税收Q&答：如何计算资本利得税？

问： 我于2003年1月以30万美元的价格买了一套房子（A室），在那里住了5年。然后我以45万美元的价格购买了另一套房屋（房屋B），于2008年1月搬迁，并开始从该日起将房屋A出租。

十年后的2018年，我们回到了A房，并在我们搬回的同一天开始出租B房。

我的问题是，如果我们以70万美元的价格出售A房，我们如何计算其资本利得税？如果我们在2020年6月1日以$ 750,000的价格出售B房，我们如何计算其资本利得税？

问候，唐

A： 根据澳大利亚税务局（ATO），您的主要居住地通常免征资本利得税（CGT）。为了获得豁免，您必须居住在该物业的住宅中。

但是，您仍然可以继续将物业视为主要住所’ve moved out –如果该物业已用于产生收入，则仍可以视为您的主要住所长达六年。这被称为六年缺勤规则。

根据《 1997年所得税评估法》第118.192条的特殊规定，允许在首次将物业用于产生收入时，将主要住宅的成本基础重置为市场价值。实际上，您被视为以市价购买了房地产，并且在该第一个租赁日期之前发生的所有费用都将被忽略。

首次用于财产创收时，必须将主要居住地的成本基数重设为其市场价值

鉴于您有两个属性，每个属性都可以用作CGT的主要居住地，因此您可以考虑以下选项。

1.对于B房，您可以选择应用六年缺勤规则，从2018年开始延期至2020年6月1日出售时。在这种情况下，B房销售的全部CGT为豁免，因为它将在主要居所豁免中完全涵盖。为此，您将忽略从2018年到B栋房屋出售之间的任何时间，因为您不能在同一重叠期间内将多个财产选作主要居住地。

然后，A房将按比例征税，具体如下：

2.除了将缺勤规则应用于房屋B之外，您还可以出于CGT的目的选择将房屋A视为您的主要住所，包括您的缺勤和搬回之后的时间。房屋B的成本基是该物业在2018年的估值，当时该物业最初用于产生收入。在这种情况下，将忽略2018年之前的任何费用。因此，房屋B的CGT将基于出售收益和重置成本基础之间的差额，然后房屋A的CGT将按比例计算如下：

在您首次出售任一房产的当年提交纳税申报表时，您可以选择在重叠期间将哪个房产用作您的主要居住地。

需要知道

• 您一次只能选择一个财产作为主要住所。
• 您必须在首次用于产生收入的日期将其成本基础重置为市场价值。
• 当您在出售房产的当年提交纳税申报表时，只需选择一个房产作为您的主要住所。

莉莲·费雪
is partner at
Chan & Naylor 珀斯