有关投资物业的常见问题

通过 | 2016年08月04日
 钟
2016年4月8日

问:与其他人购买房产有什么区别‘joint tenants’ as opposed to ‘tenants in common’?

当您与他人共同购买物业时,您可以按‘joint tenants’ or as ‘tenants in common’。两种安排之间的主要区别在于,如果其中一位所有者去世(或更恰当的话),您对财产的权益会发生什么。

Under a ‘joint tenants’安排,如果其中一位所有者去世,则尚存的所有者将自动继承已故的所有者’对财产的兴趣。因此,通常会看到夫妻,伴侣或其他亲戚之间的这种安排,他们打算彼此之间在他们中的一个人去世后继承财产的全部所有权。

另一方面,如果业主根据‘tenants in common’安排,已故拥有人’财产中的权益将构成其财产的一部分,该财产的继承人可能是该财产的受益人,也可能不是幸存的所有者。因此,不属于同一个核心家庭的人通常会更喜欢‘tenants in common’这样他们就可以将他们对财产的兴趣专门转移给预期的受益人。

在这两种情况下,除非业主共同经营租赁房地产业务(通常涉及签订正式的合伙协议),否则仅财产的共同所有权通常不等于‘普通法合伙’。然而,出于税收目的,所有者是‘共同获得收入’从财产中意味着他们将被有效地视为‘tax partners’ of a ‘tax law partnership’.

While a partnership, whether it is a 普通法合伙 or 税法合伙, is normally required to lodge a partnership tax return each year, the administrative practice of the Australian Taxation Office is to provide relief to a partnership from having to lodge annual partnership returns if the 税务伙伴 merely co-own rental properties as passive assets. However, speak to your accountant if you are unsure of your tax lodgement obligations.

问:装修费用的税收处理是什么?

您可能有很多原因想要翻新投资物业,尤其是在市场条件更有利于租户(例如租赁物业供过于求)且房东不得不竞争的情况下。

尽管您可能将装修成本视为一项支出,但对支出的税收处理却不是那么简单,因为构成支出的不同成本可能出于税收目的而有所不同。

“固定在土地和建筑物上的结构改进通常可以扣除基本工程费用,而独立的折旧资产则可以扣除折旧费用。”

首先,在租用投资性房地产时,由于租户造成的损耗将某物恢复到原始状态所产生的成本通常可以抵税,只要与‘initial repairs’(这是对最初购买该物业时存在的损害赔偿)。初始维修成本通常被认为是资本–它们不是预先可扣税的,但出于资本利得税的目的和/或有资格获得折旧或基本工程扣除的目的,可能计入物业的成本基础。

恢复某些东西超出其原始状态的成本通常会构成一种改善,而不是修理,修理本质上也被认为是资本,不能预先扣税。但是,根据所完成工作的性质,出于资本利得税的目的和/或有资格获得折旧或基本工程扣除的目的,该成本可能包含在该物业的成本基础中。

话虽如此,如果修复工作涉及使用质量和寿命都超过其前身的原始材料的现代等同物,但工作的目的仅仅是将某些东西恢复到其原始状态,那么所做的工作仍将是被认为是维修工作,而不是改善工作,这是可以免税的。

此外,整个功能单元的更换通常本质上被视为资本,因此不可抵税。但是,更换成本可能符合基本工程或折旧扣除的要求,具体取决于被更换物品的性质。

资本支出是否符合基本工程或折旧扣除的标准,将取决于该支出是与建筑物上附着的东西(即结构改进)有关,还是与价值随时间下降的独立功能单元有关。固定在土地和建筑物上的结构改进通常可以扣除基本工程费用,而单独的折旧资产则可以扣除折旧费用。

通常,从税收的角度来看,折旧抵扣通常比基本工程抵扣更有价值,因为折旧资产的成本在资产的有效期内可按直线或递减价值折旧,而基本工程支出仅符合条件每年直接索取2.5%的索偿。

举例来说,可扣税的维修费用(假设它们不是最初的维修)包括修理漏水的水龙头,重新粉刷损坏的墙壁,更换损坏的排水槽或修理已经停止工作的洗碗机。结构改进的一个例子是用花岗岩台面代替层压厨房台面,该花岗岩台面可以贴在物业上,因此可以扣除基本工程费用。用新的钢制楼梯替换整个烂木楼梯就等于全部替换,并且考虑到它也已固定在物业上,因此该费用符合扣除基本工程费用的条件。

有时可能很难区分投资物业上完成的综合工作的成本,尤其是当进行装修工作的商人没有向您提供详细的发票,而该发票清楚地将成本分解为可分辨的部分时。为了减轻这个潜在的问题,建议确保商人在进行装修工作之前可以为您提供详细的费用清算。

问:在这一年中,我将投资物业的一部分用于私人目的。这样做的税收后果是什么?

通常,如果您将投资物业用于私人目的,则需要出于税收目的解决私人用途。

解决此问题的一种方法是分摊您的税收减免,以便您仅主张与您未使用投资性房地产且可供出租的时期有关的扣除。这可能是一种劳动密集型的方法,因为您将需要分摊您希望索取的每笔减税额。

一般而言,只要该物业可供出租,就可以申请减税,这与实际出租不同,但该物业必须真正可供出租。例如,仅列出要出租的房地产,但拒绝准租户提出的出租房地产的申请,这是不够的。

作为替代方案,如果您从拥有该财产的另一个实体(例如,您的配偶,由您控制的全权信托等)中租借了您的投资性房地产供私人使用,而不是分摊每次税收减免,您可以选择向拥有该物业的实体支付市场租金,以说明该物业是否可供您私人使用。在这种情况下,拥有该物业的实体将无需分摊税项减免,因为该物业将被视为一直可供出租。

这里重要的一点是,只有在付款人和收款人是不同的纳税实体的情况下,您才可以租用该物业。例如,如果您拥有该物业,或者您和您的配偶是该物业的共同所有者,则您将无法向自己支付租金。

如果拥有投资物业的实体恰好是您或您的合伙人是股东的私人公司,则强烈建议您向公司支付市场价值租金,以获取作为股东或您的财产公司股东的合伙人。否则,归因于臭名昭著的相关股东或联营公司,可归因于可供私人使用的财产的市场价值可被视为未加盖股息。‘Division 7A rules’.

您是否应分摊税收减免或为私人使用投资物业支付市场价值租金取决于您选择的选择权会导致该收入年度的净收入还是净损失。例如,如果您为私人使用该物业而支付的市场价值租金会导致净亏损,而您不支付此类租金却分摊租金支出会导致净收入,那么前者可能是您更好的选择从税收的角度来看。因此,在做出该决定之前,您应该真正进行总结。

问:我认为所有出于税收目的的损失都是相同的。收入损失和资本损失有什么区别?

从所得税的角度来看,损失大致分为两种–收入损失和资本损失。

当您在给定年份的应税收入总额超过您的允许扣除总额时,就会产生收入损失。例如,假设您拥有一个负资产负债率较高的出租物业,并且该物业的净亏损超过您的其他收入,那么您本年度将有净收入亏损。

当在资本利得税事件中降低的成本基础超过资本收益时,会发生资本损失。一个常见的例子是关于出售投资物业的价格低于其降低的成本基础的投资物业,这将导致出售的资本损失。

遵循任何适用的损失补偿规则(不同的规则适用于不同的实体),收入损失通常比资本损失更有价值,因为收入损失可用于抵销应课税收入或资本收益。相反,资本损失只能用来抵消资本收益。

由于存在这些差异,重要的是要妥善记录您要承担的损失类型,以确保在以后的损失中能正确地应用这些损失。



 

郊区: 亚历山德拉·希尔斯 , 北科堡 , 德威山 , 奥尔德利 , 雷德克利夫

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