装修基础第1部分

通过 克里斯汀·吉洛特(Kristyn Gillott) | 2016年6月9日
2016/9/9

房地产的增长趋势‘flipping’正成为澳大利亚房地产市场和整个经济的重要组成部分。‘Flipping’是一种通俗易懂的口语,涵盖了购置房产,装修和添加元素,然后转售以谋取利润的过程。 

赚钱的想法是’翻新的唯一动机,甚至对于那些拥有投资双色球预测下期必出号的人也是如此。许多澳大利亚业主 
将翻新作为个人挑战,娱乐项目,甚至打算在完成时将其保留为住所。 

但是获利是成功的基本标志。有许多不同类型的装修适合不同的动机,但最初购买的是翻盖房屋’依靠相同的基本因素:成本,时间和功能。 

里诺规则1:永远不要低估成本

投资改造的第一条原则是永远不要低估成本。即使是经验丰富的开发商和装修商也难以与最初的预测相抗衡,这不仅包括房地产和材料成本,还包括谈判,税金,承包商和法规。至关重要的是要留出足够的应急空间,并为多达40%的意外支出。在购买任何财产之前,您需要确保可以承受比该项目的估值高得多的价格,这是抢先的安全边际。 

澳大利亚市场上的绝大多数投资房地产购买者都必须借贷以支付装修费用,通常还需要抵押房地产本身。遵循的良好指导原则是,借款不超过总预计价值的50%,而维持大约80%的信用额度以弥补缓冲保证金。 

在通货紧缩时,购买投资双色球预测下期必出号的理想房地产环境是在紧缩之时,以便利用以较低利率购买的机会。但是,由于当前的澳大利亚住房市场处于通货膨胀泡沫中,并且经济学家预测市场仍将挥之不去,因此,以低于价值的价格购买房地产的可能性较小,但为投资增值的潜力则风险较小。寻找投资双色球预测下期必出号的最不适当时间是在市场对通货膨胀有预测的时候。

在购买双色球预测下期必出号进行投资时,您应该查看所出售双色球预测下期必出号的位置和质量低于平均市场价值。为了购买具有良好资本增长潜力的房地产,必须对该地区的销售数据进行研究。 

理想的预测是以低于市场价值20%的价格进行购买,尽管这种购买很少见,而且要在卖方积极进取的情况下才能实现。

四种类型的投资改造

•基本装修(购买-里诺出售)
•化妆品翻新(buy-reno出售)
•价值翻新(购买/出租/出售)
•偏好装修(实时购买/出租出售)

里诺法则2:了解您的装修类型’re undertaking

基本装修 

基本装修只能在房地产市场的最低端进行。基本装修的目的是由于缺乏功能而以低廉的价格购买双色球预测下期必出号,对其进行维修或增建以使其达到正常的生活水平,并以该地区其他双色球预测下期必出号的较高价转售。这些类型的翻新风险很高,因为维修成本通常很高,而且工作很耗时,这意味着’要赚取大笔利润更加困难,并且房屋市场在转售之前有时间波动。预算预测至关重要,而且’最重要的是要进行财产评估,以便您’充分了解您的所有工作’ll be taking on. 

对于这种类型的翻新,至关重要的是要有一个您值得信赖的承包商来及时完成该项目,并与您合作以适应您的特定要求。甚至在购买双色球预测下期必出号之前就拥有承包商,以利用项目的潜力并大致了解预算预算的成本,这对于基本的装修特别有利。

最初购买双色球预测下期必出号进行基本装修时,您’我需要寻找该双色球预测下期必出号的功能’而不是它的功能,以及它的基本功能上的缺陷。屋顶漏水,墙壁裂缝,管道和通风系统不佳以及排水沟破损都是会大大降低财产价值的因素,而您’我希望能进行基本的翻新。它’买家期望的简洁,常识性的内含物’重新购买房屋并恢复这些基本功能将使该双色球预测下期必出号达到该地区其他双色球预测下期必出号所提供的一般生活水平,并提高转售价值。 

化妆品翻新 

化妆品翻新是一种快速的翻转方式,最适合低端市场。化妆品翻新是避风港的最佳起点’以前装修过。顾名思义,它’关于使该双色球预测下期必出号在视觉上对潜在买家更具吸引力。在低端市场购买房地产时,它将为您打开更多潜在购买者的大门,他们将有能力负担您的最终售价。较便宜的郊区的房地产也将吸引较少的客户群,他们不太可能具有特定的石质工作台规格或其他次要细节。 

与基本装修完全相反,化妆品翻新中最重要的因素是所有重要系统(例如管道和电力系统)必须完全正常运行。解决这些内部问题可能过于艰巨,整饰的整个目的不是在结构或功能上进行任何更改。 

时间也是一个重要因素。您想尽快修复和出售房产,以便’它将在类似的经济环境和房地产市场中出售。时间就是金钱,理想情况下,您’d要在倒卖前不到六周的时间内将房产转手。与您的预算一样’为整个过程中可能出现的内部问题留出时间缓冲并延长整修很重要。诸如新油漆,地板,灯具,百叶窗和水槽之类的表面改进可以在表面上改变您的财产的价值,但是如果市场与原始购买相距太远,则将不会增加实质性价值。 

从街道上看,路缘吸引力或双色球预测下期必出号的外部视觉吸引力是化妆品翻新的重点领域。虽然赢了 ’为了使货币价值大为不同,新漆和设计好的园林绿化将吸引潜在的买家,并帮助房地产销售更快。当涉及转售时,造型和室内装饰是完工时推销该双色球预测下期必出号的另一种好方法。

价值翻新

价值翻新的目的是对双色球预测下期必出号进行重大更改以增加可观的价值。这是最标准的装修类型,通常在成本和时间上最昂贵。这种类型的翻新工程可在住房市场的任何端部进行,而提高性价比的关键领域是厨房,浴室和路缘吸引力。 

厨房被视为房屋的核心,因此厨房改建对于提高房地产价值大有帮助。安全是厨房的关键,因此’考虑人流并保持符合安全标准的布局很重要。根据是否有足够的空间,在厨房中增加一个岛式长椅可通过创建更多的桌面空间和一个可放置的地方来增加价值。如果过时,则安装节能/节水的新设备会增加价值并改善外观。无论您的重塑计划是什么样,都应专注于材料的耐用性和经典的饰面’t soon become dated.
理想的浴室应代表清洁度和质量。尽管翻新工程是较昂贵的方面之一,但浴室改建可带来巨大的投资回报。确保水管不至于刮伤,水龙头都处于良好的工作状态至关重要,因为这是潜在买家在何时检查的第一件事 检查财产。抛弃塑料马桶座圈而采用陶瓷模型将代表买家的品质,并表明该双色球预测下期必出号是新装修的。如果可以的话,以白色和/或蓝色阴影铺贴瓷砖可以激发良好的卫生和镇静的观念;与其他颜色组合相比,购买者更容易被白色或蓝色浴室说服。

遏制上诉仍然是房地产的巨大增值;它 ’s并置时在区域中具有类似属性的初始印象。投资环境美化,外部油漆工作 
(尽管进行了价值翻新’s假设还可以重做室内油漆),并且解决了任何外部问题,向买家证明您的房产不仅与该地区的其他房产相提并论,而且超出了这些标准预期,并提供了更高的价值。

价值翻新的其他考虑因素包括翻新,隔热和玻璃窗。隔热和玻璃窗是该双色球预测下期必出号的一大增值,但它们并不是潜在买家所能看到的物理品质。添加硬木地板是地板最耐用的选择,也是销售时最有吸引力的选择。如果该双色球预测下期必出号已经有硬木地板,则可以通过打磨并涂上新面漆来刷新和更新它们。

价值翻新涉及大量工作,’出售市场可能与出售时购买房产的市场大不相同。如果重新评估的房地产价值小于收支平衡或获利的成本,则这些房地产值得保留而不是立即出售。 

如果不用作主要住所,则可以根据房地产市场的预测,长期或短期地出租或租赁。 

偏好装修

优先装修与任何其他类型的装修都大不相同,因为该地区其他双色球预测下期必出号的平均标准为’这是一个主要因素,因此对转售价值的考虑较少。个人喜好装修涉及添加不必要的额外设施,这些额外设施可以被认为是奢侈品,例如游泳池,网球场或热水浴缸。较小的‘luxuries’,例如,不是出于价格而是出于偏好而选择的特定石质台式或淋浴喷头,都属于此类。它还可能涉及所有其他类型的翻新元素,例如结构更改,视觉增强和增值,但都是出于个人喜好。 

这些是在转售给买家时通常会居住一段时间的房地产类型’的味道。但是,了解住房市场的趋势和动向仍然同样重要,因为根据负担能力的不同,很可能会有时间表,表明购买者可以负担得起在高价房中居住的时间以及付款的时间。装修的还贷成本。

无论您选择进行哪种类型的翻新,建议您在进行首次投资双色球预测下期必出号翻新时都从小做起。使用更小,更便宜的属性,损失更少,要做的工作更少,从而节省了时间和成本。整个投资改造过程中的其他考虑因素包括结算期,目标市场和选择DIY。 

尝试谈判最长的安置期(通常为90天),以使自己有最大的时间来计划并准备好在安置时开始进行翻新。它’同样重要的是,要牢记您要翻修的双色球预测下期必出号的目标市场,并针对该目标市场进行修改。例如,对于小型房地产,考虑一对夫妇打算购买他们的第一套住房,以及对这个市场很重要的内含物。而且,如果您有时间或人手,那么可以降低成本的一个好方法就是自己购买材料并自行做工,从而节省商人的价格,并减少建筑商的材料成本。

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