我应该卖什么,我买什么?

2011年1月19日

2011年1月19日


: My husband and I own our home in a 蓝筹 suburb in Brisbane; we bought it in 2003 for $790,000 and were told a year ago (by agents and bank) its value would be $1.1m. An identical house in the same street recently (two months ago) sold for $1.35m, so we assume ours would actually sell for around that too. As we are now living overseas, the house is rented out for $850/week. The rental return is therefore about 3–3.5%,资本增长率约为8%。

我们正在考虑出售这所房子,因为收益率很低,一项资产中有很多钱,我们赢得了’返回那里居住,现在可以使用CGT。尽管高端房地产本来应该表现不佳,但价格似乎上涨了很多,我们’重新考虑出售此资产,并将资金投资于两个或三个价值较低的资产(即分散投资,降低风险并获得更高的收益)。这样做的成本(我估计销售成本为35,000美元,购买成本为40,000美元)是否值得?

场景的另一部分是,我们最近以$ 500,000的价格购买了具有开发潜力的房产,每周租金为$ 320。我们计划获得开发批准并出售它,或者自己开发一些(四到五间)联排别墅以保留和出租。可行性分析表明’值得做。我的问题是,鉴于我们的中期目标是让几处房产的价值增长并最终为我们谋生而创造收入,那么前进的最平衡方法是什么?

如果我们保留自己的房屋(135万美元),我们可以借用它来为其他财产的开发提供资金。如果我们出售它,我们可以将现金用于开发,或者从我们会购买并仍在开发的较少的两到三处房产中借钱。似乎是最好的情况,还是应该考虑其他使用资产和/或权益的方法?

答案1: 您的问题有很多要考虑的因素,所以让’一次解决一个问题。

您正确地说,高价值的房地产最近表现不佳,但这就是在房地产周期的低迷阶段发生的情况。在Metropole,我们的研究表明,高价值物业将在2010年反弹。’不知道您财产的所有详细信息,但您建议将其放在‘blue chip’区域,这表明它将有一定程度的稀缺性,这意味着从长远来看,您的房地产应优于一般市场。由于房地产是一项长期投资,并且您在强大的资本增长地区拥有良好的房地产,并且已经拥有 事实证明,自己可以恢复强劲的资本增长,由于短期增长不佳,我不会出售股票。

至于低租金收益,我认为住宅物业是高增长,低收益的投资,因此您的回报不会’令我惊讶。请记住,作为房地产投资者,您可以通过以下四种方式获得回报:

  1. 资本增长–符合一般市场
  2. 加速增长–资本增长你‘manufacture’通过装修或发展
  3. 租金回报
  4. 税收优惠

虽然您需要将所有这些组合在一起才能获得平衡的投资,但是您会获得大量的资本增长,而且这是免税的,所以我再也不会因为其特定的收益率而出售该特殊财产,这与我对地理位置优越的物业的期望。

您还提到了多元化,但我发现成功的投资者不’多元化;他们找到了自己擅长并擅长的投资领域。所以我不会’卖出,以便您可以用一些较小的资产来平均获得回报。您拥有的物业已显示出良好的长期增长– stick with it.

综合考虑所有这些因素,然后加上购买和出售成本,总的来说,您似乎应该保留自己的财产。

祝贺您购买并进入房地产开发的令人兴奋的阶段。如果您的计划是增加大量的房地产投资组合,那么房地产开发是加快此过程的好方法。

我不’我不知道您财产的详细信息或可从开发中获得的利润,所以我的回答本质上必须是一般性的。

我发现房地产开​​发是创建或‘manufacture’ capital –因此,我的首选策略是购买,开发然后再为最终产品(您的新联排别墅)进行再融资,并将其作为长期投资持有,而不是采用交易策略。

当然,您可以通过获得开发批准来为网站增值,而我’我们已经看到人们在销售中的开发站点上赚取了丰厚的利润,但是这往往发生在周期的繁荣阶段,即开发商(其中许多没有经验的开发商)准备支付溢价进入市场。通常,那些从开发项目中赚钱的人已经完成了开发,并根据新的更高价值为其提供了融资,然后将这些单位或联排别墅作为长期投资。

我可以’像我一样,给您一个有关如何最好地为您的开发项目提供资金的具体答案’我们不了解您的情况,但是一般来说,银行只会向您借出四到五个单元开发项目成本的60%,这意味着您将不得不从自己的资源中拿出约40%的项目成本。我还建议您为意外情况(开发项目中总会有意外费用或成本超支)和利率上升留出一定的缓冲量。

最后,我要提醒您,一个四到五个单元的开发项目对于您的第一个开发项目是一项雄心勃勃的事业,尤其是在您身处海外的情况下。您将通过前两个或三个项目学习80%的房地产开发知识,而且我希望看到您成功完成了这些最初的项目,因此您可以继续从事此类大型企业。

考虑到融资更容易的事实(银行将向您提供更高的贷款对价值比率–高达80%),而在两栋联排别墅项目中的风险则较小,也许您应该在一个雄心勃勃的项目中cut之以鼻。

加文·泰勒(Gavin Taylor)
加文·泰勒(Gavin Taylor)是Metropole房地产投资策略师的董事。加文是一名职业建筑师,已有20多年的历史’房地产开发经验。

答案2: 祝贺您迄今为止精明的购买。

对于大多数人,我建议‘buy and never sell’ strategy or ‘buy and hold’,但您显然已经进入房地产开发的增值阶段。

因为您有太多资产与布里斯班的房地产(价值135万美元)捆绑在一起(收益率不可避免地较低),所以在您的位置上,我会出售布里斯班(与高端代理商一起出售)。如果以个人名义持有,则利润的一半(约500,000美元)应免征GST,另一半(250,000美元)应按您的个人税率征税。 (如果这是您的家一段时间,您应该可以调整‘purchase price’变成投资时的价值,从而降低GST)。由于您目前居住在海外,因此明智的做法是在出售前咨询税务顾问–但要提防他是否提供财产建议!

根据您当前的抵押贷款(我认为仍超过$ 500,000),这笔钱在出售后应至少释放$ 675,000(在CGT之后)。

这可以使您:

  1. 购买三到四个合适的投资物业(希望有至少60%的负债比率),总额为150万美元。这可以实现您的多元化,降低经济风险和更高的收益。这将立即使现金流量为正,但是,如果存在折旧和摊销,则不应’t be paying much tax
  2. 进行四至五联排别墅的开发。我通常会鼓励这样做,但是它需要大量的监督(并信任建造者/专业团队),特别是如果这是您的第一个开发项目。即使回过头来,也可以从海外实现吗?我认为该开发物业位于布里斯班。

如果你读过我的七个 您的投资物业 文章中,您会知道我所进行的详细研究(我是前储备银行研究部,澳大利亚邮政经济学家,Telstra司库,在商业银行担任18年董事职务)。我完全相信,最值得投资的澳大利亚首都(至少在未来五至十年内)是墨尔本。最新的房屋和公寓中位数价格结果才刚刚开始出现这种情况(2009年6季度,墨尔本的年化增长率超过21%)。

维多利亚州 is the only state that charges stamp duty on the value of the property when contracts are signed (eventual Stamp Duty is around $2,500 instead of $20,000+). For example, with an off-the-plan purchase, a 10% deposit in cash secures the property, at the 购买价格, until settlement in 18–30个月(取决于特定项目)。

这样就可以在可收购的房地产数量方面发挥重大杠杆作用,并在结算之前获得非常可观的资本收益(因为现在我们显然处于房地产周期的上升阶段)–这始终是最快的资本增长阶段),而由于全球金融危机,这些项目的开发商已经能够在过去6到12个月内谈判出极具竞争力的建筑合同价格。

马尔科姆·里德(Malcolm Reid)
马尔科姆·里德(Malcolm Reid)是一名房地产开发商,持牌房地产经纪人和经认可的抵押贷款经纪人。他曾是澳大利亚储备银行和澳大利亚邮政的经济学家。

 

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