卖出时间：想兑现时要考虑的事项

你怎么知道什么时候’该卖的时间到了？杰里米·谢泼德（Jeremy Sheppard）研究了在变现财产之前需要考虑的因素。

大多数投资者在寻求购买下一个投资物业时，只会考虑使用供求规律。但是，在考虑是否持有或何时出售以及何时出售时，供求也至关重要。

众所周知，如果需求超过供应，任何商品或服务的价格都会上涨，如果供应超过需求，则价格会下跌。

为了快速评估澳大利亚住宅房地产市场的供需失衡，我使用了本杂志背面发布的供求比率（DSR得分）。如果你没有’之前没有看过，请轻拂至第102页以查看我’m talking about.

DSR分数采用了一些比较知名的统计数据，例如空置率，拍卖清算率，收益率，上市库存，上市天数等；“munges”它们全部合并为一个称为DSR分数的数字。得分越高，价格增长的潜力就越大。

机会成本
购买未来三年每年增长5％的$ 300,000房地产，而不是购买每年增长10％的房地产，将使您损失$ 30,000机会（10％-5％x 2 x 300,000）。这种损失是大多数投资者关注的重点。但是，在一个呆滞的市场上留在房地产上的损失可能几乎一样昂贵。
如果您可以将这笔钱投入到经历5％增长的市场中，则在一个固定市场中持有30万美元的财产两年，实际上在两年中不会损失30,000美元。 

通过挂在物业上，您可以避免支付与回收权益相关的费用。因此，许多房地产顾问向投资者推荐“buy and 决不 sell”. The “buy and 决不 sell”推荐有一个大缺陷。这个缺陷就是这个词“never”. Almost as soon as you say it, exceptional circumstances start occurring to prove you wrong. I have sold properties I bought with a plan to 决不 sell. But when I did sell, it made perfect sense. It all came down to the numbers.

如果供应超过需求，价格下降可能只会很小–例如下降5％。但是通常是市场恢复并重新开始增长所花费的时间才是杀手er。大多数市场平淡度过的时间比下跌所花费的时间更长。它’s the time you have your money invested in a 较差的 market while others are booming that hurts – it’机会成本。

时间与市场时机
我承认，您将更多的时间投资于房地产市场，由于复合增长的基本性质，您将创造更多的财富。但是这种复合增长不是恒定的，它通常发生在短暂的高峰期，随后是长期的平稳期。如果您知道何时进入和退出市场的正确时机，就可以加快创造财富的速度。

Passive buy and hold investors who plan to 决不 sell actually put themselves at risk if they don’时刻关注他们的市场。另一方面，想要偶尔出售的投资者将需要更加谨慎，他们必须保持对自己拥有的每个市场的脉动。 

SMSFs
I’我注意到最近投资者对 购买物业 在他们的超级基金中。与此相关的许多规则正在改变。遵循这条道路的投资者将需要改变对超级基金的态度。基金经理关注客户’投资。但是，我们受益者通常持消极态度。

一旦您拥有自己的超级财产，您就需要改变态度并保持警惕，不要成为“set and forget”您认为是的投资。

什么时候卖– calculating costs 
出售还是持有既简单又复杂。一个简单的问题是，如果机会成本超过了回收成本，那么您就出售了。复杂的部分正在准确地计算所有这些成本。您’我们经常会发现对未来资本增长的估算是您估算中最不准确的部分。请记住，您需要估算自己拥有的财产和打算用其替换的财产的未来资本增长。

The DSR score can’t准确估算资本增长数字。但是它可以用作非常粗略的指南。今年大部分时间的平均DSR得分一直徘徊在22分（最高得分为48分）中。长期的国家资本增长率约为6％。所以，在“normal”市场，您可以假设6％的增长基准，并根据您所在的市场将其上下调整几个百分点’DSR得分取决于利率和对经济的总体信心。那会给你一个大概的数字。

什么时候卖–考察市场
如果您的市场的DSR分数在过去一年中持续下降，这将触发警报。同样地，如果DSR分数上升到“very 较差的”类别，您应该保持警惕。 做一些研究，找出是否有什么事情像议会计划那样阻碍需求’的垃圾场搬到了郊区。另外，请查看问题是否在于供应增加。 请访问市政厅网站，查看已批准哪些开发申请，这些申请可能会为该地区带来更多供应。

租约
为了使您的财产的潜在买家数量最大化，最好将其清空。租户可能是投资者的奖励，但自住业主通常会希望空缺职位。

在市场真正开始下滑之前尽早进行研究非常重要–假设它会。请记住，如果您的租赁期很长，可以’只是把你的房客赶出去。即使租约是“periodical”，您仍需要大约两个月通知租户。

请与您的物业经理联系，以确认您有多大的义务才能确定退出的时间。请记住，每个州都有不同的租赁法律，每个租赁可能都有特定的条件。这里’这是一条可以节省数万美元的提示。请您的物业经理在租约到期前三个月提醒您。收到提醒后，请花费不超过一个月的时间检查市场的健康状况，并决定是否出售。 这将在租赁期结束前两个月，这会给您的租户很多通知。

另外，请记住，一旦租户撤离，您可能需要对物业进行一些修饰，然后才能允许潜在买家进行检查。

从您开始检查市场状况到您从买家收到第一笔报价的开始，至少要等待至少四个月的时间。这凸显了不仅需要迅速采取行动，还需要了解市场领先于包装的未来趋势。

如果市场开始时状况不佳并且开始迅速下滑，则最好将房地产与预先包装好的房客一起出售给下一位业主。等待租户清理出去实际上可能会在不断下跌的市场中花费您宝贵的时间。

现金流量注意事项
供应的需求可能正在下降，这受所有者和购买者的影响。但是，只要保持空置率和收益率不变，就不会为以现金流为中心的投资者抛售股票。当然，如果导致当地需求下降的根本原因是当地经济的本质，那么即使是负债累累的房地产也有风险。

如果您找到自己的市场’的DSR分数下降了，看看是哪个统计数据造成的。供应商折扣和投放市场的日子在增加吗？还是空置率和产量？

请注意，一些强劲的价格增长而不伴随租金的增长将导致收益率下降。这没什么可抱怨的。如果您在这种市场中拥有财产，则您’我可能已经获得了一些资本增长。由于价格下降，单产可能增加。您希望收益是由于租金上涨而不是价格下跌而增加。

查看最近的价格图表以了解原因。

案例

图1显示了Coombaba 昆士兰州住房市场从2010年1月到2013年10月的DSR得分图表。 DSR值显着下滑至2011年7月的底部，然后有所回升。
 

在Coombaba，2010年大部分时间的DSR分数都有所波动，但足够清晰，可以看到下降趋势。下降幅度足以在2010年底触发卖出信号。请注意，DSR得分小于16“poor”少于八个被认为“very 较差的”. It’在圣诞节/新年期间出售并不容易，但是假设您可以在2011年2月到2011年4月的某个时候出售，那么价格会’如图2所示，价格一直在40万美元左右。
 

在接下来的一年中，价格下降至约34万美元，并在那里停留了约一年，而DSR评分逐渐恢复。到2013年年中，DSR评分已恢复到2010年初的水平，价格已经开始弥补其大部分损失。

选择不出售的耐心投资者会’节省了回收成本，但两年却损失了机会成本。较活跃的投资者会’ve将资金出售并重新投资到了一个市场，该市场很可能在同一时间段内价值增长了15％。

请注意，DSR于2010年1月开始下跌，但价格并未’在DSR跌至15以下之前开始下跌。此外，请注意，DSR于2011年7月开始攀升，但没有 ’到2013年4月，价格达到15分，当时价格回升到40万美元左右。

低迷的市场’尽管供应大于需求，但价格仍大幅下降。取而代之的是，他们倾向于延长平淡的时期，而价格只有适度的下降。卖方坚持等待市场复苏，而不是廉价地抛弃其财产。市场只是变得平静，而价格却没有’t usually plummet.

图1中DSR的下降先于图2中典型值的下降。这是因为DSR是领先指标。当需求超过供应时，市场需要一段时间才能达到平衡，通常价格上涨会抑制需求。同样，当供应超过需求时，通常需要一段时间才能吸收需求，通常是在吸收了过量供应之后或价格下降到足以吸引买家的时候。

图3显示了过去几年西墨尔本房屋的DSR。
 

从2010年初至2013年初，西墨尔本的房屋DSR分数有所波动。’即使DSR分数在许多情况下都低至15，这仍然是明确的卖出信号。

如果投资者在2011年6月曾使用DSR得分15作为卖出信号，他们将’ve卖出了大约80万美元的房子，参见图4。尽管价格暂时回升至80万美元，但2013年10月底的典型价值约为60万美元。
 

鉴于DSR现在恢复到平衡状态，我预计该市场将出现适度增长。但是，要使价格恢复到2011年初的水平，还需要大量增长。

绍斯波特
回到2012年5月的《您的投资物业》，我写了一篇文章，探讨了昆士兰州的绍斯波特。四大银行之一的一位高管要求我在2011年9月对Southport单位市场进行一次回顾，因为他的姐姐几年前就在那买了东西。

I didn’t even know where 绍斯波特 was at the time and 我没有’t have to either – a few minutes spent examining the DSR and its indicators gave me a clear picture. The DSR score at the time was seven, which is 很差. Figure 5 shows what happened to prices over the next two years.
 

从图5中可以看到，价格下跌了10％以上，并且在近两年中一直保持在低位，除了2013年中期的一次短暂喘息。这种短暂喘息无疑是统计异常，而不是真正的资本增长。

尽管绍斯波特（Southport）的DSR评分已恢复到16，但截至2013年10月底，在价格开始再次向北移动之前，仍有一些供应需要吸收。

地区与城市
如果您住在城市而失业，您可能不知道’无需搬家，您只需通勤到一个新的工作地址。但是在农村地区失业可能意味着打包和搬家。这是区域市场比城市市场更易波动的原因之一。

一个城市的单一产业兴旺发达，与那里的房地产市场无关紧要。但是在一个地区，这可能是毁灭性的。单一业务关闭后的几十年，区域市场可能仍然萧条。但是城市市场很少会持续长达十年的时间–即使几笔生意都折了。

如果城市市场的供求比下降，则有一些令人担忧的问题。但这不 ’不一定意味着您需要将自己的财产投放市场。但是，如果您在偏远地区拥有财产，则需要尽快找出原因，以了解是否是“start of the end”.

At the end of October 2013, I found 42 markets across Australia that had a 很差 DSR score. Only seven of these markets are located within 100kms of a major capital city:

Over half the markets that are DSR scored and published each month are within 100kms of a major capital city. But less than one fifth of the 很差 markets are within 100kms of a major capital city. This confirms to some extent that city markets will have more sustainable prices than regional markets. They are of a lower risk but also provide lower rewards, whereas regional areas have higher risk but higher potential rewards.

当心这些
以下是您在此之前可能已经听说过的一些市场清单，这些市场在需求方面处于供过于求的状态。
All these markets have a 很差 DSR score:

监视列表-供不应求的地区
昆士兰州艾尔利熊	房屋和单位
华盛顿州黑德兰市	单位
昆士兰州鲍恩	房屋
昆士兰州道格拉斯港	房屋
维多利亚港区	单位

您可以更仔细地检查这些市场，以查看发生的情况的特征，并了解在有投资敞口或下一步打算购买的地方寻找这种情况。在大多数情况下，开发人员都会发疯，造成供应过剩的状态。

艾尔利滩（Airlie Beach）和道格拉斯港（Port Douglas）就是开发商利用婴儿潮一代退休的例子，这些婴儿潮一代退休后会晒太阳和沙滩。黑德兰港（Port Hedland）和鲍恩（Bowen）是开发商利用资源繁荣的例子。 Docklands是利用整个2010年墨尔本价格短暂上涨的例子，预计价格会继续上涨，再加上澳元贬值，外国投资者的兴趣增加。

没有经验的开发人员通常会忽略方程式的供应方，而只关注需求。他们在媒体上听到一些关于地点的重大新闻，并认为他们可以’不输。因此，他们很快将一组三座联排别墅或一栋复式别墅拆了。

经验丰富的开发商已经满怀希望地进入了市场。但是他们的项目更大，需要更长的时间才能完成。当他们最终完成时，新手开发商的股票可能已经淹没了市场，供过于求的情况现在更加严重。

最后的想法
定期关注您所接触的市场。一旦需求下降到远低于供应的水平，尝试销售就为时已晚。而不是让自己陷入“tough it out”情况，保持警惕并准备做出艰难的决定– quickly –像一个专业，没有感情的投资者。


杰里米·谢泼德（Jeremy Sheppard）
is head of research
在DSRdata和LocationScore