在SMSF中设置属性

2018年07月05日

2018/05/07

WSC集团会计师事务所的创始人兼首席执行官David Shaw加入我们,继续我们的特别系列,探讨自助式退休金基金。

它们与财产的关系以及如何将财产投入这些资金。

在这10分钟的视频中,David谈到了在SMSF中设置财产有多容易或有多困难。

感谢 房地产讲座 –唯一听到所有大洋洲的地方’领先的房地产专家。 

成绩单:-

凯文·特纳(Kevin Turner): 大家好一世’m来自房地产讲座的Kevin Turner。当我们继续我们的系列时,我们’重新研究与财产相关的自我管理养老金基金,并将其放入这些基金中,我们’为您的投资物业进行此操作。

凯文·特纳(Kevin Turner): 现在加入我的行列,谈论在自我管理的退休金基金David Shaw中建立房地产有多困难。 David是WSC集团会计师的创始人兼首席执行官。他们’在布里斯班的黄金海岸设有办事处, 新城堡,在悉尼和墨尔本也有几个办公室,实际上,’为澳大利亚各地的客户提供服务。在我们发言时,我认为David即将登上飞机并飞向世界的某个地方。

凯文·特纳: G’天,大卫。感谢你的宝贵时间。

大卫·肖:是的,谢谢你让我参加,凯文。欣赏它。

凯文·特纳(Kevin Turner): 好,谢谢您让我们度过了非常忙碌的一天。我想和您谈谈如何在您的自我管理退休金基金中设定财产。它’David已经呆了一段时间了,这很难吗?

大卫·肖: 看,是凯文,还有你’您必须非常谨慎地设置资金。那里’我有几件事’d say. You’自2007年以来,我们已经能够以自管理基金的形式实际借入和购买房地产。这是第一个重大变化,但当实现时有点意外,但是自2016年7月1日起’还有一些我们要做的事情。

大卫·肖: 也就是说,如果您想建立一个自我管理的基金,’您必须获得有限的财务建议才能做到这一点。这些带来的变化真的很重要…实际上,我认为这是很好的更改,因为发生的事情是,您实际上必须考虑原因’这样做,而不是只需要建立一个基金,然后就不需要任何财务建议就可以继续进行。所以’在过去的两年中,就需要财务建议而言,它变得有些复杂。

大卫·肖: 有很多人设立了不到100,000美元的资金,实际上,在这个水平上,’相当不经济,甚至ASIC和ATO都说您应该设置一个 自我管理的超级基金 是200,000。当然,如果你’重新购买房产,在那里’这是另一层,不仅是设立基金,而且实际上您还必须拥有另一种类型的信托来容纳实际财产的所有权,而且也很难获得融资,因此’你必须跳过很多圈。

凯文·特纳(Kevin Turner): 好吧,让’我们经历的每一件事中,我们都选一个。您提到那里必须建立信任。什么’s the cost? Let’谈论将财产纳入自我管理的养老金基金,’这样做的成本,大卫?

大卫·肖: 现在,当您建立一个自我管理的基金时,通常是与公司受托人一起设立该基金。那么你’将拥有自我管理的超级基金和公司受托人,而设立该基金的成本大约是两美元。除此之外,您’我将不得不提供一些财务建议,您可能会在最初设立该基金时将这两个数字加倍。

大卫·肖: 现在,当我谈论购买房产时,如果您’重新借钱购买该物业,您’需要额外的完全信任才能真正…实际上代表超级基金拥有财产。再说一次,大概也要设置一到两个宏。

大卫·肖: 所以当你’重新建立一个自我管理的基金来实际购买物业,’大概在五到六美元之间。现在,好消息是,有了您的信任,’建立起信任,你不会’不必做单独的帐户。那’每年您做帐并获得审核时,所有这些实际上都包含在自管理超级基金中。所以初始费用,然后您’有了您的日常费用,但是’仅与自我管理的超级基金本身有关,必须进行账目,纳税申报和审计。

凯文·特纳(Kevin Turner): 好的。现在有几个问题。设置信任之前,我是否需要了解该属性,还是可以先设置它然后将其放入其中?

大卫·肖: 好问题。当您最初建立自己的自营基金时,您当然不会’不需要知道财产是什么。当您进入我所说的第二阶段(实际上是建立信任)时,您肯定需要知道属性是什么,因为实际的信任本身是特定于属性的。它’是一种特殊类型的信任,称为裸信任,并且该信任仅在该财产的整个生命周期中才真正存在。如果该物业随后被出售,则该信托可以’t be used again.

凯文·特纳(Kevin Turner): 好的-

大卫·肖: 那么你 certainly do need the address of the property before you set that trust up.

凯文·特纳(Kevin Turner): 因此,随之而来的是,我投入自我管理的养老金基金的每个新资产,’需要一个单独的完全信任吗?

大卫·肖:那’很好。例如,如果您在自我管理的超级基金中有四个资产,则只需要一个裸受托受托人公司,但是就需要四个独立的信托。如果不深入探讨所有技术细节,您实际上会…您拥有的属性的数量确实会带来许多信任。因此,如果您的自管理基金中有10处房产,那么您将需要10份纯信托,如果您正在借款,请记住。如果您无偿购买物业,我们不会’不必具有纯信托和受托人公司的二级结构。

凯文·特纳(Kevin Turner): 所以呢’设置时间?如果我’我要去买房,让’例如,我说’我被迫争取30天的和解权,是因为时间足够,还是我需要更多时间,因为我’可能还必须去银行吗?

大卫·肖: 现在,说实话,您大约需要三个月的时间,这是有时人们变得非常旺盛,非常兴奋,了解他们的地方’超级有钱。仅仅将资金转移到自我管理的资金中将需要大约一到两个月的时间,因为您’例如,必须从现有基金中提取资金,然后建立信托和获得贷款批准可能需要两个月的时间。

大卫·肖: 这些贷款有时会花费一些时间,您肯定会想先建立自己的自助基金,凯文(Kevin),然后实际上准备好一切准备,然后再去寻找物业。这将是最安全的操作方式,实际上,您可以向您的银行申请贷款额度的批准,因为我们不’不想走财产之路,然后银行说,“No, we won’借给你那么多钱。”

大卫·肖: 那么你’我必须有条不紊地做事。这不是一时兴起的事情。您’我们必须真正计划,并获得财务建议。您知道,此过程需要三四个月。

凯文·特纳(Kevin Turner): 将住宅物业设置为自我管理的超级基金还有其他一些限制,因为我可以’我自己不能住在里面’不能将其租给任何家庭成员,所以还有其他一些限制’t there?

大卫·肖: 就是这样’这是人们实际使用自管理基金购买住宅物业时的常见问题之一。他们说,“看,我们可以住吗?”当然,答案是否定的。请记住,对于商业财产,有很多的解决办法,因为许多企业主实际上在自己的自有资金中都有自己的商业财产。但是你’您必须非常小心这些规则,因为如果您违反规则,因为您对自己的资金进行了审核,那么可以肯定的是,发生这种情况的是ATO的注意事项,该ATO负责管理所有超过半百万的超级基金。国家,这可能是个坏消息。在最坏的情况下,它们会使您的基金不合规,并向您征税基金价值的一半。所以你当然不’不想做错事,当然,请记住,在住宅物业中,税务部门拥有记录和事后观察的好处,如果您进行了审计,但发现有家庭成员实际上住在该物业中,这将是自动的违规行为,并且是一个非常严重的违规行为。

凯文·特纳(Kevin Turner): 因此,请澄清一下,对于谁可以住在该物业中,存在一些限制’是一个住宅物业,但是如果有的话’是商业财产。

大卫·肖: 那’s it.

凯文·特纳(Kevin Turner): 如果作为一家企业的所有者,让’以您的业务为例,您’关于创始人和首席执行官,您 ’是该公司的唯一股东,但是您经营的业务可能属于您自己管理的退休金基金?

大卫·肖:确实如此’对于许多拥有自己业务的纳税人来说,这实际上是一个非常有效的工具,因为他们没有’除非它愿意支付租金’您可以自己管理自己的超级基金,并有效地做到这一点。虽然有规定’我必须要意识到。第一,租金必须按市场价值来定’我必须每个月付清’重新成为企业主。所以你可以’实际上是从您的超级基金借钱的,因为’实际上是在退休前给您带来好处。所以如果你’再往下走,’s fantastic, but you’我们必须确保您按市价支付租金,并每月支付。真的很重要

凯文·特纳(Kevin Turner): 这么多的问题。很高兴能够与您讨论这个问题,大卫。非常感谢您的光临…David Shaw是WSC集团会计师的创始人兼首席执行官。他们’遍布澳大利亚,黄金海岸,布里斯班,纽卡斯尔,悉尼和墨尔本,并为澳大利亚各地的人们提供服务。在他们的网站上与他们联系, www.wscgroupaccountants.com.au 大卫,非常感谢您的宝贵时间。

大卫·肖: 凯文先生,很高兴与您交谈。

 

郊区: 哈里斯公园 , 帕德伯里 , 彭里斯 , 士嘉堡 , 北科堡

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