游戏计划:从您的房地产投资组合中获利

通过 菲利普·布拉奇 | 2019年09月02日

菲利普·布拉奇具有作为抵押经纪人和房地产顾问的广泛背景,非常适合为读者提供建议...

这是Brach建议的内容:

1. How can 特里 use his equity to pay off his home loan more quickly?

简短的答案是'用您的投资财产中的股权来偿还房屋贷款毫无意义。我听到许多投资者错误地认为了这个想法 如果您借用您的投资物业借款,则该笔贷款可以免税。但是,贷款的税收可抵扣性取决于您将贷款用于什么目的,而不是由资产担保的。

因此,您可以向您的PPOR借款以投资房地产(例如,用于押金),而您借入投资房地产的金额可以完全抵税。另外,您可以借用您的投资财产来投资另一个投资财产,这是可扣除的。

但是,如果您借用您的投资财产来偿还PPOR房屋贷款,则该贷款的目的是帮助进行不可抵扣的投资(即您的房屋),因此您无法要求对利息减税。换句话说,从任何贷款中提取股本来偿还PPOR贷款是没有意义的。

顺便说一句,我强烈建议从房屋中提取股权投资房地产的投资者应建立单独的贷款机构,而不是仅仅增加其PPOR房屋贷款。

如前所述,房屋贷款不可扣税,因此,如果将可扣减项目与不可扣减项目混合在同一帐户中,分配多少可扣减利息和多少应扣除利息就变得很混乱't。如果可以的话,它可能导致ATO拒绝全部利息金额'不能令人信服地证明您如何计算分摊额。

因此,它's best to just 将您的不可抵扣贷款与可抵扣贷款分开。将您的业务(即您的投资财产)与私人事务(生活费,住房贷款等)分开存放也是一种良好的财务管理。

话虽如此,还有其他简便的方法可以尽早偿还房屋贷款。最有效的方法是为您的住房贷款设立一个抵消帐户。 

抵销帐户是与您的房屋贷款相关联的完全交易性储蓄帐户。在月底,银行将考虑您的贷款和抵销帐户之间的净额来计算您欠的利息。例如,如果您的贷款为$ 400,000,而您的抵销帐户中有$ 50,000,那么银行将向您收取$ 350,000的利息。

换句话说,您将以与抵押贷款相同的利率在抵消帐户中获得利息。如果您支付4.5% 抵押,就相当于您的储蓄收到4.5%的税后净额– which is far better than the 1.5% you might get in a savings account (a profit on which you have to pay tax!). In 特里'例如,以39%的所得税率计算,他在正常储蓄帐户中获得的税后利息仅约为0.9%。

但是,如果您的房屋贷款是免费的互联网贷方,那么 Terry'是,那么他们将不会提供抵消帐户。在这种情况下,您可以为正常的每月交易(收入和薪金和支出)设置一个活期账户,并且可以将月末剩余的任何款项转账以偿还您的贷款,从而使活期账户的余额很少平衡。如果需要支付大量不可预见的费用,则可以通过将资金转入您的活期帐户来结清这些账单,从而使用贷款的重提工具(不能完全用于交易)。

另一个提示是每两周而不是每月偿还房屋贷款。贷款人每天都会计算利息,因此在月中多付款是很有意义的,因为这将有助于缩短您的贷款寿命。

2. Should 特里 transfer his properties into a trust to pay less tax?

Transferring properties to a trust is akin to selling the assets. It triggers a change of ownership, which means 特里 would be liable for capital gains tax as the seller –作为购买者,信托机构应承担印花税。

贷款的免税额取决于您 使用贷款而不是用什么资产担保

很少有印花税减免的例外;他们're usually limited to the split of assets following a divorce or death of a spouse. However, capital gains tax might still be payable. 特里 would need to get formal legal advice on this subject.

即使您决定将财产转让给信托,尽管存在上述问题,您仍将面临更多障碍。具有80%贷款对价值抵押的标准新房通常会产生税收损失,您无法从家庭中分配 (或全权委托)信任。除非您在信托中有其他收入可以用来在信托中隔离税收损失,‘soak up’ these losses.

您可以使用单位信托,但仍然可以使用负资产,但是您对谁从分配中受益却没有灵活性,因为这取决于信托中的单位所有权。 

此外,如果财产是全权委托信托,则无法获得50%的资本收益折扣。 

In other words, it is unlikely to be beneficial for 特里 to transfer a property he owns into a trust, be it a unit trust or a discretionary trust. Trying to use a hybrid trust, which has common features with both a discretionary and unit trust, won'出于相同的原因,也不能选择–另外,银行非常不愿意向混合信托贷款。

It should be noted that, in 特里'在这种情况下,他的妻子不工作。他以自己的名义拥有所有财产,这使他有权享受所有税收减免。因此,从目前的情况来看,从税收的角度来看,他所采用的当前结构似乎是最佳的。 

Transferring properties to a trust is akin to selling the assets. It triggers a change in ownership, which means 特里 would be liable for capital gains tax as the seller

3. In a broader sense, what should 特里'的策略会向前发展吗?

需要考虑许多方面,包括借贷能力,贷款结构和风险管理。

While 特里 did very well to acquire four properties, he currently has no borrowing capacity to keep investing or even to refinance, given the tightening of lending criteria. In addition, his wife is expecting a child, which will further decrease his ability to borrow or refinance.

他目前的贷款定价极具竞争力,因此没有理由在短期内进行再融资。当他的投资物业贷款恢复为P时,可能会出现问题&我,因为他可能无权再融资 其他地方,除非他的财务状况发生变化。例如,他的妻子可能会在某个时候重返工作岗位,或者他的薪水可能会随着时间的推移而增加,从而使他能够探索一些选择。

The next aspect is loan structure. 特里 has three investment properties, mortgaged at attractive rates, all on an interest-only basis. He has a credit card, which is repaid in full every month, and he has no personal loans. His home loan is on a P&我的依据是没有冲销帐户,但利率高达3.59%,他使用重提工具将利息成本降至最低。 

Overall, 特里'贷款结构健全,因为它使他可以先集中精力偿还最昂贵的债务:房屋贷款。 

特里'的物业税前现金流量为正,因此没有必要考虑从他的房屋中提取股权以建立单独的融资设施来满足其投资物业的现金需求。

In order to pay down his PPOR loan sooner, I suggest that 特里 put all of his cash flow profi ts (after tax) into his loan.

Finally, a note on risk management. All three of 特里’的投资物业在塔斯马尼亚州–集中在霍巴特地区– which is fi ne for now, but when the market turns in this location he will be exposed. It would be best for 特里 to invest in other areas around Australia, as there are so many property markets peaking at different times. Spreading location risk is always the best scenario.

Again, in 特里'在这种情况下,他现在无能力投资其他物业。但是,如果他要出售霍巴特的几处房产并在维多利亚州,新南威尔士州或昆士兰州进行再投资,则他可能能够为一处房产获得贷款,但将很难为两处房产融资以替代他在霍巴特处置的房产。 。

此外,他将不得不为销售支付资本利得税,然后为购买新物业支付印花税。所以总的来说,他可能更好 保持原样的投资组合。

如果他觉得市场在转折,他可能想出售其中之一,只是兑现当前周期中创造的一些价值。然后,他可以使用收益进一步偿还其PPOR抵押贷款。 

The decision to sell one of the properties is purely a personal one. Does 特里 prefer to lower his PPOR loan, or is he comfortable riding the ups and down of the property market in Hobart?

制定策略时需要考虑许多方面,包括借贷能力,贷款结构和风险管理

结论

特里 has done really well to create a portfolio of properties that have low loan-to-value ratios and good yields. His loan structure is good, interest rates are very competitive, and he is really on top of his PPOR mortgage. He is clearly on the lookout for ways to improve his debt levels, especially his home. The only way he can rapidly decrease his home loan is by selling one of his investment properties and paying down the home debt with the proceeds.

The potential weak point in 特里'他的策略是将他所有的财产都放在一个位置。考虑到他目前的借贷能力薄弱, '他目前尚无能为力,但是如果他的财务状况发生变化并且可以继续购买,我当然会建议他扩大自己的业务范围,并在将来将精力集中在其他地方。

 

菲利普·布拉奇

 

 

菲利普·布拉奇 是Multifocus Properties and Finance的首席执行官

 

郊区: 默多克 , 格雷夫特山 , 卡那那 , 威利公园 , 阿尔比恩

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