久连接的,并且相对容易携带。如果没有相反的规定,诸如家具之类的动产就随卖方而去。

大多数标准销售合同都包含一个标题为‘排除的装置/包含的动产’。卖方在结算时只能移除排除的固定装置。随附的动产(有时称为‘reserved items’)留在买方手中。

如果不排除枝形吊灯或包括甲板家具,那么您的律师也许能够就结算时应支付的购买价格进行调整。

标题的最后看
»在您提出要约后不久,您的律师已经代表您进行了职务搜索。
»但是,最好进行最后检查以确保自搜索完成以来未创建新的所有权权益。
»此外,重要的是要确保已解除对该物业的任何警告。
»这些步骤将确保所有权的平稳变化。


"审查合同时要考虑的关键是物业的变更是否涉及固定装置或动产"

确保您已投保
在新南威尔士州,损失的风险会在结算时转移,或者在买方占有财产的日期或更早转移。从理论上讲,买主不’从交换合同到结算之日的这段时间需要保险,除非他们先占有。但是,这是一个可怕的想法。 

关于投保不足的卖家的故事太多了,大火,洪水和台风似乎在定居前的几周缠扰了他们。此外,大多数抵押贷款人会坚持要求购房者自签订合同之日起就维持建筑物和财产保险。可以理解的是,贷款人希望获得对物业的投资。

例如,如果房屋被烧毁或房屋的某些部分受损,建筑物保险将支付建筑物重置的费用。

物资保险涵盖建筑物内的物品。即使购买者对出售者打算移除的动产几乎没有兴趣,但重要的是要认识到,物资保险通常还涵盖了更容易留给购买者的地毯和窗帘。

如果建筑物遭到严重损坏,买方可以在得知损坏后的28天内撤销合同。

买方可以收回押金,并解除合同规定的任何义务,除非损害是由于买方的故意或疏忽行为或不作为所造成的。

如果损害是重大的,则卖方不能强迫买方完成合同,如果这样做是不公正和不公平的。什么是损害的法律问题‘substantial’会变得很复杂。


"Buyers don’从交换合同到结算之日需要保险…但是,那是一个可怕的想法"

法院非常不愿撤销合同,因此,更现实的问题可能是,谁来支付保险费?

结算前,卖方’的保险首先生效。

如果承保范围不足以使财产恢复到合同状态,则买方可以寻求价格调整或从卖方处收回债务。此时,另一种选择是让买方根据其承保范围提出索赔。

根据具体情况,购买者可能需要的不仅仅是建筑物和财产保险。如果该物业是出租单位,则购买者可能还希望考虑购买房东保险,或者,如果存在异常的环境风险,则购买者可能还希望为其提供保险。

税收会让买家措手不及
财产转让触发的税款包括印花税和商品及服务税。买方应将这些因素考虑进他们的最终计算中。

对土地的某些转让和与土地权益的交易,以及对公司,信托或合伙企业的某些权益的交易,都征收州和地区印花税。滑动标尺适用,最高比率在4.5%和7.0%之间。印花税通常由买方支付,尽管双方都有责任。

GST是房地产领域,可以吸引一些房地产投资者和开发商出其不意。

首先,应注意‘residential premises’ and ‘commercial premises’在《 1999年新税制(商品和服务税)法》(GST法)中分别定义。根据ATO的说法,虽然可能有一些相似的功能,但它们并不相同。

ATO建议:“Properties are ‘residential premises’是否可以被占用,被占用或打算作为住宅或住宅住宿而被占用,而不管其占用期限如何。

如果您已经注册或需要进行商品及服务税的注册,则您必须在作为经营企业的一部分出售的新住宅物业的销售中支付商品及服务税。

“如果您出售以前曾作为住宅物业出售的住宅物业(称为“‘existing’住宅物业)。

“如果您出于某个目的建造新的住宅用房,然后以不同的方式使用它们,则可能必须对GST抵免额进行调整。您不支付从住宅处获得的租金或保证金的消费税。”

总体而言,联邦10%的商品及服务税适用于商品,不动产和服务的供应,但要享受某些豁免和减让,包括:

•出售持续经营和一些耕地的豁免
• a ‘margin scheme’特许权(宽泛的消费税仅适用于销售价格和收购价格之间的差额)

如果您需要在出售财产时支付商品及服务税,那么买方通常会在结算时向卖家支付商品及服务税,然后由卖家将其退还给联邦政府。

GST通常仅适用于全新商品,因此,如果您购买的是二手房或现有住房,则GST’t apply.

IT’关于金钱的一切
» The buyer’律师通常将剩余的购买价格保留在托管状态,直到和解之日,这时将其支付给卖方。是买家’但是,有责任确保该日期之前的结算金额和收款人是正确的。
»诸如市政费和其他费用之类的所有支出将在买卖双方之间进行调整。卖方负责直至结算日(包括当日)的价格。买方自解决之日起负责。
»明智地说,请务必确保支票的拼写正确。发行不正确的不可转让银行支票可能会延迟结算,并导致完全不必要的最后时刻头痛。

 

其他意外的惊喜
可能出什么问题了?很多,实际上。通常,需要担心的事情分为两类:第一类是融资,第二类是无法消除条件。


"Sometimes the seller’问题是租户失败或拒绝撤离。这是一种特殊的问题,因为它涉及三个而不是两个缔约方"

如果买方由于融资中的一些小故障而无法在和解日期继续前进,则卖方通常可以就延迟和解的每一天收取罚款,并发出通常称为“完成通知”的通知。

这给了买方短暂的额外时间(通常为14天)来解决问题。如果买方无法在该日期之前结算,则卖方可以终止合同并保留买方’s deposit.

如果卖方无法解决,则可能是因为他或她正在购买或建造另一处尚未准备好的财产。

也可能是因为未满足合同中的某些条件。这可能是尚未解决的屋顶问题,或者是许可证或所有权问题。在任何情况下,购买者都可以类似地签发《完成通知书》,并在相同的额外14天期限内解决,然后购买者可以终止合同并取回保证金。卖方通常无需支付延误的罚款利息。

但是有时候,卖方’问题是租户失败或拒绝撤离。这是一种特殊的问题,因为它涉及三个而不是两个当事方,以及与承租人权利和保护有关的特殊义务。

不可以,购买者不能将房客及其所有财产扔给路边。当财产易手时,大多数租约不会失效。

如果存在定期租赁,则房东可以给租客60天’通知腾空。该通知可以在结算期间或出售财产之前发出。有了固定期限协议,新所有者必须注意租赁期限的结束。

如果租户的租约已结束但拒绝撤离,则新所有者可能正在考虑驱逐程序。这肯定是在结算时进行购买价格谈判的主题,因为这将花费买方一些时间和费用来解决。

结算延迟的潜在原因
-印有不正确信息的文件
-与解除先前抵押有关的银行延误
-结算日遗失文件
-与另一方和/或其律师联系的问题
-最终检查中出现的问题
-发行的银行支票金额错误


最后一步:钥匙!

由于买家通常不参加结算,因此重要的是组织由谁来交付密钥以及向谁交付密钥。– usually the buyer’的代理人或律师。购买者还应确保他们具有安全设备的代码(如果有)。

收集钥匙时’要求全套设备很重要,以避免不必支付不必要的锁匠费用’无钥匙更新锁的​​费用。如您所见,结算可能是一个复杂的过程。

通过聘请一个出色的团队与您一起进行房地产交易和最终的结算,包括您的律师,会计师和经纪人,您可以确保结算过程顺利而成功。


罗尔夫·霍华德
是的管理合伙人
欧文·霍奇律师事务所(Owen Hodge Lawyers)
自1986年以来一直在实践
自1992年起成为合伙人

 

 

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