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通过 艾丹·迪瓦恩(Aidan Devine) | 2012年6月20日

2012年6月20日


由于全国大部分地区的空置率都非常低,房东不妨坐下来享受高租金和挑选最佳租户的美好时光,对吗?

没那么快…租金市场是一个臭名昭著的野兽,每年10%的租金上涨会很快消失。精明的投资者一直在寻找增加租金的方法,虽然装修可能是更典型的策略,但物业经理表示,追随家具市场也是一种可靠的策略,即使经常被忽略也是如此。– if you do it right.

Charles的高级物业经理Craig McGuire&悉尼的斯图尔特(Stuart)说,就像房地产中的大多数事物一样,位置是关键。他说,如果您’在靠近中央商务区或大学的地方,您可能需要考虑为家具市场装修您的租金。他说,如果业主做得对,通常可以大幅度提高租金。

“您通常会在家具市场上吸引两种类型的客户–学生市场或公司客户,公司或企业可能在此住宿”

此外,采矿中心的业主可能希望考虑装修其物业,以更好地容纳临时工,尽管目前许多人的需求如此旺盛,以至于业主可能会租用没有窗户的地方。

但是,当繁荣开始兴旺起来时,业主可能会考虑考虑购买家具以追逐公司市场。

但是,当然,当所有者考虑采用装修所带来的额外现金时,确实会面临一些折衷。 麦克奎尔说,房东需要做好准备,以应对与较短租期相关的更高空置率。他说,企业和学生市场往往是短期租户,很少签署全年合同。

但是,如果您的物业符合要求,并且您拥有合适的物业经理,那么最终增加的空缺和短期租户的麻烦可能会有所回报。虽然可能是您,但大多数专家都同意您 ’最好是聘请专业人员来管理带家具的房屋,因为要与保持房屋填充相关的额外工作。

您的财产符合要求吗?

麦奎尔说,有两种主要类型的属性可以立即想到,可以作为家具改造的候选对象。靠近中央商务区或大学的物业,通常是单位,符合要求,因为很容易找到想要租房的房客而无需自己动手建房。

“它只需要配备齐全的家具和设备,以便有人可以带着手提箱走进去,把衣服挂起来,’re comfortable,”悉尼地区公寓公司公寓服务部门的Kerris Hodge说。该公司的短期和长期租金名册上大约有400套主要是一居室和两居室的公寓。

该公司在整个城市设有公寓,其中一些位于距离CBD长达25公里的富裕郊区。她说,对于企业客户而言,靠近中央商务区通常比获得交通和便利设施(如优质餐厅和景点)重要。

如果你’在考虑采用带家具的路线时,请务必从专门从事带家具的租赁市场的知名物业经理那里获得多个估算。记住,就像卖家’代理商,物业经理的目标是您的业务,因此您应该记住,他们的建议不是客观的。提防虚假数字,并查看rent.com.au或其他网站,以了解可比较的带家具的租金。

缺点

虽然提高每周租金的承诺足以激起大多数投资者的兴趣,但投资者应权衡一些主要弊端 在走这条路之前。

麦奎尔说,首先要考虑的事实是,那些房租支票可能更零星。“业主首先需要权衡 收到较高的租金回报抵消额之间的余额  the fact that they’由于租约转换率较高,因此空置率会更高,” he says.

学生和公司租户都倾向于短期租约,租约很少持续一年以上,而且租期通常更少。因此,您可以打赌,您或您的物业经理将花费更多的时间和金钱,寻找下一个学生或企业巨头来接管。

霍奇说,她的经纪公司提供短期和长期的公寓租金,但她承认,短期出租远远超出了正常水平。他们的名册上将近400家酒店中,有超过四分之三是短期提供的,通常需要六至八周的时间。

她说,公司客户倾向于喜欢这种灵活性,而且老板经常也会这样做。“这可能是他们以投资购买的物业,但他们住在蓝山上,一年两三周来到悉尼,他们想留在自己的物业中,因此,他们希望将其放在悉尼做空市场。”

虽然短期内会增加职位空缺和更高的佣金–公寓服务约15%–霍奇说,她的经纪公司短期租金通常会多赚40%。她说,因此数学通常会在所有者身上产生作用’s favour.

但是物业经理麦奎尔说,投资者还需要记住,他们还有很多东西要维护。“更换费用可能很高,” he says, “因为业主必须明显维护公寓内的新家具。”

这意味着除了接到有关漏水的水龙头的电话外,业主可能还必须派人去修理断了的床脚或短路的灯。如果他们搬进去的时候在那里,那么在搬出之前,它应该处于工作状态,而且您在公寓里放的次数越多,出问题的可能性就越大。

它不仅止于更换租户已决定他们离不开的损坏物品。麦克奎尔说,您还需要担心更换破旧的物品,以便增加带家具的公寓’s appeal –特别是如果您希望有一个富有的客户。

选购权

因此,如果您已经完成数学计算并确定了权重,并且认为进入有家具的市场是必经之路,那么您应该在哪里获得合适的家具以吸引合适的租户?

“将您的家具对准您所需要的市场类型’试图吸引人是关键,” says McGuire. “只要能以电脑桌和桌子的形式提供住户所需的基本必需品,许多大学附近的宿舍或带家具的工作室就可以用最少的费用装修。”

考虑一些专门生产坚固且价格适中的家具的中档家具店。 

“投入$ 15k没有意义–将$ 20,000的家具摆放到学生宿舍,因为您’我不会看到它的回报,而你’我们可能会发现它可能有一定程度的磨损,而这可能无法涵盖4周的保证金,” he says.

“But obviously if you’重新瞄准公司客户之后,他们将期望进入那里,如果他们每周支付超过1,000美元的租金,那么他们将期望拥有高质量的家具。 ”

布里斯班地区室内设计师Bernadette Ferrari说,无论您在哪个市场,都应避免宜家和其他专门从事压制木家具的销售’re going after. “刨花板的东西只是没有’t last,” she says. “It’如果可以的话,最好坚持使用实木家具,玻璃或金属,因为否则您可能会发现自己需要每年更换一次。”

她说,玻璃桌应该是主要支柱,因为它们不易碎裂并且很难刮擦。她说,另一个要诀是去皮革沙发和椅子,而不是去织物,因为皮革清洁起来容易得多。“尤其是布艺沙发,穿着起来非常容易,当您将东西洒在沙发上时,它们会弄脏并下垂,看上去很[不好],” she says. “Once it’s stained that’s it.”

The Apartment Service的Hodge说,中性色是关键。她说,此外,业主在家具摆设时应瞄准路中间。“You’重新寻找一种符合自由标准的风格,” she says. “You don’不需要拥有真正豪华的家具,尽管您没有’也不希望它看起来像一个Freedom陈列室,因此您需要添加其他物件。

“It’重要的是要完成它,以便您’我们在休息室的墙壁和地板地毯上放了艺术品,只是为了将它们全部拉在一起。”

法拉利对此表示同意,并说她理解房东是否想向宜家购买较小的东西。“It’可以用宜家的东西装饰,” she says. “得到你的灯或类似的东西–它们看起来不错,可以为您节省几美元。”

郊区: Coorparoo , 绿林 , 亚历山德拉·希尔斯 , 夜崖 , 拉罗公园

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