向快乐的长期租户揭示秘密

通过 宝琳·哈奇(Pauline Hatch) | 2016年9月1日
1/9/2016

作为要为价值数十万美元的财产支付抵押贷款的人,您想要一个具有特定但简单品质的租户:他们支付房租,维护房屋并长期居住。

但是房客也有一系列要求,作为房东将您最大的财产之一委托给房客,’满足您的最大利益。这样你’让自己有最大的机会吸引那些考虑将您的房屋置业的优秀租户。

A tenant’需求列表通常如下所示:
•邻近主要设施,例如学校,高速公路,火车站和购物中心
•干净,装修精美,维护良好的物业,居住舒适
•适当租金和公允租金增长
•沟通并听取要求的物业经理或房东

而不是用手指交叉并弹出‘for rent’在当地报纸上刊登广告,花一些时间,思想和金钱吸引理想,快乐的租户–并保持这种方式。

选择吸引优秀人才的位置

您的财产所处的位置将在很大程度上决定谁想要住在那里,因此’在购买之前,请务必对租赁市场进行研究,并与房地产经纪人谈谈该地区的租户类型,这一点很重要。

在维护良好的街道上或在可以使用基础设施的综合体中进行购买,避免出现麻烦的地点,将可以改善您的财产’对优质租户的吸引力。

请记住,不同的便利设施对于不同的受众群体很重要。例如,学校附近的郊区房屋和双层公寓将吸引家庭,他们经常结交长期的优秀租户,因为他们’避免过于频繁地扎根。大学附近的住所可能会吸引学生,这可能意味着租户周转率高且假期期间空缺率高。

来自布里斯班Tessa Residential的房地产经纪人Kirsten Braun说,设施齐全的城市公寓吸引了“公司承租人,专业单身人士和惯用自由的租客”,他们都是优秀的租户。 

“[It’s]这些租户正在寻找的理想生活方式:步行即可到达CBD商业区,餐馆,公共交通,便利设施,购物中心,大学和公园,” Braun says.

在签署任何协议之前,请确保首先彻底筛选潜在的租户。检查他们的参考资料,收入来源和债务,并询问他们为什么要搬家以及有多少人搬进来。严格的筛选是确保优质租户的关键步骤。

物业管理:幸福房客的基石

您负责财产管理的人起着举足轻重的作用,因为他们维护财产和对待住户的方式决定了您的财产是繁荣还是萧条。为此,你’我们需要决定是任命物业经理,还是成为房东并亲自管理物业。

Ultimately, you’我需要权衡一下作为DIY房东节省下来的成本是否值得花时间维护物业,与租户沟通以及跟上租金增长,租赁法律和保险。 

根据新南威尔士州公平贸易协会的说法,一般的物业经理将收取租赁费(通常为一周’租金)和总租金的持续百分比,可以在5%到12%之间。他们还可能针对租赁协议收取广告费用。大多数物业管理费用可抵税。

If you’在考虑承担房东的职责时,请仔细考虑您是否具有合适的工作气质。有时,您可能不得不与房客发生对抗,或者对房客说不,从他们的押金中拿出资金来弥补损失,甚至驱逐他们。如果没有’听起来不像您喝杯茶,请任命一名物业经理为您处理。 

让房客满意应该是您的首要任务,因为从长远来看,由于房东技能差而导致的高房客周转率可能使您付出的代价远远超过管理费用。

寻找熟练的物业经理

The property manager’作为房客和房东之间的调解人的角色至关重要,这就是为什么您’我需要花一些时间来找到合适的。 

经验丰富的经理可以最大程度地减少问题,并在出现问题时为您提供建议,并协助您和您的租户找到合适的解决方案。 

资深投资人Ash Oz是Oz Property Portfolio的负责人,是13家住宅和商业物业的所有者,自1998年购买她的第一笔资产以来,就一直聘用物业经理。 

“Ideally, it’如果物业经理本身就是投资者,那会很好,” says Oz. “寻找一个能够很好地沟通并保持联系的经理。他们应该为您提供市场最新动态,并在市场租金最大化时’的时间增加。”

It’研究管理机构是一个好主意’的营销策略和费用,并与竞争对手进行比较’ rates 
and services. 

当需要寻找新房客时,奥兹说,您应该期望物业经理将您安置在硬地里。

“他们应该努力吸引优质的租户邀请他们进行检查,并使您与申请,公开检查以及有多少人参加讨论保持联系。”

什么时候’是时候放下您的物业经理了

如果物业经理不是’这样做可能会造成灾难性的后果,包括因经常出缺而导致收入损失,甚至租户会提起诉讼。

“我有一些经理在财产撤离后设定了两个星期的开放检查时间,’甚至通知租户要搬离,” says Oz. She’还让经理们在检查后将前门解锁并支付租金给其他人’s account.

她解释说,这里有警告信号,包括租户的高流失率,这表明房客持续不满意。 
“如果您的经理不这样做,可能是时候货比三家了’无法更新您的财产,不会’t接听电话,如果您需要询问是否有可能提高租金,” Oz advises. 

“他们应该主动向您提供这些信息,而不是您追逐他们。”

如何吸引五星级租户

维持房客幸福–因此,住在那里的房客–Abode Property and Rentals Pty Ltd董事玛丽·库罗斯(Mary Couros)说,这与房东,物业经理和租户之间的良好关系和沟通有关。 阿德莱德.
她解释说,这些要素很简单。“使财产保持身材安全,反应灵敏,包容– especially to 
一直对物业有利的长期租户–表示赞赏,并尊重他人。”

请继续阅读以获取一些有用的提示,以确保您找到一个使所有框都打勾的住户,然后再打勾。
 
何时提租

•保持最新的市场。 Vear 物业管理的Jacinta Vear表示,物业经理应每年向业主告知当前的市场状况。“这将决定增加的金额,还是决定在六个月或十二个月内再次审核,” says Vear. “平均而言,我们每年将租金提高$ 5至$ 10。但是,有时可以达到15到20美元。” 

•Don’可能会失去租户而增加租金。 Vear警告说,发出租金上涨通知的租户可能会导致他们去看市场上的比较物业,如果他们觉得租金太高,他们就会搬家。“我们建议业主最好选择一个好的房客,而不是让他们腾空以增加租金。”

•提高租金可能会花费您更多。 Vear说,拥有长期租户的业主通常倾向于每两年审查一次租金。如果租金上涨导致租户迁出,“这意味着房东在租户之间的租赁费,广告和空置时间方面要额外收费”, explains Vear.  “重新出租房屋的成本可能远远超过每周每周增加5至10美元的年收入。”


1.提出要租住的物业

就像吸引一样,因此,如果您想让好租客填补您的财产,请将其变成好财产。破旧的院子,破损的门和破旧的地毯不仅会影响您的租金回报,还会阻碍您想要的优质租户。 

“宣传高水准的物业是吸引合适租户的关键,”墨尔本的Vear物业管理总监兼特许房地产经纪人Jacinta Vear说。

“考虑解决您想要完成的任何DIY作业,在必要时添加一层新鲜的油漆,并尝试进行整理以使房间看起来更大。”

使该物业达到最高标准可简化维护工作,这意味着在使用时,照片看起来很棒’广告。这带来了更多的租户应用程序,使您有更多的潜在租户可供选择。

2.让您的租户长期快乐

租金增加是必要的,可能会发生事故,并且您的租户可能会在房屋中要求其他物品。处理这些情况有两个方面:您需要让租户满意,同时权衡所涉及的成本。 

库罗斯说,租户的要求通常属于以下两类之一:维修或增强。

维修不可商谈;如果属性中的某些内容损坏,请修复它。根据她的经验,库罗斯说,租户要求的最常见的维修包括管道和电气问题,而空调的需求排在第三位。如果您选择不疏通排水管或维修损坏的热水系统,则表示’手上会有一些沮丧的房客,他们可能赢了’坚持签署续约合同。
 
开心租客获胜’如果您... 
•过多或过分提高租金 
•维修时间太长 
•Don’听他们的要求
•Show up unannounced
•安排太多检查
•雇用一个无能的物业经理
•在您的交易中不诚实
•Don’保持财产,使生活依然愉快
•限制他们在家具,艺术品和布局上的决定
•变得如此友好,以至于房东与房客之间的界线变得模糊

但是,如果要求是装饰性的,则房东将需要考虑费用。例如,租户可能突然决定请求前门屏幕,在这种情况下,提供该屏幕的决定是所有者’s, says Couros. 

“这也适用于美化环境,升级百叶窗和窗帘,因为它们已经过时,或者由于装饰的吸引力,油漆或增加卷帘门而改变了地毯。”

如果承租人选择继续前进是因为您赢了’为了满足化妆品要求,他们有可能违反其租约的风险,并需要支付租金,直到有新的房客入住。 

“如果房客因为房东赢得而中断租约’如果改变,修复或升级了禁止使用的物品,那么根据严重程度,租户将只支付一些断租费,或者根本不用付,” Couros adds.

3.保持您的设施现代

您可能会发现一些额外的花费是值得的,例如安装空调。虽然这不是维护问题,但安装单元的成本可能远低于更换租户的费用,并且您’会增加您对财产的期望。 

这样想:除了在空置期间支付抵押贷款外,房东还必须负担寻找新房客的费用,还必须支付广告费和代理费。

安装新的空调器的装置和安装费用约为1,500美元。假设租金$ 400,空缺期为四个星期,一个星期’的代理费和$ 200的广告费租金,失去房客可能会让您负担$ 2,200的现金。它’尊重房客很重要’的愿望,仔细权衡 
无论是从实际角度还是在考虑投资回报率时,每项要求。 

 

郊区: 彭里斯 , 图旺 , Gladesville , 贝拉拉 , 水库

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