VIC摘录自2013年4月市场报告

通过 妮拉·斯威尼(Nila Sweeney) | 2013年5月15日

 

墨尔本 hovers over knife edge

 

担心由于新房供过于求,房价将下跌的迹象没有得到缓解的迹象

 

A在被告知墨尔本房地产市场面临大量新房地产涌入市场的几个月之后,对于大多数投资者而言,问题不再是是否存在供过于求,而是在哪里。

 

毕竟,墨尔本几乎不是一个单一的市场。它更多地是一个市场集合,它们在相互影响的同时具有各自不同的命运。城市的整体价格走势和趋势可能会描绘出市场的总体情况,但它们并不能描述每个郊区,街道和个人财产交易中发生的情况。

 

现在是时候对购买的商品进行高度选择了,”Metropole房地产策略师首席执行官Michael Yardney说。“尽管有一些良好的购买机会,但目前市场上还有很多二手房。”

 

雅德尼说,如果整个城市的统计数字都能大致反映出市场,那么在该图中可以看出,某些市场的表现要好于其他市场。他认为,内环区郊区位置优越的房地产正在稳步发展,但该市的房地产’的外部边缘正在挣扎。


 

更为昂贵的房地产遭受的损失最大,最近,由于购房者的兴趣不振[和供过于求],市场上的第一个购房者群体大跌。…


 

那里 is also no doubt that 墨尔本 has been in the slump stage of the property cycle for the last few years, plagued by an oversupply of house and land packages in the northern and western suburbs and an abundance of new apartments coming on to the market.”


 

测量差异

 

Redwerks研究主管兼DSRscore的发明人Jeremy Sheppard认为,墨尔本市场的某些类别表现要好于其他类别。“[按需量]单位在2010年风行一时,但此后供求关系下降了。有趣的是,房屋的价格有所增加。”

 

根据Sheppard的说法,单位的供应随着需求的减少而增加,而房屋的情况恰恰相反–需求增加而供应减少。但是,谢泼德很快指出,这只是针对内环区,其中包括 卡尔顿, Docklands, Flemington, Kensington, 没有rth 墨尔本, West 墨尔本, Parkville, and South Yarra.


 

问题的根源

 

一般来说,对供应过剩的担忧一直是维多利亚州首都争议的话题。一些人将这一问题淡化为媒体炒作,而另一些观察家则强调供过于求是主要的风险因素。

 

担忧在于墨尔本房地产的往绩。市场被认为在2000年代后期蓬勃发展,但是随之而来的房地产价格高涨时期使建筑商和开发商纷纷涌向市场。 与任何市场一样,该党永远也不会永远持续下去,而且大量新物业涌入市场,引发了人们对上市物业的供应将超过其需求的担忧。反过来,这将导致房地产价格暴跌,因为卖方必须大幅降低要价才能竞争销售。

 

BIS Shrapnel高级经理Angie Zigomanis表示担心 有道理,说供过于求仍是许多投资者不愿承认的更大问题。

 

那里’管道中仍有大量供应,将在未来几年内继续完成–很多是高层公寓,是按计划购买的–因此我们至少应该看到墨尔本的部分地区供过于求,即使不是整个市场,” he says.

 

 

 

维克会失宠吗?

 

长期被誉为澳大利亚之一’维多利亚是国际和州际移民的主要目的地’据称,拉动新居民的最大能力正在减弱 QBE LMI住房展望2012–2015.

 

该报告预测,从现在到2015年,向维多利亚州的移民将与昆士兰州和西澳大利亚州相提并论,预计每个州将吸引大约五分之一的国际移民。

 

报告补充说,由于经济疲软,预计未来两年州际移民流动将放缓。“经济状况总体恶化时,通常会减少州际流动。”报告说,并补充说,国家之间迁移的另一个重要驱动力是住房的可负担性。

 

就此而言,报告称,尽管供过于求的问题可能会削弱墨尔本的价格增长,但仍会考虑市场‘unaffordable’. “近年来,强劲的中位数价格增长已使住房承受能力显着下降,并且由于该州的经济现在表现落后于其他大多数州,这将伤害州际移民。”

 

 

Spotlight on: 墨尔本’s biggest losers

 

墨尔本’s eastern suburbs, home to nearly half of 墨尔本’有400万居民,已成为一些城市的震中’最大的房地产价格下跌。

 

RP Data数据显示,截至1月份的12个月中,Oakleigh South,Box Hill 没有rth和Mulgrave等郊区是中位数价格降幅最大的十大郊区之一。

 

跌幅最大的郊区位于圣基尔达西部,据报道房价下跌了27%。作为高端市场,价格下跌使中位数价格减少了437,400美元。

 

与圣基尔达·韦斯特(St Kilda West)东南邻的穆勒格雷夫看到单价下跌了25%,跌幅为13.9万美元。东郊Box Hill 没有rth和Oakleigh South分别有$ 115,800和$ 95,000

分别削减了价格。

 

发生这种情况时,许多这些市场的收益率仍然令人沮丧。 RP Data的数据显示,Mulgrave单位1月份的租金收益仅为4%,而Box Hill 没有rth单位的收益却是相同的数字。

大都会物业策略师 董事迈克尔·亚德尼(Michael Yardney)警告投资者,如果他们考虑尽快在墨尔本进行投资,请不要靠近市中心。“最好的投资机会是在墨尔本位置优越的公寓’在内环和中环郊区,稀缺,” he says.

 

 

南岸

 

丽贝卡·默里(Rebbecca Murray) Evolve Real Estate的评论解释了为何市中心的南岸银行有很多可以为害羞的投资者提供服务

 

卖点:南岸是一个充满活力的主要社区中心。这里有大量的高层建筑以及一流的购物和娱乐场所。该地区很富裕,有许多顶层公寓,尽管从$ 500,000的中期开始也有许多新的公寓出售,可提供可观的租金回报。

 

最受欢迎的物业:高质量建筑中的两床公寓需求量很大。定价过高的物业需要花费一些时间才能出售,但最高不超过250万美元的价格一直在上涨。最常见的物业是亚拉河以南的高层建筑。

 

顶级设施:皇冠娱乐中心是墨尔本之一’最大的平局,我们很荣幸能在我们家门口。墨尔本许多’一流的学校距酒店仅几步之遥,而所有代表着城市生活方式的事物–商店,咖啡馆和餐馆。电车,公共汽车和火车站都在步行距离之内。

 

当地的工商业:大多数居民是通向中央商务区的通勤者,对城市的生活方式很感兴趣。

最近的变化:在过去的十年中,随着城市的形状发生了巨大的变化,Southbank取得了巨大的增长。人口增加了,如今人流量大增。许多新发展 正在建设中,还有更多的计划,因此 ’对于南岸而言,是一个繁忙而光明的未来。

 

最佳街道:我建议在河边居住,或可以欣赏美景的公寓’不能建造。我们有一些神话般的例子,说明住在真正壮观的建筑中的品质。

 

Main arteries: 那里 is freeway access for a quick escape out of the city, and the beach is a 10-minute drive away.

郊区: 本迪戈 , 蕨树沟 , 格雷夫特山 , 绳索穿越 , 鹰谷

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