税收问答：CGT何时适用？

Q: 我买了‘House A’自2011年7月起，在其中居住了18个月，然后从2013年4月1日起将其出租。它仍然是我的PPOR（我没有买另一间房子）。

然后，我住在海外，然后于2017年11月回到澳大利亚。虽然这仍然是我的PPOR，但我没有搬回A房，而是租了一处房产。租住时，我将A房屋投放市场。房客于2019年4月8日搬出，并于2019年5月21日将房屋出售。

从2011年7月到2019年5月21日，我总共拥有房屋94个月。在这段时间里，这所房屋被用作租赁72个月零一周。然后从2019年4月8日至5月21日（1.5个月），房子空了。

我的问题是，在计算94个月中的哪一部分实际上要缴纳资本增值税的过程中，我要减去在六年规则下仍将其财产视为我的PPOR的六年（72个月），然后减去我在该物业居住的时间（18个月）？

谢谢，格伦

A： The absence rule allows you to 继续 treating the property as your main residence while you are not occupying it, and provided you did not acquire another main residence, for a period of six years when the property is being used to generate assessable income. It can apply indefinitely if the property is not being used to produce income.

如果租户在该物业中居住超过六年，则该物业仅应就超过六年的期间缴纳资本利得税（CGT）。

用于CGT的购置日期成为该物业首次使用的日期 以产生收入，并且该物业的成本基数将在那时重置为市场价值。在这种情况下，这就是您于2013年4月开始租用该物业的日期。然后，应使用此新成本基础计算总资本收益–在此之前发生的任何费用均应忽略。

就主要居留免税而言，与CGT事件相关的是结算日期，而不是合同日期。

就主要居留权豁免而言，相关的结算日期而非合同日期

尽管租户可能在六年期限结束后仅占用了一周的财产，但在这种情况下，该财产可能需要从2019年3月31日起至出售财产之前的1.5个月内受到CGT的限制。

我们的理解是，您应在2019年4月租户搬出后的期间内接受CGT的罚款，因为在该物业租用的六年期结束时，该物业不再被视为您的主要住所（即在2019年3月31日）。

第118-145条中的立法使用了‘continue’，这表示一旦将某个财产视为某人，’的主要住所，如果他们搬入该物业，并且只能将其再次视为主要住所， 重新建立它作为他们的主要住所。也就是说，尽管该财产在过去的1.5个月中没有用于赚钱的目的，但在这段时间内不会被视为您的主要住所。如果涉及的金额很大，可能值得联系ATO寻求确认或获得私人裁定。

需要知道

• 即使您不愿意，也可以将物业视为主要住所’t reside there.
• 如果财产不符合’如果不能产生收入，则缺勤规则将无限期适用。
• 计算主要居住地免税额时将考虑结算日期。

埃尔沙德·乌拉（Ershad Ullah）
是Chan的执行合伙人& Naylor Sydney CBD