房地产投资和AirBNB:未知数

通过 莎拉·麦金森(Sarah Megginson) | 2017年07月06日
6/7/2017
Airbnb可能因扰乱酒店业而享有声誉,但它’也会在房地产游戏中引起轰动。

在过去,短期或假日租赁被视为租赁房地产市场中非常特殊的部分。有了Airbnb,情况正在改变–虽然有些人看到机会,但其他人看到了风险。

在我们与房地产经纪人的讨论中,轶事证据已经过滤掉了,Airbnb可能提供了一个机会,可以利用比标准租金所能获得的更高的回报。 

一位代理商,其客户在悉尼购买了高端物业’该物业的东部郊区售价约为200万美元’的新主人提出了一个明智的计划:他将在夏季通过Airbnb出租该物业,此举将产生足够的收入来支付全年费用’的抵押贷款费用。  

到了秋天,那么在今年剩余时间内产生的任何额外收入都将是正现金流量–所有者打算将这些剩余资金汇入他的抵押贷款,以便迅速偿还。

从理论上讲,这听起来像是一种强有力的策略。但是,投资者需要注意哪些实际考虑因素和风险?

管理您的AirBNB投资
您必须事先考虑的假期租赁策略的一个方面是可以使用的时间量。从本质上讲,有了Airbnb,您便成为所有者信,这意味着您要负责物业经理通常代表您执行的所有任务。

"从本质上讲,您成为所有者的信,这意味着您要负责物业经理通常代表您执行的所有任务"


回答查询,处理预订,付款,与租户联络,管理评论,在现场会见客人并向他们展示物业,每年与数十个不同的度假者进行重要移交…

这些只是您的部分任务’将需要添加到您的待办事项列表中。

如果您已经全职工作或安排了很多时间,则可能需要考虑Airbnb策略是否可行。 

更加被动,标准的租赁安排可能会减少利润,但也会减少工作量。

AIRBNB战略的风险
»    Property damage
这是楼主如此关心的大问题。如果没有合格的物业经理来筛选客人和进行维修,您怎么知道每晚在您的物业中睡觉的人会妥善对待呢?客人必须事先同意的条件。无论哪种方式,财产保险都是必须的。

»    Insurance
IAG在2015年进行的一项消费者研究发现,接受调查的Airbnb房东中有54%不知道自己的住房和财产保险是否可以覆盖房客。当您考虑修理地板,墙壁或设备的损坏的代价是多么昂贵时,这是一个巨大的风险。 Airbnb的优惠‘主机保护保险’,但是当财产由财产转租时,此保险的有效性’租户仍在辩论中。

»    Income
许多人沉迷于制定宏伟计划的Airbnb战略,以谋取巨额利润。但是,通过度假屋获得周期性收入的风险意味着您可能连续数天,数周甚至数月都无法从自己的财产中赚钱甚至没有钱。抵消这一损失的唯一方法是计划您的现金流量,以使您的高入住期成为您低收入或无收入的缓冲。您需要保持现实,并了解您全年的平均租金收入可能是多少,因为您可能不会全年吸引住户。还请记住,旅行者取消可能会影响您的现金流量。

»    Neighbourly disputes
您决定使用Airbnb 可能是没有’与邻居保持良好的关系,尤其是如果这意味着他们将与旋转的陌生人名册共享楼梯间,设施和娱乐设施。任何房地产投资都可能出现这些问题,但特定的风险适用于度假屋。

正如您所做的那样,在设计您的Airbnb计划时要小心邻居(和您的邻居)’想要建立压力关系以追求利润。

»    Regulatory risks

您需要确保您拥有适当的许可并符合当地有关度假租赁的规定,以避免理事会采取合规行动。随着规则的不时变化以及立法的发展步伐,这可能具有挑战性。我们将在下一页介绍Airbnb投资的法律方面。

物业租赁的未来?
说完一切,Airbnb战略值得您投入时间和精力吗?答案取决于个人,尽管有一点可以肯定:股份制经济将继续存在,其发展可能在未来几年内进一步影响房地产业。
虽然显然有一些利用Airbnb作为房东的有利可图的结果,但也要意识到很多风险,因此,与投资有关的所有事情都需要您尽职调查。

这种策略赢得了’不适合所有物业,也不适合每个投资者’s risk profile.

在决定时要考虑这些因素 whether it’值得进一步研究:

"虽然利用Airbnb作为房东显然有一些有利可图的结果,但也存在很多风险"


AIRBNB:租户成为房东
Airbnb正在改变全球城市中的短期住宿环境。该服务及其在共享经济爆炸中的作用已引起关注和头条新闻,其方式仅与乘车共享出租车服务Uber竞争–这对房地产投资者有潜在的重大影响

令人沮丧的是,没有关于出租的联邦法律,每个州和地区都有关于Airbnb租赁的自己的规则和准则。

作为一项练习,艾特肯律师事务所对在悉尼的Airbnb网站上列出的20处房产进行了调查,这些地区的住房出租率很高。由于这些物业未在Airbnb上列出其实际地址,因此我们在寻找以下照片的物业中 
列表中的建筑物正面有街道编号或其他识别功能。然后,我们能够在Google Maps上标识该属性,并通过Domain.com.au检查其历史记录。 

在我们查看的20家住宿中,有14家被列在Domain.com.au上作为出租物业。我们可以’t出于隐私原因发布了所列属性的结果,但我们认为 数字反映了业主应关注的情况。

在Airbnb上合法出租澳大利亚各地房间的问题因地方而异。在今年2月的塔斯马尼亚州,州政府公布了一项新的股份制经济政策,该政策从2017年7月开始,允许塔斯马尼亚人在没有许可证的情况下最多租用四个房间。

在悉尼,议会一直威胁要向纳税人发出罚款通知,将他们的房产在Airbnb上列出,而在墨尔本,一位房东一直向维多利亚州最高法院驱逐她的租户,因为他们正在转租Airbnb。

以墨尔本为例,租户在度假时在Airbnb上列出了他们的租金。该案的法官推翻了维多利亚州民事和行政法庭先前的一项裁定,裁定租户在转租时违反了其租赁协议中的条款。

业主凯瑟琳·斯旺(Catherine Swan)当时表示,重要的是,在租赁物业时,房东必须确定其房客是谁。从那时起,房地产经纪人就开始在租户租赁安排中加入对Airbnb的特定提及,但业主应注意,互联网上有很多提供相同安排的短期租赁服务,包括Gumtree和HomeAway以及其他众多产品。

重要的是,任何在Airbnb上上市的人都表示自己是该物业的所有者。 Airbnb要求签署该协议的人拥有该财产,或征得所有者的同意才能列出该财产。如果租户在其服务上列出了他们的租金,可能是欺诈行为’已收到房东的知情同意书以列出财产–在考虑房主的损害或伤害索赔时,这一点尤其重要’s insurance.

保险提供者则建议,如果客人造成意外或恶意破坏,他们将寻求从租户处追回资金,但如果客人受到严重伤害,情况将更加不确定。 

更加令人不安的是去年10月新州政府发布的一份报告中提到的在Airbnb上放个房间的保险风险,该报告讨论了如果议会将保险覆盖范围无效的可能性’地方规划法律被违反–在这些情况下,可能会拒绝承保。

值得向保险提供商咨询如何确保客人免受自身伤害的风险。以2015年在德克萨斯州的Airbnb租赁中死亡为例,当时,斯通先生尝试在物业中进行绳索摇摆’的后院和绑在树枝上的树枝摔倒了,他被杀了。

While Airbnb now offers 主机保护保险 of up to $1m, there are still too many unknowns to be certain that this insurance will cover people who are letting on Airbnb illegally. 

如果房主发现自己的财产已在Airbnb上非法列为短期住宿,则可以提出以下要求:’类似于凯瑟琳·斯旺’在墨尔本。在这种情况下,房东应向租户发出通知,告知其违反租约的行为,并要求其下达财产所有权的命令,或要求其租户撤除挂牌。另外,请确保在租赁协议中加入专门针对短期职业或包括Airbnb在内的短期租金的条款。
 

郊区: 纳拉拉 , 粗花呢向南 , 巴顿 , Coorparoo , 提维

分享

获得有关您的投资物业的帮助


您需要帮助寻找适合您的投资的贷款吗?

投资房地产时,重要的是要确保您不仅具有最低的可用利率,而且还具有满足您需求的正确贷款功能。

只需在下面填写一些细节,我们'然后安排当地抵押经纪人 与您联系并确定哪种贷款功能或类型适合您的需求。我们'甚至会帮助您完成文书工作。再加上 appointment is free.

 
您要抵押多久?
你的家庭年收入是多少 i $
您目前是否拥有任何投资物业?
你有自己的住所吗?
您目前拥有的所有财产中有多少权益?
名字
你住在哪里?
我们能打给您多少电话?
电子邮件地址
我们重视您的隐私并认真对待所有信息-您可以查看 我们的隐私政策 这里