抵押技巧,使您的金钱更加努力

通过 莎拉·麦金森(Sarah Megginson) | 2017年8月31日
2017年8月31日

随着放贷人政策和收紧评估几乎每周发生一次,您可以’t afford to ‘set and forget’您目前的抵押贷款。即使你不’在不久的将来有计划添加到您的投资组合中时,您需要提前考虑 
从现在起的12个月,2年和5年,因为您现在使用的抵押结构和产品可能会影响您的选择权。

出于上述原因及更多原因,投资者选择抵押贷款总监,在线房地产教育网站Your Property Success网站的创始人Jane Slack-Smith说,现在评估当前的贷款和投资组合可能至关重要。毕竟,除非您询问,否则您永远都不知道可以使用哪些选项。

“例如,您现在可以在没有完整的贷款评估的情况下将仅利息期限延长到整整10年,” Slack-Smith says. 

“或者,您可以利用向贷方再融资的机会,该贷方仍将为投资者提供90%的LVR。有许多变化甚至是服务的收紧,其中可能包括将租金收益率限制为6%,消除负面的负债收益,忽略奖金或佣金收入或增加生活费用。所有这些都已提交,将影响您在未来几年内增长甚至维持投资组合的能力。”

这就是为什么现在进行抵押贷款审查至关重要的原因,这样您就可以在任何可能扼杀借贷能力的变化之前让鸭子连续走得很好。 

“与您的经纪人联系,以便他们可以帮助您评估所有贷方,并在APRA进行下一次更改之前锁定当前贷方政策。” Slack-Smith says.

以下是在当前抵押贷款市场上使您的金钱变得更辛苦工作的更多提示。

寻找使旧产品为您服务的方法
APRA要求贷方减少仅作为利息的贷款数量,这是最近的重大变化之一。 

“投资者可以从策略上使用纯息贷款来偿还房屋和还清个人债务,同时优化其投资物业的净现金流量头寸,” Slack-Smith says. 

“我认为,即使是已经花光了所有积蓄的房主,尤其是首次购房者,也应该有一段以纯利率计算的时间,以便他们重建现金的安全缓冲。毫无疑问,将仅利息期限扩展到最大程度是大多数投资者希望使用的期限,而做到这一点的一种方法是转向信贷额度[LOC]或为其再融资。” 

在撰写本文时,尽管一些贷方仅拥有10年LOC产品,但仍可为此目的使用该传统产品,因此请提防这一点。 

“大多数较大的贷方都提供25年的仅利息本金。这些贷款确实要求您在贷款期限结束时还清所有本金,因此您需要谨记这一点,并且这不是允许抵销帐户或定额的贷款,因此它有很多优点和缺点。您需要权衡这些因素与拥有长期IO设备的好处。”

做好贷款策略
Sana和Mona Ali(抵押贷款经纪人和Property Twins的创始人)建议,如果您’在尝试从自己的房屋中提取资产时,您可能需要考虑尽可能多地借入资金,以最大程度地利用可用资金。

“举例来说,您最多可以为房屋贷款88%,再加上放款人的抵押保险,” Sana says. 

“这将为投资购买提供更多可用资金,并允许您在投资物业上进行更大的存款,因为您的房屋可以是P&我,房屋贷款余额每个月减少。反过来,这将使投资物业的LVR不到80%,因此可以选择仅使投资利息。”

“多年来,许多人依靠爸爸妈妈的钱来帮助他们进行首次购房。”

举个例子,让’s说,约翰拥有价值70万美元的财产,欠了350,000美元。  
•    情况1:700,000美元的80%为560,000美元,可用资产为560,000美元减去350,000美元 
= $210,000
•     情形2:700,000美元的88%为616,000美元,可用净资产为560,000美元减去350,000美元 
= $266,000


“在后一种情况下,约翰 有更多的资金用于购买投资,这使他可以灵活地为每个投资物业投入更大的押金,” Sana explains. 

“这使他有可能获得80%的LVR投资,并有能力偿还IO偿还款而不是P&我在他的出租物业上,如果LVR大于80%,则需要这样做。”

选择符合您目标的贷款人
莫娜警告说,合适的贷款和贷款人选择不仅涉及找到最低的利率,还涉及更多。 

“通常,人们会迷上利率,最后由于决策和选择的贷方而面临机会成本,这可能会抑制投资组合的扩张,” she says. 

“与您的经纪人一起选择最合适的贷方,因为不同的贷方提供不同的服务,例如兑现政策。在不断变化的贷款形势下,这比以往任何时候都更为重要。 ” 

Mona补充说,错误的出借人选择限制了兑现政策,尤其是在涉及LMI的情况下,这可能会限制您推进投资目标,因此,在选择出借人时,’对于保持长期目标至关重要。 

“选择贷款人绝不应该只关注交易–它应该与您的长期策略相结合,” she says.

合作
在瞬息万变的时代,机会往往比比皆是– and it’那些愿意开箱即用的人可能会最大程度地受益。

“多年来,许多人依靠妈妈和爸爸的银行来帮助他们进行首次购房。但是,这种技术扩展了这个圈子,” Slack-Smith says. 

“有些人会发现他们不再能够根据自己的借贷能力进行购买,但是肯定有机会与家人,兄弟姐妹,朋友或无关的合资伙伴进行投资。” 

您可能会发现,凭借自己的权益及其借贷能力,您可以继续通过住宅房地产来增长和积累财富。

“在中国,到本十年末,单身男人的人数将比女性多3000万,而家庭正在通过合作来集中资源,使男孩在婚姻市场上站得住脚,” Slack-Smith adds. 

“因此,该技术可以涉及整个家庭,甚至可以继承继承权。协作投资有很多方面,而且在未来几年内,随着人们对可负担性的关注,这可能只是家庭考虑的事情。”

 

郊区: 米德兰 , 凯佩拉 , Revesby HTS , Nundah , 古尔本

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