2019年三种无效的投资策略

By Kay Rivera | 2019年1月15日

新年被认为是一个重新开始的机会,对于投资者来说,他们想要发生的最后一件事就是在房地产市场上亏损。

没有人可以免于犯错误的投资。因此,正确的指导对于导航市场至关重要。在接受采访时 您的投资物业,Metropole房地产策略师首席执行官Michael Yardney列出了最糟糕的情况 投资策略 to adopt in 2019 –并警告投资者应尽快避免的做法。

1.更改房地产策略以适应当前市场
尽管过去几年市场发生了变化,并且预计许多地区的价格将下降更多,但这并不意味着您的策略应该改变。除非您的目标已更改,否则必须保留经过验证的策略。

亚德尼说拥有久经考验的财产的人 投资策略 and own “investment grade”财产不应失去信心。

地理位置优越的首府城市物业的价值下降是暂时的,而长期价值的整体长期增长“A-grade”属性是永久的。

“我们正在经历的当前调整是投资的正常部分,’使用始终有效的策略进行投资很重要,而不是寻找可以立即生效的短期解决方案,” Yardney says.

2.投资于计划外的物业以获得额外的折旧收益。
这是在2019年赔钱的一种可靠方法,而Yardney提供了原因。

  • 促销员,促销员夸大了许多计划外购买的价格' margins, developers'利润和价格溢价,因为这是海外投资者(无法购买已建成物业)通常购买的主要房地产类型。
  • 在澳大利亚的许多地区,此类物业已经供过于求'的首都。这意味着资本或租金增长将非常有限,如果没有的话。
  • 一个街区或100或200套公寓几乎没有什么稀缺,再次限制了资本的增长。求购“off the plan”最终拥有所有权时,不确定完成日期,完成程度和市场条件。
  • 买断该计划的一些投资者将不得不出售,因为他们无法在当前紧缩的贷款环境下获得融资。许多新公寓在完成时不会按合同价格进行估值,而银行只会向您借出您物业中较低新估值的一小部分–不是合同价格。
  • 除此之外,在许多新的大型项目所在的邮政编码中,银行通常只贷出70%的贷款对价值比率,而且一开始看起来是一笔不错的投资,但开始却变坏了。
  • 许多大型的计划外建筑群的建造标准都很差,很可能成为未来的贫民窟。
  • 计划外开发中的许多公寓购买者是海外投资者。他们通常不参加法人团体会议或花钱维修建筑物,如果他们不缴纳法人团体征费,他们可能很难追赶。

“所有这些意味着您需要以很大的折扣购买计划外的房产以弥补这些未知数,但是目前,开发人员必须以溢价(而非折扣)的价格向您出售产品,以使项目在财务上可行对他们来说” Yardney says.

此外,几乎所有计划外的开发项目都出售给了投资者。亚德尼(Yardney)倾向于在拥有大量自住者的建筑物中购买物业。他认为,自住业主倾向于更好地照顾建筑物并增强其长期资本增长。

3.在新住宅区购买新房
根据Yardney的说法,这些物业也将成为2019年的噩梦。

一些投资者在新的郊区郊区购置新房,因为他们听说土地的价值升值,并且他们觉得自己的土地正在换来一大笔钱。

但是,当您仔细观察并增加在这些位置建造房屋的价值时,通常土地的价格不到售价的一半,这使这些物业的土地资产比率非常低。

其他人则考虑错误地认为,由于那里的房屋价格便宜,随着房地产价格总体上持续上涨,人们将更容易负担这些新的郊区房屋的购买。

考虑到这些正是利率上升时受影响最大的领域,这是一个误解。与居住在较富裕郊区的人相比,这些地区的居民可支配收入往往较少。

虽然它们可能是居住和养家的好地方,但总体而言,新城区或郊区不是理想的投资场所。 Yardney强调指出,促进资本增长的一大因素是稀缺性,而这些郊区却缺乏这种稀缺性。

亚德尼还透露,由于人口统计特点,他将避免在这些领域进行投资;他们无法吸引内圈和中圈郊区的各种租户需求。

Top Suburbs : nightcliff , westbrook , newtown , glendenning , harris park

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