最终的开发指南:经验丰富的开发人员

By Nina Cuturic | 2019年10月17日

结果指导老师Brendan Kelly说,首先要做的是进行研究。

“您进入郊区,寻找那里的商品,寻找快速出售且价格合理的商品,然后复制它们,” he says.

“It’不是要比第一个项目做得更好;它’关于利润。您正在开展业务;您的目标是卖出卖出的东西。”

Metropole Projects的项目经理Bryce Yardney说,人们有时会误以为应该将大规模开发作为第二个项目。

“从小到大,从不太复杂到更复杂,迈出了一大步,” he says. “为较小的开发项目融资可能很简单,例如获得房屋投资贷款然后获得建筑贷款,但是如果您下次开始涉足更大或更复杂的项目,则可能 正在寻找一项商业贷款,其中可能涉及您自己的现金和股权的更多;您可能需要进行预售;您可能会有不同的利率。因此,有时坚持做自己想知道的事情,然后再重复一次,比做大一点更好。”You don’不必全职做就能赚钱,而您却不’最好是最好的,最好是最好的才能获利。成功的关键在于磨练您的技能以发现自己的能力’善于利用,然后利用该技能来获利。 

尽职调查
结果指导公司高级房地产投资导师托尼·尼科洛(Tony Nicolo)在解释房地产开发商或投资者如何最好地完成下一个项目时说’重要的是要专注于最终结果。

“[升级]完成和设计没有’t make a whole 差异很大。实际上,这是关于增加项目数量的。换句话说,做事更快更有效” Nicolo says.

“You’实际上从每个项目中获得了更好的收益。 [产品]必须始终符合市场预期,并且消费者的承受能力是最重要的部分。”

当有任何倾向提升设计时,’了解它如何直接影响开发的最终价值很重要–因为特定的建筑设计可能在视觉上很吸引人,但它可能无法被特定的市场很好地接受,或者与该市场中的消费者愿意支付的价格保持一致。

这个想法是要创造出总会需求旺盛的东西,这在开发以投资为目的的房地产时也是如此。

例如,它’出售标准房屋要容易得多,  Perpetual Projects总监Peter Fanous说,这是一间宽敞的三居室联排别墅,而不是出售一套公寓或一栋30套公寓的复杂建筑,但您确实需要了解该地区的人口统计资料

“如果您是在[阳光下](墨尔本)开发,则可以进行初学者,入门级露台和小型联排别墅,但可以’在唐卡斯特(Doncaster)这样的郊区做同样的事情,” he explains.

“此外,您可能在唐卡斯特的同一条街道上有两处房产,其中一所房屋可以入学,而另一所房屋可以’t – and you’我们会发现两者之间的价格差是20万美元。”

制定自己的目标对于尽职调查过程至关重要,蔡富地产的李达贤补充道’收购负责人。虽然有些会’不要为了一笔交易的潜在利润而起床,这很可能适合其他交易;这完全取决于个人目标。

“…因此成本就超出了预期”

“如果您达成协议 a 20% return, but it’将会是一个为期三年的项目,而接下来的三年中您将无法入睡,这是否意味着您想要达成协议?” he says.

“您需要根据执行时间与有利可图的交易来找到什么是优质开发,并问:对于时间支出和与之相关的风险,它是否足够有利润?那’这是我亲自评估所有交易的方式。它’风险与回报。”

采取长期战略
从一开始就决定退出策略是该过程的重要方面。但是,确定如何定位每个开发方案以推动您的未来目标又是另一层。如果市场在建设中途转向,会发生什么?

“您知道要做什么。那’是目标。然后,突发事件开始起作用。如果您打算在一块土地上建造三栋房屋,但市场发生变化,则您可能计划暂缓建设并等待市场改善,在这种情况下,您可以将现有房屋出租 房子而不是拆除” Kelly explains.

“如果能证明你’再中途,您可能会完成建筑,然后租出[全部三栋房屋],直到市场好转,以保留利润。所以’应急和管理,但要基于您的主要目标。”

确保发展’退出策略仍然有效,它’在整个过程中持续监控市场非常重要 他补充说。

凯利说,继续进行第二个开发项目的理想方法是利用从第一个项目中获得的成功。

“一般来说,您将等到第一个被出售,完成和完成。您有了利润,便有了购买能力,然后又重新开始,” he says.

“一旦您完成了一项计划并获得了利润,并且可以向银行,建筑师,建筑商证明您已经完成了一项计划并获得了利润,那么他们会因为这种经验而更愿意与您交谈,您将会已经与该领域的人建立了关系,然后您可以利用它来简化下一个项目。”

出售利润可以提供有利的条件,但长期管理物业也有回报。那些有长远眼光的投资者不仅会从折旧和负资产负债中受益,还将享受房地产产生的资本增长。

当Fanous完成他的第一套两室住宅开发时,他卖掉了一栋房屋,现在继续管理第二套房屋作为租金。

“我仍然保留一个,这是我从一开始就采取的方法。始终保留您制造的东西,” Fanous says.

坚持下去
如果您周围有一个熟练和经验丰富的团队,’Yardney说,在倾听他们的建议和想法的同时确保它们与您的目标和利益保持一致非常有价值。

质量建设者可以成为长期合作伙伴–可以帮助您筛选完成构建的不同方法以及所用材料和方法的人,同时可以按最终预算和截止日期进行工作。

如果在施工过程中出了点问题,他们也会在船上协助解决问题。但是,如何找到一个熟练,适应性强的建造者呢? 

凯利说,尽管投资者的目标应该是至少从建筑商那里获得四次报价,但他还建议访问该地区的其他开发场所。

“您会看到框架上升的速度以及’现场。如果您发现[建设者]每周一次或每周两次在那儿,那么他们’太忙了,他们可以’花时间在您的财产上。如果你发现他们’一直在那里,那么您就会知道它们是专一的,并且将为您的快速发展提供良好的服务。”

建筑合同中的差异–这可能会在确定施工成本后以及正在进行的工作中发生–也应谨慎对待。

“差异是一种无意中增加建设费用并浪费建设预算的方法,” Kelly says.

他补充说,详细的计划是最大的风险缓解措施之一,它还有助于防止开发人员在响应升级或修改时受到情感上的影响。

“如果您有一个好的架构师和一个非常好的制图员,并且花时间在精确而准确的计划上,那么您可以做的就是始终参考计划,” Kelly says.

Nicolo警告说,不仔细阅读建筑合同也可能会发现问题。他还建议律师应仔细阅读合同。

“您已经让建筑商订婚了;你可以’改变它。你可以’更改合同条款;它已经在那里并被接受。因此,只需确保您的合同确实非常紧密,并确保已包括并允许所有内容,” Nicolo explains.

所有开发人员面临的巨大风险
即使有周密的计划,减轻风险,清晰的财务策略和强大的团队,Nicolo表示,没有任何发展是完全没有风险的。

“…因此,成本和一切都消失了,只是为了开发这幅精美的艺术品,” he says.

“通常这是失败的根源,因为成本会因超支而超支’必须在此属性中拥有所有优点,但事实并非如此’不能满足市场需求或一定不能满足市场’围绕价格的财务预期。”

李说,随着更多的房屋建在一块土地上,自然会增加包括融资需求在内的总体项目成本。 

“一切都在上升:风险,时间表,施工时间,” he says.

“总体而言,土地购买价格较高,因为有机地您需要购买更大的一块土地才能进行细分,现在您正在建造两栋房屋,而不是一栋。因此,您的建筑建造量要高得多,并且您现在开始向市政局支付诸如城市规划费和人头工程费之类的费用,以便能够实际开发两个名称。它’从一开始就要牢记这一点并为此做好预算是必不可少的。”

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