税务问答：财产继承

12/04/2018

问： 我的母亲于2017年1月去世。她拥有三层房屋。我的妈妈住在一个房间里，我住在一个房间里，姐姐住在另一个房间。我母亲在1986年之前很久以前就购买了这处房产。

她去世后，全部财产都交给了我，我的姐姐和我的兄弟。哥哥把妈妈住的单位租了出去。我和姐姐继续住在另外两个单元中。

我哥哥现在想出售财产，因为我母亲过世两年后，我们将不得不支付资本利得税。如果我和我姐姐住在该物业，我们是否要支付CGT？如果我们在两年的时间内将兄弟买断，如果我们出售，是否还需要支付CGT？另外，资本利得税是多少？我只是不’t get it. 
Thanks, Caroline

A： 这可能是一个复杂的情况。三个兄弟姐妹各自拥有整个财产的三分之一。即使可能有三个单独的标题，我也假定每个兄弟姐妹拥有三个单元中每个单元的三分之一。如果每个兄弟姐妹都拥有一个完整的头衔，则税收后果将有所不同。我会提到你妈妈’s单位为Unit 1，其他单位为Unit 2和3。

第一单元是你妈妈’的主要居住地（PPOR）。如果在您母亲的两年内售出此产品’的死亡，将没有资本收益要支付给该单位。因此，如果您各自拥有该单位的三分之一，则两年内将不会申请CGT。如果两年内未售出该产品，则您将被视为已从您的母亲那里获得了该产品。’死亡日期以当时的市场价值为准。从此市场价值到销售价格的任何增加都将由三位所有者征收CGT。 

"从[死日]这一市场价值到销售价格的任何增加，均应由三位所有者承担CGT"

第2单元和第3单元的情况相同，尽管由于每个所有者占用一个单元，因此每个单元的三分之一将免于CGT。每个单位的其余三分之二将受到CGT的约束。同样，市场价值和销售价格之间的增长将是计算CGT的起点。

如果每个兄弟姐妹都获得了一个单位的单独头衔，那么情况确实会改变。如果您的兄弟购买了第1单元并在两年内出售了，他将无需支付任何销售税。如果您和您的姐姐以不同的所有权购得了您所居住的单位，则视您母亲购买房产的日期而定，您将被视为以市场价值购得了该单位（如果在1985年）或您的母亲’购买价格（CGT推出后）。

如果您和您的妹妹都继续作为您的PPOR居住在这些单位中，那么如果您的母亲在CGT之前购买了房屋，则无需缴纳资本利得税。如果在CGT之后，会有资本收益，以您的PPOR居所占总拥有期的百分比计算（来自您母亲’的原始购买日期）。

CGT不是单独的税。这是一个单独的计算。一旦计算出收益，净资本收益便会添加到您的其他收入中，并以带来的边际税率征税。由于情况复杂，我强烈建议您在进行任何有关该物业的交易之前，先就您的情况寻求专业意见。 

需要知道
-如果是在1985年9月20日之前购买的，则继承的财产如果在两年内未售出，则视为在死亡之日以市场价购买。
-从市场价值到销售价格的任何增加都将受到CGT的约束。
-CGT不是单独的税。这是一个单独的计算。
 

迈克·威尔逊
Principal of
Wilson Teis Charter