淘汰中间人:房地产经纪人的利与弊

通过 妮拉·斯威尼(Nila Sweeney) | 2008年5月16日
16/05/2008

雇用房地产经纪人来推销您的财产可能是一项昂贵的业务,那么为什么不自己做呢?我们看看两种方法的风险和回报
 
当出售您的财产时,您要做的最后一件事就是将您潜在利润的多汁部分交给房地产经纪人。
 
但是,尽管许多房主可能倾向于自营市场而不是扑向代理商,但其他人则认为这是错误的经济。
 
“从根本上讲,[通过雇用代理商]’重新聘请专业人士,”董事总经理Grant Dearlove说–住宅,高力国际. “Real
房地产经纪人接受过销售技巧方面的培训,因此您’重新聘请律师出售您最大的投资。
 
“你想要最好的人’受过培训和教育,而且教育也扩展到市场知识。代理商不断评估’市场上发生的事情,正在出售的房屋类型,买家的需求。
 
“It’一个以知识为基础的人,你’保留和一个熟练,专业的人。”
 
代理商还拥有广泛的潜在买家数据库,从而为他们提供了即时的俘虏市场–专属市场往往要付出更多。
 
此外,许多代理商还带来了一个品牌,该品牌在市场上的诚信度方面可以拥有很多资产–进而吸引了买家。“买家知道,如果他们与该品牌或代理商打交道,他们会’与可靠和信誉良好的人打交道,” says Dearlove.
 
但是,根据全球买家代理机构的马克·莱斯(Mark Leith)的说法,选择盲目跟随品牌的买家可能会犯错误。“找到最好的代理商,而不是最好的代理商,” he advises.
钱钱钱
出售房屋最痛苦的方面是所涉及的额外费用。而且,印花税后,代理商’费用可能是下一个最昂贵的支出。
 
房地产经纪人收取的费用因经纪人和经纪人以及州与州而异,如Dearlove所述:“In 昆士兰州 那里’标准费用约为2.5%,但在其他州,’s negotiable, it’s a free market.
 
“The average fee, I’d表示,整体比例约为2.5%,但在某些区域可能高达5%,而最低可达0.5%。
 
“这在很大程度上取决于房屋的价值’s being sold. If it’如果是一栋价值1000万美元的房子,那么1000万美元的佣金中的0.5%可能远远超过30万美元的2.5%。
 
“这取决于一系列因素,” Dearlove adds.
 
但是,Leith说,并非所有代理都选择此方法。“不论售价多少,有些都会收取5,000美元左右的固定费用,” he says. “额外费用[可以]包括画板,广告和额外的营销。
 
”搜索费用是另一项额外费用,尽管所有费用都取决于套餐和所有者希望的程度
在主要论文,网络等上做广告。根据Dearlove的说法,费用从200美元到25,000美元不等。
 
他补充说,代理商在这里有优势,因为他们与媒体达成了交易。’DIY卖家可能会支付更多。
 
“房地产经纪人由于会在媒体上投放大量广告,因此可以获得折扣。如果一个人自己做,那将是一次性交易,所以他们不会’不能获得大笔折扣” Dearlove says.
 
错误的方法
但是,对于某些卖家而言,没有多少折扣足以说服他们相信2.5%的平均佣金是值得的。 Dearlove认为这是“miserly”处理此类宝贵资产的方法。
 
“DIY是错误的方法,” he says. “您真的想将非常重要的资产交到拥有所有工具的专业人员手中,以确保取得成果。唐’用您最重要的资产赌博。
 
”对于选择通过代理出售其财产的人们,信任因素起作用。有时卖家担心代理商的避风港’给房产标上正确的价格。“现在已经受到监管,” stresses Dearlove. “当代理商对房地产定价时,他们必须进行可比的市场价格(CMP)。他们必须给谁’出售了至少三个在相同区域内具有相似质量的物业的示例,以及它们出售的价格– that’s absolute law now. “If the agent’s a good agent they’我还将使用市场研究。以及价格上涨以及该地区出售了哪些物业,他们’ll talk about what’从微观和宏观经济的角度来看,” Dearlove adds.
 
至于回扣问题,Leith强调这是非法的。“Agents aren’法律允许收取回扣,但您有时会听到有关代理商购买房产的消息’ve列出低于市场价值。
 
”对于打算单独出售的卖家,有一些方法可以计算出您物业的公平要价。 Leith建议从www.rpdata.com网站或类似网站获取该地区和街道的近期销售价格。“对于预算有限的人,可通过您当地的政府部门获得有限的信息(例如,对于塔斯马尼亚州,请访问www.thelist.tas.gov.au)。它’检查市场上可比的其他物业也是一个好主意;这将为您提供有关财产价值的进一步指导,” he says.
 
拍卖
传统上,只有拍卖独特的房产,
但是现在人们开始选择拍卖作为他们的首选,而与财产的类型无关。
 
Dearlove说,这种增长趋势的原因是“there’与标准谈判相比,在拍卖中更快获得结果的机会更大”.
 
“将您的房屋在市场上出售三个月可能并不好,但进行拍卖并在30天之内将其卖出是更好的结果,” he says.
 
拍卖是建立需求和压力的战略性销售工具–买方在开放环境中相互竞争以迫使价格上涨的压力。
 
“一个好的代理商将吸引竞标者,然后使那些竞标者付出尽可能多的钱–有时超出他们的承受能力– for the vendor’s interests,” he adds.
 
随着您的发展,独自一人进行工作不可避免地会更加复杂’我们需要组织一个拍卖师(必须注册),进行一次重要的营销活动并注册买家。
 
“There’关于它如何是相当正式的法律程序’就有关财产的披露而言,” says Dearlove. “It’这是一个只有经验丰富的代理商才知道该怎么做的技术流程。
 
”黏糊糊的准房客的房地产经纪人定型’迪尔洛夫(Dearlove)只对衬里便宜西装的口袋感兴趣’t disagree more.
 
“I think 那里’在那里有一种感觉’这是一个错误的观念。现在有了法律,并且机构提供了持续的培训,代理商的素质比法律更好’s ever been,” he says.

郊区: 威利公园 , 拉罗公园 , 北兰伯顿 , 绳索穿越 , 贝拉拉

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