如何摆脱不良租户

通过 艾丹·迪瓦恩(Aidan Devine) | 2012年4月23日

2012年4月23日


We’所有人都听到过有关可怕的故事的故事,这些故事涉及不良的房客未能偿还,损坏房屋并普遍令人讨厌。

如果您的房客确实是一个迷失的事业,最终将使您无钱,那您自然会’我希望尽快驱逐他们,并请人来帮助您的房地产投资重回正轨。

但是,你不’有权在不遵循正确法律框架的情况下将其驱逐出境。否则,您会发现自己进行了漫长而昂贵的战斗。

步骤1:了解法律

房客在每个州和地区都享有法律赋予的某些权利,可悲的事实是,有些噩梦般的房客知道如何进行驱逐游戏,并将使用法律框架尽可能长时间地制定程序。它’因此,拥有一个熟悉所在州或领地的物业经理至关重要’s tenancy laws.

租赁法

 

州/地区

国家机关

进一步的信息

昆士兰州

住宅租赁&2008年《房间住宿法》

住宅租赁Authority

www.rta.qld.gov.au

新南威尔士州

住宅租赁Act 2010

公平交易/消费者,商人& Tenancy Tribunal

www.fairtrading.nsw.gov.au

法案

住宅租赁ACT 1997

民事和行政法庭

www.acat.act.gov.au

新台币

住宅租赁Act 1999

消费者事务-司法部

www.nt.gov.au/justice/consaffairs

南非

住宅租赁Act 1995

住宅租赁Tribunal

www.ocba.sa.gov.au/tenancies

塔斯社

1997年住宅租赁法

消费者事务与公平交易

www.consumer.tas.gov.au

维也纳国际中心

住宅租赁Act 1997

维多利亚民事和行政法庭

www.vcat.vic.gov.au

西澳

住宅租赁Act 1987

消费者与就业保护部

www.commerce.wa.gov.au

 

 “立法因州而异,”来自Guardian Property的昆士兰州Glenda Rajah指出& Asset Management. “它们的路线相似,但涉及的时间范围不同。”

每个州或地区’的住宅租赁立法将包括以下详细信息:

  • 通知租户他们已违反租赁协议的规则:
  • 必须给房客纠正违约的时间表
  • The rules for issuing a 终止通知 of the tenancy if they fail to remedy the breach
  • 房东可以终止租赁的理由

步骤2:正确达成协议

您可以在租赁协议中合法地包含各种条款,如果租户违反了这些条款,这些条款将为您提供发出违约通知的法律依据。这些包括:

  • 租金金额以及必须支付的频率
  • 房客’有责任将维修问题告知房东或物业经理
  • 房客’赔偿除公平以外的任何损害的义务‘wear and tear’
  • 房客’的姓名,以及可以住在该物业中的房客数量
  • 房客’有关访客及其行为的权利和责任

在租赁开始时将这些条款包括在租赁协议中,将使您在发布违规通知时回头查阅文书工作。

“对于我们所有的物业,这些租约都在场所内禁止吸烟,因此,如果您进入[常规检查],并且闻到烟味,则可能会触及它们,” says Rajah.

步骤3:进行定期检查

每个州和地区’租赁法律规定您或您的物业经理每年可以进行几次例行检查。例如,在新南威尔士州,您每年最多可以进行四次例行检查–给房客七天’检验日期通知。

以下是一些关键警告标志,请注意您的房客不在’遵守协议条款。

  • 床或床垫超过租赁人数
  • 财产损失
  • 未报告的维护问题
  • 不洁

拉贾(Rajah)补充说,发出违规通知的一些常见原因包括:汽车停在草坪上,防蝇网破损,墙壁上的孔,地毯上的眼泪或污渍以及未经授权的宠物。她警告说,但是’在记录承租人的证据时,了解法律很重要’s bad behaviour.

“物业经理进行例行检查时,根据法律规定,’不允许拍摄任何个人财产的照片,” she says. “If a car’停在草坪上,你’不允许为那辆车拍照,因为它’拥有一个可识别的注册号。因此,一切都受到严格控制。”

步骤4:发布违规通知

如果您的房客违反了租赁协议的条款,则’尽快发布违规通知很重要–因为这是驱逐过程中至关重要的一步。未能发布违规通知,给租户提供了纠正州立法中概述的违规的时间表,您赢得了’不能开始驱逐程序。

州或领地’官方违反通知表的行为必须以相关法律规定的方式发布和交付。这可能包括亲自将通知发送给租户,或将通知发布给他们。在大多数情况下,您的物业经理会发布违规通知,并且从法律上讲,必须在启动违规期限之前留出足够的时间来发送通知。 

例如,在西澳大利亚州,未能按时支付房租的租户必须首先向官员提供服务。‘未支付租金的违约通知’形成。如果房客不’在收到表格后的14天内支付未付租金,房东可以签发一份‘终止通知’要求他们撤离房屋。

在每个州和地区都必须遵循类似的流程,拉贾(Rajah)强调,遵守法律时间表至关重要。 

“A form 11, ‘补救违反通知’可以在他们发出时发出’再拖欠八天,您必须给他们九整天的时间来纠正这种违规行为–其中包括两天’ postage,”她解释了昆士兰州的流程。

Step 5: Issue a 终止通知

How to issue a 终止通知:

 

房东的行动

租户腾出的最短时间

昆士兰州

发出离职通知书(表格12)

租金7天,一般违规14天

新南威尔士州

发行终止通知

14天

南非

空缺条款包含在“补救措施违反协议的通知”中(表格2)

8 days

西澳

发出终止通知(表格1C)

7 days

法案

发散通知

14天

新台币

发出《房屋租赁和所有权的终止》,并指定房屋休假的日期。

14天

塔斯社

发出空缺通知,说明生效的理由和日期

14天

维克

发行合规性命令,可从VCAT获得。如果忽略,则发出撤消通知

14天

如果您已经发布了违规通知,并且在法律期限内尚未纠正违规行为,那么下一步就是发出终止通知。这将告知租户解雇的原因,以及他们必须腾出多长时间离开房屋。例如,在昆士兰州,如果拖欠房租欠款,则必须让租户至少撤离7天,如果拖欠其他房租违约,则必须撤离房舍至少14天。

“在补救违反通知上,它列出了他们在哪里’支付给他们的费用以及停止违规行为必须支付的租金。所以如果他们不这样做’在到期日之前支付这笔款项,我们会在第二天发出离职通知。如果他们’在离开通知的截止日期前已付清的款项,一切都被原谅,”拉贾说。如果没有的话’是时候将该过程推向新的高度了。

步骤6:取得拥有权

如何正确拥有财产

 

房东的行动

当局的回应

昆士兰州

Apply to 昆士兰州 民事和行政法庭 for a 拥有权证

警察监督手令的执行并将财产交还给房东

新南威尔士州

向消费者,商人和租赁法庭申请占有令,如果忽略该令,则向其申请占有令

地方法院警长'办事处监督订单执行

南非

申请住宅租赁法庭的命令以空置财产(表格7)

法庭法警执行空置财产命令

西澳

从治安官那里获得占有的命令'法院,然后如果没收财产扣押和交付令

法院任命的法警将租客遣散

法案

向ACT民事和行政法庭(ACAT)申请终止和占有令(TPO)

在为租户多租了两天后,警察监督驱逐' notice

新台币

在五天内获得专员或法院关于占有该处所的命令

处长或法院的代表管有该处所

塔斯社

获得从裁判官撤离的命令,如果被忽略则获得获得命令

法院代表占有该处所

维克

向VCAT申请拥有命令

一定时期后(通常为7-30天),警察驱逐

 

If you have followed all of the necessary legal steps, but your tenant refuses to vacate the premises by the date specified on the 终止通知, then you can’只是把它们扔出去。您必须遵循相关的法律渠道,以获得获得对财产的控制权的许可。

例如,在昆士兰州,房东可以向昆士兰州民事和行政法庭(QCAT)申请终止令和‘拥有权证’ – and this application must be made within 14天 of the eviction date stipulated on the 终止通知.

如果您在这14天内未能申请QCAT,那么正如Rajah所说,“您必须再次回到第一方格。”

签发后,手令将授权警官或指定的授权人员进入场所并离开房客。

“QCAT将手令的副本发送到当地警察局,他们大约有14天的时间,然后警察会出去将手令送达承租人,”拉贾说,并补充说,警察可以强行驱逐仍然拒绝离开的住户。

It’还要注意您所在的州或领地’处理被驱逐的房客留下的财产时的规定。您可能会被要求组织家具的搬迁和存放。

“租客就这些了’s expense,” explains Rajah. “And that’这再次说明了租户违约保险之所以极为重要的原因,因为这类事情可能会花费数百美元,甚至数千美元。”

步骤8:上法庭

很少有租赁纠纷上法庭,但是’值得掩护您的背部并为这种情况做准备。例如,您的租户可以将他们的纠纷带到最高级别,或者–即使您设法将他们逐出–您可以选择追讨他们的损失或未付租金。

根据西澳大利亚 ’消费者与就业保护部的常见纠纷包括:

  • 拒绝退还保证金
  • 逾期租金
  • 财产损失
  • 处所的维修
  • 终止租赁协议时出现问题

It’记录您的行为和房客的记录很重要’与租赁协议有关的行为。消费者和就业保护部建议使用以下清单:

  • 我是否可以确定我有权出租房屋,如果我不是所有者,则有权行权吗?
  • 我有租赁协议的副本吗?
  • 我是否正确寄放了保证金?
  • 我是否妥善记录了所支付的租金和最后一次付款的日期?
  • 我是否签发了已付租金的收据,以供地方法官快速参考?
  • 如果租金是直接存入银行帐户的,我是否有相应的对帐单?
  • 当租金落后时,我是否在正确的日期向租户发出了通知?
  • 送达终止租赁协议的通知时,我是否遵循正确的程序?
  • 我是否已安排证人出席听证会(如果需要)?
  • 我是否已经仔细检查了证据?

拉贾(Rajah)指出,根据她的经验,大多数提起诉讼的争议都围绕着不支付房租。例如,在租户被逐出时,几周的未付租金可能无法包括在他们的保证金之内,因此您不妨提出赔偿要求。

她警告说,但是,漫长的程序进入民事法庭,追查租户并让法警参与进来,这使它成为现实。“nigh on impossible”实际收回前房客的未付租金。

“保证金只能涵盖这么多,因此我们就所谓的赔偿要求向法院提起诉讼,”她说,并补充说这是为什么这样做的另一个例子。’获得足够的房东保险至关重要。

 

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