负资产负债时如何管理现金流量

通过 杰里米·谢泼德(Jeremy Sheppard) | 2014年9月4日
2014/04/09

投资于负资产的物业要求您更加勤奋地管理现金流,以确保您能弥补不足的部分。 杰里米·谢泼德(Jeremy Sheppard) 告诉你如何

最近,我写了一篇文章,概述了房地产投资者在权衡追求纯现金流量正属性与追求纯资本增长属性的收益时需要考虑的一些主题。通常归结为投资者'的财务状况。

您可以在2014年6月号的 您的投资物业 杂志。  

对于那些能够负担不起齿轮的选择的人来说,有些陷阱!关于现金流,您将不得不更加严格地管理您的投资组合。希望本文对您有所帮助。

处理不确定性
管理负面投资组合的最佳方法是事先了解您所要学习的内容。有一些问题可以’t be  在购买之前,您需要先做好一些事情。

1.可维修性
抵押经纪人或贷方将检查您的财务状况,以确保您可以负担一定规模的贷款。但是他们永远无法尽可能准确地看到整个图片。您'负责确保有安全的健康余量。接受他们的警告,不要't push against it.

If you'我已经在周末做一份兼职工作,这不再是您在遇到麻烦时可以承担的工作。贷方赢了'不知道您的收入能力是否已经充分发挥作用,或者您是否'重新滑行。保守一点
 
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如果银行扎堆,不要’t fight it

2未来就业
Unless you don'记住住在高速公路桥下的纸板箱中,您可以't have a negatively-geared portfolio and no job. 如果你 lose your job, everything changes.

您需要有关未来工作安全的好主意。 
 
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确定未来的工作

3估计一切

我为我的每个属性创建一个电子表格'我想买。我包括我可能想到的一切:
  • 存款
  • 抵押保险(如果适用)
  • 律师费
  • 出租
  • 空缺
  • 抵押利息(和适用的原则)
  • 物业管理费
  • 保险
  • 地层(如果适用)
  • 费率
  • 维修与保养
  • 地税
  • 折旧
  • 我的边际税阶

The idea of 'spreadsheeting'一切都是双重的:
  1. 估计每周的现金流量损失
  2. 估算投资回报率(ROI)-包括资本增长
确保您也可以舒适地拥有打算购买的财产– be honest

4选择合适的贷款结构

大多数人认为固定利率和浮动利率是他们的底线。也就是说,他们’重新尝试通过选择最有效的选择来最大化回报。我认为它’将其视为对抗风险的明智之举。换句话说,不要’t根据节省的利息支付选择一个或另一个。相反,根据您的风险情况选择一个或另一个。

Keep your eye on long-term fixed rates. 如果你 see them rising, jump in and fix rates. 如果你 see them rising, jump and fix before they go beyond what you can afford.
 
固定利率以防止未知,而不是节省利息

5获得正确的投资建议

确保找到一位优秀的会计师,该会计师熟悉房地产投资者,最好也拥有自己的投资房地产。并获得专业的折旧时间表。

投资就是关于风险和回报。如果考虑平均资本增长,正常利率和20%的贷款对价值比率,那么沼泽标准购买和持有投资将为您带来约20%的投资回报。但是您从一些好的建议中获得的投资回报率将使20%看起来很普通。

想象一下,您为折旧计划支付了700美元,仅在第一年,'额外节省了1,400美元的税款,而您本来可以避免这种情况。那’100%的投资回报率!

您的会计师的建议呢?它可能花费您一千美元,但可以节省或使您翻倍。

从研究分析师和批发开发商到律师和害虫检查员,房地产投资者所使用的所有服务也是如此。在正确的情况下,正确的建议将为您带来比您更大的投资回报率’很可能直接从您的房地产投资组合中获得收益。
 
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良好的房地产投资建议比房地产本身投资更好

6意识到折旧不是免费的赠品

折旧是您可以在实际产生费用之前提出的一项税项索赔。但是迟早会有这种花销。例如,您最终将需要更换地毯。您可以’只是提出索赔,然后不计划未来。

While you’为了等到大笔开支,将多余的现金存入最高利率的抵押贷款中。但是,请确保该笔贷款有重提额度,这样您就可以在需要时实际提取该笔钱。
 
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建立现金缓冲来支付大笔意外费用

7记录一切

Once you’如果您购买了物业,您将收到发票,租金对帐单,差价通知,保险费续期,抵押贷款对帐单等。跟踪此情况对于了解购买前的原始现金流量估算是否正确至关重要。

我将收到的有关物业的每份纸质文档扫描为PDF。我将其全部存储在该财产和财政年度的光盘上的文件夹中。然后可以将其加载到‘Cloud’供我的簿记员接听并执行数据输入。

It’成为您自己的簿记员,开始每周对您的投资组合进行良好的了解并不是一个坏主意。
 
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注意你的底线

8保持良好的物业管理

确保您的物业经理在租约到期前三个月与您联系。根据职位空缺和租金来审查市场。审查财产’s condition, too.

如果市场支持,请确保您在每个机会上都增加了租金。同样,如果市场由于某种原因而下跌,则需要尽快确保租客获得另一个任期。 

当您负担得起时,请保持财产状态良好。唐’让问题恶化–它们通常会导致更大的问题。你不’不想让物业经理告诉您物业可以’不能以目前的状态重新出租,或者需要降低租金以反映该物业的较差状态。 

让您的物业经理知道您的财务状况很紧张,并且房客必须跟上租金付款的最新情况。如果他们不这样做’t, you’我必须尽快驱逐他们,并请其他人加入。

您也可以说您的保险公司赢了’如果您向租客提供宽大处理,则无需支付租金损失索赔。如果将其转移给租户,则应定期收取租金。

奖励忠实的租户。尽快解决任何问题。

确保您的物业经理与您一样密切关注您的物业

9货比三家的最佳抵押

改变出租方式,可以节省大量资金。确保您拥有最佳的抵押选择权。如果您没有,可能会支付过多的利息’一直在观察抵押贷款市场一段时间。

But don’不要让利率成为变动的唯一原因。与一位经验丰富的抵押贷款经纪人交谈,该经纪人了解您的当前状况和未来目标,其中一位熟悉房地产投资者。

您也可以货比三家,以获得更好的保险单。但请注意不要投保不足。
 
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查看最便宜的选择,以支付一些您每年最大的支出

10小心使用信用卡

尽管您在重提帐户中应该有现金流量缓冲,但是您可能还希望使用免息期的信用卡。不要从抵押中取出钱来支付更多的利息,而要充分利用卡上的无息期。

仅在您使用信用卡时'确保您可以在免息期结束之前归还全部欠款。
 
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小心使用您的信用卡


11放弃不必要的生活费用

如果事情变得有些艰难,那你会没有什么呢?如果您放弃了奢侈品,请列出一份奢侈品,并列出每件奢侈品的每周价值。如果列表上没有太多,那么您'要么太不灵活,要么您的现金流已经太紧。

购买后的第一个月,您可能希望遵循更节俭的生活方式,以建立更大的紧急缓冲。唐'不过,我们要一直这样生活-房地产投资是一段漫长的旅程。

知道您可以削减一小段时间以廉价生活的费用,以及它将为您节省多少

12当事情开始变成梨形时采取合理的方法
如果开始变得丑陋,您就会知道是否出售或是否坚挺。唐'只能基于恐惧或过度自信本能地选择一个选项。检查市场和您的财务状况。以类似业务,没有感情的方式检查选项。

如果出于任何原因'如果由于计算失误或计划外的事情而无法维持生计,则需要减少损失。预测你什么时候'钱用光了。您需要给自己足够的时间来优雅地摆脱最差的现金流量资产,而不是苦恼销售。

检查您的房地产所处的市场。查看房地产在出售前通常在市场上停留的天数。您可以在8月号的《投资物业》中看到此数据。它'也可以在Boomapp.com.au上找到。如果'days on market'开始加长,您的现金流量缓冲也必须增加。
 
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Be realistic, don’希望情况会好起来–剪切并运行(如果需要)

13利用权益
您可以借更多的钱来支付费用。但这只有在那些费用是一次性的障碍,然后是一段不错的下坡路时才有效。您可以'长期使用此技术。您'会发现您的利息支出迅速增加。
 
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不得已时动用股本支付费用 

最后的话

在本文中,我故意采用了保守的方法。但这是有正当理由的。您可以'不想处于必须出售资产的位置。

不良的销售价格便宜,退出成本也很高,使这项工作效率很低。进入市场时,还存在需要长期拥有所有权才能吸收的成本。因此,第一个选择通常是保留。

但是,如果您觉得自己'重新做的是养活银行。良好的计划,保守的估计以及可观的误差范围将使您免于此。当然,积极的投资也会有所帮助。 

杰里米·谢泼德(Jeremy Sheppard)是活跃的房地产投资者,是Hotspotcentral.com.au的研究分析师,也是DSRscore.com.au的创建者

此功能来自2014年8月版的 您的投资物业 杂志。要了解更多信息,请单击链接购买该刊物。



 

郊区: 莫德代尔 , 洛克里奇 , 米德兰 , 吉朗西 , 奥尔德利

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