房地产投资者的双色球预测下期必出号指南

通过 IP | 2011年10月13日

越来越多的澳大利亚人正在享受通过房地产购买投资性房地产带来的好处。 自我管理的超级基金 (双色球预测下期必出号)。对于房地产投资的许多问题而言,这似乎是一个绝妙的解决方案:它允许借款人以自己认为合适的方式使用其超额供款;为那些无法或不愿以更熟悉的方式进入的人们提供进入房地产投资的途径,并且它允许投资者利用现行法律通常可为超级基金提供的优惠税收环境。

双色球预测下期必出号几乎做到了他们所说的话:您无需将超级捐款支付给行业基金,而是将其支付给您自己经营(或代表您经营)的基金。您选择投资什么–包括投资房地产。该物业的所有运营费用均由该基金支付,这意味着您’您不会像直接拥有投资物业那样自掏腰包,并且可以利用大量税收优惠。

对于某些人来说,管理自己的双色球预测下期必出号可以缩小退休金福利与财富之间的心理差距。当您实际管理自己的双色球预测下期必出号时,您的退休金利益会更加明显和真实,而许多人则认为,机构养老金中的退休金利益已由他们自己撤走了一步,因为它是由其他人和资金将被保留,并受到限制使用,直到退休年龄。

像大多数事情一样,对于建立自己的双色球预测下期必出号是否是一个好的策略,也没有严格的规定。该决定实际上应该基于您的个人情况。但是,如果您正在考虑启动自己的双色球预测下期必出号,则应考虑许多关键问题。

成本与收益

要考虑的第一个因素是通过双色球预测下期必出号投资是否具有成本效益。显然,建立您自己的双色球预测下期必出号会增加建立和持续的成本。尽管数量对于使双色球预测下期必出号具成本效益所需的资金数量有所不同,但通常认为最低的数字约为120,000美元,最好是至少200,000美元。否则,设置和运行双色球预测下期必出号的成本可能会超过拥有它的好处。

作为一个粗略的指导,目前建立一个新的双色球预测下期必出号的成本在2,000美元到5,000美元之间,其中包括一个特殊目的的公司来担任该基金的受托人。对于每年通过该基金进行平均交易量的双色球预测下期必出号,合规成本每年可能高达3,000美元。此外,每个双色球预测下期必出号都需要进行审核以确认其符合性,费用在$ 500到$ 1,000之间。但是,如上所述,双色球预测下期必出号通常享有较低的税收环境。

双色球预测下期必出号贷款专家Vic Bulfone说,超级基金获得许多税收优惠,包括出售该物业时应缴纳的最高10%的资本收益税(CGT)。’持有至少12个月,如果在受益人居住时出售该物业,则可能没有CGT账单‘pension phase’。最重要的是,该物业需支付的最高税款为15%’的租金收入以及诸如利息,市政费,保险和维修等任何支出,都可以由双色球预测下期必出号申报为税收减免。

作为税收优惠的结果,这种诱惑是将超出强制性9%的现收现付额的额外资金投入双色球预测下期必出号。因此,重要的是,向超级基金付款的人必须了解当前的年度缴款上限。

大致而言,在截至2011年6月30日的收入年度中,未满50岁的个人可以缴纳(或由雇主代为缴纳)最大的可抵扣税款(现称为“优惠捐款”)$ 25,000。对于50岁或以上的个人,最高限额为50,000美元。

此外,个人可能会做出未扣除的贡献(现称为“非优惠性捐款”),即税后资金对他们的双色球预测下期必出号的贡献,最高为$ 150,000。您也可以选择一个名为  “bring forward option”,您可以一次性一次性支付上限的三倍。确保所作的贡献不超过捐款上限,这一点非常重要。根据现行规则,任何超额捐款将受到严厉处罚。 另外,从几岁开始可以从双色球预测下期必出号提取资金也受到限制,视年龄而定,从55岁到60岁不等。

设置双色球预测下期必出号

ATO网站提供了大量有关自我管理超级服务器的信息。请教 www.ato.gov.au/superfunds 了解有关规则,要求和流程的更多信息。

您可能需要双色球预测下期必出号专家的服务,以帮助您井井有条。 ATO建议律师可以起草您的资金’根据信托契约,会计师或管理人员可以帮助组织文书工作并向ATO注册资金,财务顾问可以帮助您准备 投资策略.

许多双色球预测下期必出号专业人员还提供工具包和软件包以简化过程。只需检查它是否符合最近的修订并适合您的基金,其目标和成员。

投资限制

一旦建立了双色球预测下期必出号并将其兑现,人们通常会立即去房地产购物。但是,这可能会无意间引起一些卷曲问题。

根据现行法律,双色球预测下期必出号仅保留“complying fund”(这是税收优惠待遇的前提),如果进行的交易仅是为其成员提供服务的目的’退休或会员’遇难者家属– the aforementioned ‘sole purpose test’.

因此,如果双色球预测下期必出号购买房地产进行重建和转售,则该基金的目的可能被视为从事房地产开发业务或被视为一次性的获利承诺,而不是为成员’退休。因此,该基金可能违反唯一目的标准并不再是合规基金。

失去合规地位将带来可怕的后果– the 双色球预测下期必出号 may potentially lose up to 46.5% of the market value of its assets as a penalty! Therefore, every investment decision in respect of a 双色球预测下期必出号 must be evaluated in light of the 唯一目的测试.

需要牢记的法规的另一个方面是,每个双色球预测下期必出号还必须在其构成文件中包含投资策略。投资策略规定了诸如双色球预测下期必出号可能投资的资产类别和每种资产类别的权重之类的内容。

例如,出于多样化和风险最小化的考虑,双色球预测下期必出号的投资策略可能会规定该基金必须拥有不超过30%的直接房地产投资。违反投资策略可能会危及双色球预测下期必出号’s complying status.

Even if you are satisfied that your 双色球预测下期必出号 will pass the 唯一目的测试 and 投资策略 requirements upon the acquisition of an investment property, there is a myriad of rules that restrict the type of investments a 双色球预测下期必出号 is allowed to acquire and how the fund deals with the investments.

例如,通常不允许双色球预测下期必出号从成员或成员的联营公司获取资产。这个单词“associate”范围很广,成员包括许多关联方。同样,禁止双色球预测下期必出号允许其成员使用其任何资产。

借用

传统上,不允许双色球预测下期必出号借钱。因此,除非基金本身拥有足够的现金流量,否则双色球预测下期必出号通常在房地产投资方面的机会有限。

但是,最近对法律的修改现在允许在某些情况下,双色球预测下期必出号可以借款。再次,应该进行成本效益分析,因为建立该结构会涉及成本。另外,必须根据唯一目的测试,投资策略以及双色球预测下期必出号信托契约的规定来考虑借款安排。

双色球预测下期必出号还需要寻求贷款人才能为交易提供资金。它没有’无论您是先找到该物业然后再获得贷款批准,还是先获得预先批准并随后再找到该财产。那里’没有正确或错误的决定。布尔芬恩评论说,一些专业人士建议,在提交财务申请之前必须建立法律结构,但是他认为,这会给双色球预测下期必出号带来不必要的额外费用。“我建议我的客户首先获得预先批准,” he says.

双色球预测下期必出号贷款仅使个人能够使用他们的双色球预测下期必出号购买合格的,可创收的住宅物业,以进行存款和转移。贷款的一个关键组成部分是追索权有限,这意味着贷款人’追索权仅限于相关财产和双色球预测下期必出号’其他资产受到保护。

“双色球预测下期必出号贷款产品受自然条件的限制,通常仅限于1到5年的浮动利率贷款或固定利率贷款,”布尔芬解释说。他补充说,用于住宅物业的双色球预测下期必出号贷款通常最多允许70%的LVR和30年的期限,最多可以偿还仅五年的利息。某些贷方还提供抵押抵销帐户。

关于自我管理的超级基金的规则和要求很复杂,对于那些不熟悉超级环境的人来说似乎有些过分。但是,正如钟所言“鉴于双色球预测下期必出号的经营环境为税收优惠,因此双色球预测下期必出号受到比适用于其他实体的监管框架更为严格的监管框架也就不足为奇了。”.

It’这些好处是通过双色球预测下期必出号投资房地产的真正吸引力– and, as long as you’乐于应对监管环境,优势显着。但是,与任何其他类型的投资结构相比,在双色球预测下期必出号收购任何重大投资(例如投资物业)之前,必须先寻求专业建议。

本文仅出于一般指导目的,不应解释为财务,投资,会计,法律或税务建议。在任何情况下,请咨询相关专业人士以获取独立建议。
 

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