释放您的资产进行房地产投资

通过 | 2012年12月10日
钟

解释了如何使用房屋购买投资物业来积累财富,并说明了如何避免税收陷阱

随着全球金融危机的爆发和全球信贷紧缩,澳大利亚的房地产价格在许多地区普遍回落。 

有趣的是,很多人都在谈论“bargains”由于某些地区的当前房地产价格低于三到五年前的水平,因此可以发现这一点。  

随着经济气候的稳定和条件变得更加有利–例如降低利率–许多房主可能希望借此机会通过购买房屋中的股权来购买投资物业。但是他们从哪里开始呢?

这是什么意思?

要了解如何使用权益来购买租赁物业,需要了解银行如何考虑双色球预测下期必出号申请。 通常,银行在决定是否批准双色球预测下期必出号时会考虑两个主要问题–安全性和可维护性。

担保涉及支持双色球预测下期必出号的资产的市场价值。 银行必须放心,如果借款人无法偿还双色球预测下期必出号并违约,那么出售该物业将使大多数人受益。– if not all –偿还的双色球预测下期必出号中。

可服务性与借款人偿还双色球预测下期必出号的能力有关。 除了安全性(这是在借款人违约时采取的补救措施以保护银行),可维护性是一种预防性措施,旨在使银行放心,无需采取补救措施。 

不同的贷方可能有不同级别的安全性和可服务性要求,但是他们总是使用这两个标准来评估双色球预测下期必出号申请。

安全

担保通常通过双色球预测下期必出号对价值比率(LVR)进行衡量。 LVR基本上是借贷金额,表示为证券价值的百分比。 由于不同类型房地产之间风险特征的差异,银行通常乐于接受住宅房地产的最高LVR为80%,商业房地产的最高LVR为65%至70%。 

自然,在这些可接受的LVR级别中没有硬性规定–在不同的贷方和不同类型的双色球预测下期必出号之间,它们可能有所不同。 这完全取决于与借款相关的风险以及特定贷方的风险偏好。

例如,在借款人购买抵押双色球预测下期必出号保险单的情况下,贷方可以接受较高的LVR。在这种情况下,由于抵押双色球预测下期必出号保险单的保费很高,因此借款成本将增加。  

在借款人已经拥有财产的情况下,可以通过确定现有财产的双色球预测下期必出号以及投资房地产的新双色球预测下期必出号是否会超过贷方来评估批准双色球预测下期必出号的可能性。’接受的最大LVR。     

例如,假设您的房屋当前价值$ 750,000,房屋抵押双色球预测下期必出号为$ 500,000。这意味着您的房屋净值在$ 750,000-$ 500,000 = $ 250,000。想象一下,现在您找到了一个物有所值的投资单位,其售价为350,000美元,想知道银行是否会借给您全部350,000美元来购买该单位。 

您可以按照以下步骤计算LVR:

               ($ 500,000 + $ 350,000)/($ 750,000 + $ 350,000)= 77%

如果银行具有正常的最大LVR要求80%,则您将通过安全性标准。自然,银行会在对LVR的要求得到满足之前,对物业进行评估,以验证其价值。 

如果您还满足可使用性要求,则银行很可能会为您提供全部投资价值,而您不必自己出钱购买。换句话说,银行有效地允许您访问房屋中的股权来购买投资物业。

可维修性

可使用性通常通过还本付息率(DSR)来衡量。 DSR通常按借款人计算’每月总债务还款额占其每月总收入的百分比。根据经验,银行通常会接受30%至35%的最高DSR,但这在贷方之间可能有所不同。

对于已提取的双色球预测下期必出号,每月的总债务还款额相对较直接。但是,未提取的债务融资也包括在计算中。

为了计算每月总收入,贷方将包括您的正常工资和薪水(通常为税前总收入),包括第二份工作的报酬(如果您已经工作了至少规定的时间),以确保第二收入来源稳定。 

对于投资双色球预测下期必出号,贷方通常会允许您包括来自租户的预期租金。 但是,大多数贷方会将租金金额打折25%,以计入租赁物业费用以及潜在的租户空缺。 

有趣的是,一些贷方甚至可能考虑到出租物业的预期负资产负债税收益。 

在家里获得资产– the tax trap

从住房双色球预测下期必出号中提取抵押双色球预测下期必出号还款是投资者使用股权为投资性房地产购买提供资金时最常见的税收陷阱之一。

尽管归属于投资物业的利息可抵税,但从房屋双色球预测下期必出号中提取资金以购买投资物业将有效地污染房屋双色球预测下期必出号,从而成为混合用途双色球预测下期必出号。要计算混合用途双色球预测下期必出号的可抵税利息,每年都需要进行分摊计算,这不那么直接,而且会变得非常昂贵。

更糟糕的是,如果投资者决定出租自己的房屋并使用重新提取的资金来购买新房,则重新提取的资金中的利息根本无法抵税,因为产生利息的资金用于购买不产生收入的房屋。 

解决这个税收陷阱的有效方法是使用抵消帐户,因为从抵消帐户中提取款项不会干扰原始双色球预测下期必出号的目的和本金。但是,在提取原始抵押双色球预测下期必出号以购买房屋时,需要有抵销帐户。

简化双色球预测下期必出号以确保将免税双色球预测下期必出号与不可扣除双色球预测下期必出号分开的另一种潜在方法是在家庭成员或其实体之间转移相关财产,但这种转移将产生印花税,因此至关重要的是成本在实施这种策略之前要进行收益分析。

最后的话

以上所有信息均反映了解锁资产的机制。请记住,不同的贷方有不同的LVR和DSR要求。了解这些标准的工作原理将使您甚至在接触银行之前就知道自己的立场。 

给定计算这些比率所涉及的参数数量,了解它们可能会进一步使您能够先发制人地采取行动,以增加获得双色球预测下期必出号的机会。例如,如果您知道您的双色球预测下期必出号还款可能导致您超出银行存款,则可以在申请双色球预测下期必出号之前取消信用卡或存储卡’DSR的可接受级别。

和往常一样,知识就是力量。了解如何利用现有股权可以很好地为您提供自由,使他们可以在机会出现时实现投资机会。 

 

钟是BDO(Qld)Pty Ltd的合伙人,税务和咨询,房地产与建筑业务。 [电子邮件 protected] 或致电(07)3237 5927

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