15/02/2018
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问： 我的父母拥有三处房产。他们分居但没有离婚。我妈妈有一项财产’的名字（她住的地方），另一个财产在我父亲的手里’的名字（他住的地方），第三个是他们共同拥有的投资财产。所有财产都是在1985年以后购买的。当这些财产去世，而我和我的妹妹继承了这些财产时，如果出售，我们是否需要缴纳资本增值税？投资物业是否有区别对待？
-谢谢，成龙
A： 如果其中两个属性是您的父母’s ‘main residences’在他们去世之日，您和您姐姐在出售您在这些财产中的权益所赚取的任何资本收益，将在相关死亡后的两年内免除资本收益税（CGT）。如果您的财产在父母一方两年或两年后出售，则您和您的姐姐可能会获得资本收益’的死亡，尽管您可以向ATO申请延长两年的豁免期限。
"您可以将自己的资本收益与每个人在这一年中蒙受的资本损失进行比较 "
请注意，夫妻通常只有权获得他们之间的一项主要住所豁免，除非他们永久地分开生活并且彼此分开。
关于投资财产，由于该财产是共同财产，我认为它将在第一财产去世时移交给尚存的父母。您和您的妹妹将在未亡父母的遗嘱下继承财产，并被视为在其去世之日获得财产。如果该财产不是你们两个人的主要住所，则将没有资格获得CGT的任何豁免。
相反，您和您的姐姐将根据售价减去出售房产的收益，‘cost base’ for the property.
成本基础包括五个要素。第一个要素是尚存的父母去世之日的投资财产的成本基础（即，您父母为之付出的价格，加上某些其他成本）。换句话说，你继承了父母’成本基础。您需要联系您的父母’税务顾问获取成本基础的详细信息。
如果您和您的姐姐的其他四个要素中的一个或多个产生了成本，则可以提高成本基础，这些要素主要包括房地产经纪人费用，运输商费用，市政税，已付的印花税以及为增加而产生的任何资本支出财产’s value.
您可以通过抵消您每个人在这一年中蒙受的任何资本损失以及任何未使用的前一年的净资本损失，来减少资本收益。如果在第一位父母去世后至少12个月出售该房产，则剩余收益可以减少50％。
作为减免50％的替代方法，如果在1999年9月21日之前购买了该物业，您可能有权对成本基础编制索引。请咨询您的税务顾问，哪种选择会减少资本收益。然后，您将各自对您的资本收益中的每一部分纳税。
需要知道
-通过卖出兴趣获得收益'main residence'死后两年内的财产免收CGT税。
- Couples qualify for one exemption per 主要住所 property, unless they are permanently separated.
- The 成本基础 may be indexed if the property was purchased before 21 September 1999.
杰西卡·彭格利（Jessica Pengelly）是Finlaysons律师事务所的高级律师
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