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【熱點吐槽】什麼返還?什麼配建?這才叫真地王!
時間:2016-07-28 点击:3353次

【熱點吐槽】什麼返還?什麼配建?這才叫真地王!

2016-07-27 鄭州房價點評

今天註定要出地王,上海浦東機場旁一塊地被金地以88億競得,摺合樓面價41318元/㎡,而周邊售價僅爲3萬/㎡不到。

瘋了,真的瘋了。前者是上海,寸土寸金可以理解,但這是鄭州!關於新晉地王的各種刷新的可能性,昨天已經說了,還沒看推送的可以先去看看。

今天鄭州的土拍大戲,應該是刷新所有人的三觀,不對,是五官!半年地價上漲近乎一倍,房價直接跳躍到2萬/㎡。這還是你認識的那個經開區嗎?

7月27日,濱河國際新城第三批出讓地塊中首塊住宅用地競拍。正如上文所說,該地塊最有可能刷新地王,競價482輪,從8點半開始,歷時5個半小時,下午14點08分,康橋地產最終以22.73億元成功競得6號地。

 

 

從公司註冊信息來看,股東是北京中金聯盛投資有限公司,這正是康橋的註冊子公司。恭喜康橋!

雖然對比7月8號的鄭紡機地塊,各項指標並未超越。但在筆者看來,這才叫真地王!什麼返還?什麼配建?都弱爆了。

本應該9點開始的土拍大戲,8點半就有11家開始報價!

與其他不同,這次沒有返還,沒有配建,樓板價就是樓板價。

半年地價上漲近一倍,房價直跳2萬/㎡,買到即是賺到。

鄭州真的是淪爲樓面價=當前售價的地王慣例了嗎?             

要說今天的競價企業也很有意思?之前有朋友問:哪些企業會參與?

我的回答是:已有項目的企業肯定會參與,一直找地卻沒拿到地的企業會參與。

所以在競拍過程中,你能看到:

有一些企業只是象徵性的加了次價(託價和撿漏的心理存在);

有一些企業競價幾輪就敗下陣來(主要以外企爲主,還是對市場不明或超過預期);

還有一些企業想真實的去拿地,因爲熟悉鄭州,同時要增加市場佈局,所以加價上也更有魄力。

比如正商,因爲深耕南區,所以想發展南區,亦或是想對前兩天才在紐交所上市的事件藉此正名,所以最後與康橋角逐的企業如果沒猜錯就是正商。

比如昌建,其實康橋真正的加價是在最後的第424輪時,之前與正商競爭的就是業內一直盛傳的黑馬企業昌建。當康橋黑馬殺出時,昌建自覺難以拿下,主動退出。

 

比如碧桂園,因爲在經開區的最東邊有項目,考慮集合效應,所以也表現出了一定的魄力。

 

當然少不了其他參與競拍的企業,聽說有綠地、海馬、中海、華潤、保利、招商等知名企業,退出原因基本就是上面幾項。

 

最後說下康橋,康橋應該是在經開區吃到了甜頭的,去年悅城開盤,推出734套房源,去化93%,時隔5個月,價格上漲1200元/㎡,去化率仍然保持88%。因爲深耕片區,所以瞭解片區。要與之前地塊形成規模效應,要坐實經開一哥的霸主地位。對比第一批地塊,康橋此次下的血本也足夠大。

 

龍湖地王窩用事實告訴我們,高標準、高規劃、高格局才能產生高溢價,這點濱河國際新城也不弱。康橋或許他比其他人更清楚。

 

競價第60輪,刷新之前海馬在濱河國際新城的單價地王紀錄!

 

競價第347輪,刷新經開區之前1303萬/畝單價地王記錄,同時晉升爲經開區單價及總價雙料地王。

 

競價第482輪,單方廝殺的28個回合後,康橋以22.73億元的總價,1501萬/畝的單價,9005元/㎡的樓面價,成功摘得今日地王地塊。

 

1501萬/畝的地價,讓昨天的預言直接成真,讓淨地價值更加凸顯。

 

9005元/㎡的樓面價,讓麪粉貴過麪包戲碼加速上演。四環外房價都要進入萬五時代。

 

引用昨天說的話:1500萬/畝是個什麼概念?

 

1500萬/畝,也就是樓面價等於當前售價,在鄭州,這不是沒可能!

 

1500萬/畝,也就是售價達到15000元/㎡,以洋房最大化來算(容積率2.5以內),這已經成爲可能。

 

1500萬/畝,也就是龍湖地價的基礎價而已,何況只有濱河新城和龍湖構成了鄭州淨地市場的20%份額,所以這很有可能。

 

這不包含入市週期內的房價增長,如果片區的房價增長速度來算,項目入市高層價格基本要在16000元/㎡,洋房產品直接超過2萬。基礎測算如下:

考慮容積率最大化,未來產品將增加大量洋房面積,同樣是對片區產品條線的補充,或許地王的火花就是以此碰撞出來。

 

加上今天的地王,康橋目前已在濱河國際新城佈局273畝地。(地鐵11號線和14號線已經確認改線到濱河新城範圍,線路圖如下)

最後回顧下康橋怒奪地王的原因:

除了6號地的位置優勢外:

 

北邊是濱水商業休閒街,南邊是已修成的經南十二路,東接四港聯動大道,交通優勢明顯。另外西鄰綠地地塊及配套商業,更是此次推出地塊中面積最大(151畝),開發氛圍最好。同時參考綠地現有產品及售價,該地塊未來很有可能以精裝產品入市。

 

還有片區發展優勢:

 

1.國際資源落定迅速(洲際國際酒店,海嘉國際雙語學校,歐亞心血管國際醫院)

 

2.片區建設步伐加快,3號線二期工程年內動工,11號線和14號線改線區域。

 

3. 以及積極發展中的潛在利好,如國際領事館的洽談,自貿區申報的落定。

 

首個地塊開門大捷,讓後續2個地塊情何以堪?明後天的土拍大戲還將繼續,後續又有哪些事件可圈可點,讓我們拭目以待。

 

最後借用幾張片區實拍圖平復下今天激盪的心情。

 

 

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