内幕贴士!如何从银行获得更多的钱

通过 妮拉·斯威尼(Nila Sweeney) | 2015年12月10日
2015年10月12日
APRA的介入无疑使如今获得融资更加困难,尤其是如果您’重新开始只是一个投资者。

银行集体施加了更严格的贷款标准,现在大多数贷方在购买投资物业时要求20%的存款,而其他银行则提高了投资贷款的利率。 

Smartline Personal Mortgage Advisers的州经理Michael Daniels说,有些公司采取了严厉的措施,例如完全退出市场,例如AMP,或者不允许投资者使用他们在自己房屋中建立的股权。

“一位贷方最近宣布他们赢了’t allow customers to access the equity they have in an investment property. 那’对于希望使用该股权购买更多房产的人们而言,这是一个巨大的打击。他们赢了’不允许您借用该财产,提取现金并购买另一处财产。他们也赢了’不允许您抵押– that is, use that property as security to buy another one. 那 
对于希望建立多资产投资组合的贷款人来说,这是一个主要问题,” explains Daniels.

他预计会有更多的贷方开始使用这种策略。

“It’s likely that some lenders are looking for some of their customers who have an investment loan to leave them because their portfolio is too big. 他们 just can’做生意” Daniels says.

尽管面临着充满挑战的新借款世界,抵押贷款经纪人,前“年度最佳投资房地产投资者”奖获得者加里·哈维(Garry Harvey)认为,如果投资者制定了可靠的贷方策略,他们仍然可以继续获得融资。

这涉及知道使用哪个贷方以及何时使用它们。

“您应该知道从哪个贷方开始,到哪个贷方,  等等。如果您接错订单,则会严重影响您的借贷能力,” says Harvey. “由于借贷方评估新贷款和现有贷款(无论是他们自己的贷款还是其他机构)的方式,这现在变得尤为重要’。您需要制定出贷方策略。” 

聪明的贷方策略是什么样的
为了最大化您的借贷能力,Harvey建议考虑以下顺序: 

1.从CBA开始
“我最喜欢的放款人之一是澳大利亚联邦银行,” says Harvey. “That’之所以如此,是因为我相信他们在市场上有如此众多的产品组合。该银行仍对投资贷款有浓厚的兴趣,仍可贷出高达95%的贷款,包括贷方抵押保险。与其他贷方相比,他们的信贷政策以及评估交易和申请人的方式对投资者都非常友好,他们的在线平台很好,并且产品具有灵活性,因此我将始终着眼于他们。”

哈维说,CBA使用的最低评估率为7.25%,这似乎是许多贷方现在采用的评估率。 

2. 一旦您’ve maxed out
Once you’如果已经到了CBA的借贷能力用尽的地步,Harvey建议去NAB申请下一笔贷款。

“国民银行对债务的评估更为慷慨, 留给其他机构,” says Harvey. “CBA留下的债务赢得了’不能像从国民银行寻求的新资金那样严格地评估。如果我们从国民银行开始,他们将以更高的利率评估所有借贷,无论是旧借还是新借。从他们开始会给我们带来比第二位更少的借贷能力。”

国民银行对任何新资金收取7.4%的利息,但要在实际还款时评估与其他贷方的现有贷款,除此之外还要有缓冲。这意味着与其他贷方相比,在现有债务还款中增加的缓冲比使用7.4%更宽松。因此,如果您有四笔NAB投资贷款,则全部四笔贷款的本金和利息应为7.4%(P&I)还款,例如,如果您拥有CBA的三笔还款,而仅付息(IO)的利率为4.3%,则这三笔贷款的评估结果将比7.4%的评估结果低得多。

“That’s为什么首先从NAB开始就意味着您’与开始使用CBA并在以后添加NAB相比,借用能力要快得多,” Harvey says. 

3.与Firstmac或Homeloans Ltd进行非银行交易
Once you’如果用CBA / NAB组合耗尽了借贷限额,Harvey建议去像Firstmac这样的非银行放贷人,或者看看Homeloans提供的某些产品。

“我们甚至可以与他们走得更远,因为他们仍将考虑以无偿缓冲的实际还款方式评估与其他贷方的贷款,并且仅以敏化率评估新债务,该利率可能低至7%,具体取决于哪个融资方他们使用,” says Harvey. “从这里开始可能会导致总体上的借贷限额降低,因为其中有一些资助人的任何现有贷款都将以更高的评估费率而不是实际利率进行评估,这将意味着更快地达到您的借贷能力。”


那其他贷方呢?
• Westpac
哈维认为西太平洋银行在投资领域已变得相当保守。“They’ve removed the negative gearing add-back so investors can no longer add potential tax credits, which could adversely impact your borrowing capacity. 他们’我们也大大增加了他们的缓冲,因此过去几个月您可以从他们那里借钱的金额大大减少了,” he says.

• ANZ
在保守和相对灵活之间的某个位置,澳新银行评估所有贷款在P点&我,即使您有IO贷款,Harvey也说。

“They’不论您采取什么措施,都必须将其评估率设置为至少7.25%’re paying,” says Harvey. “They’总是在可服务性上有些困难,因此很难获得一些贷款来服务,尤其是当您有多笔贷款时。”

重要的是要指出,此信息在印刷时是准确的,近几个月来,许多贷方已针对APRA进行更新和更改其政策。’s directive.


处理更严格的贷款的主要技巧
If you’一直处于现金流之上,并且相对谨慎地进行投资,因此贷款的新常态不应’对您没有太大的影响。但是,’保持现金流量仍然很重要,尤其是在您拥有多个资产的情况下。以下是专家的一些技巧:

•算出你是否’让P更好&I or IO payments
丹尼尔斯指出,虽然大多数贷方已经或正在提高投资贷款的利率,但有些贷方正在通过支付利息的方式来区分自己。

“If it’s P&I, you’无论是投资还是自有,都将获得便宜的价格。但是如果’IO,无论贷款类型如何,您都将支付更多,” he says.

“P之间可能存在显着差异&I和IO付款对现金流的影响。有时候你’ll find it’最好为IO支付较高的利率,而不是为P支付较低的利率&我在现金流量方面。其他人可能会认为IO是一个更好的选择现金流,即使是更高的比率。如果你不这样做’如果计划偿还本金,则较高的利率可以更好地满足您在IO的现金流。该决定必须服从授权信贷代表的建议,因为该决定的长期成本可能很高,” says Daniels.

•了解您的贷方如何评估租金收入
贷方将其计入贷款申请中的租金收入比例有可能使您退缩。

“他们可能会使每周租金收入减少20–40%。但是,现在一些贷方赢得了’完全不包含租金或降至50–60%,尽管仍有一些贷方会考虑租金收入的100%。现在范围从0变了–100%。想要购买多处房产的人显然会希望收入计算中包括尽可能多的租金,” says Daniels.

•保存越多越好
接受一个新的现实,那就是您需要节省更长的时间并改变您所要从事的工作的范围’重新寻找,为杰里米·费舍尔(Jeremy Fisher)提供第一街房屋贷款的建议。“这可能意味着您必须从您所在的位置向外看’打算购买只是为了进入市场,” he says.

•查看物业的租金收入
考虑增加租金,以弥补房价上涨时的短缺。


您现在可能会因抵押贷款而犯下的最大错误
随着融资越来越难,在当前市场借款时,您需要确保避免以下陷阱:

•选择错误的贷方或坚持使用与您相同的贷方’ve always had
每个贷方都不一样,您刚刚赢得了非常详细,细致入微的政策变更’丹尼尔斯说,请注意。

“银行截然不同–比以往任何时候都更加。您多年来信任的放款人可能制定了一些政策和标准,从而完全破坏了您的多个房地产投资组合计划。忠诚不再重要。您的抵押贷款经纪人会知道每个贷方可以做什么’t do,” he says.

Therefore, it’选择最高利率以上的贷方很重要,因为这可能意味着要么能够继续投资,要么早日撞墙。

•在确定价格时要谨慎
由于贷款政策变化的快速性质,您不必’丹尼尔斯说,不想通过与固定贷款的捆绑关系长期与您的贷方保持联系。

“If your lender’的标准不再适合您和您的投资计划,您希望能够转移到有此能力的另一家贷方,因此您想要一个浮动利率,而不是固定利率,” he says.

底线是投资贷款市场仍然非常竞争。它’在考虑申请贷款时,最好总是进行研究或与经纪商谈谈。

 

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