报废未知财产税金矿

通过 泰伦·海德 | 2017年07月06日
6/7/2017

每当我进行演讲或进行网络研讨会时,我总是确保留出30分钟的问询时间&最后一个会话。在大多数Q&一次会议,到目前为止受到最多查询的主题,与与财产税折旧有关的报废概念有关。

报废可让您要求将要删除的项目的残值,这会大大增加您的税项折旧扣除额。问题在于,由于缺乏认识,许多进行装修的投资者都错过了这一点。

It’在深入研究报废之前,了解财产折旧的基础很重要,因此让’迅速回顾一下资产折旧的全部内容。

财产折旧的基础 
就像您为赚钱目的购买的汽车的磨损索赔一样,您也可以要求将投资财产的折旧与应纳税所得额进行索赔。

有两种类型的折旧免税额:厂房和设备资产的折旧以及基本工程扣除额。折旧的厂房和设备资产(第40分部)是指建筑物内的物品,例如烤箱,洗碗机,地毯和百叶窗。基本工程扣除额(第43分部)是指建筑物本身的建筑成本,例如混凝土和砖砌物。 

虽然这两个成本都可以抵销您的应税收入,但必须将该财产用于创收目的,以便您这样做。还需要指出的是,要想对基本工程项目提出索赔,必须在1985年7月17日之后建造住宅物业。

什么是报废? 
简而言之,报废就是对您将要扔掉的投资物业中的项目要求扣除的能力。我在《 CLAIM IT》一书中详细介绍了这个主题!房地产投资者’s and developer’我的折旧指南’我们发现很多投资者’对所提供的潜在财务收益了解得不够多。

聘请合格的数量测量公司将确保您不会错过对这些项目的任何合格残值索取折旧扣除的权利。物品一经移除,便可以立即立即要求该值。

报废是一个热门话题的原因是,这些扣除额通常加起来达数千美元。

尽管有一个主要警告。为了索取这些物品的剩余价值,您的出租物业在处置前必须产生可评估的收入。对于需要租用多长时间的房屋,没有明确的指导原则–只是它一定已经产生了应税收入。

以下是我们评估投资物业报废津贴的两种方法。

选项1:只能报废可折旧资产
这意味着该建筑是1985年以前建造的,没有可扣除的剩余基本工程费用。对于第40分部的折旧资产,如果纳税人停止持有折旧资产(出售或销毁)或停止使用折旧资产(这样做’不再需要它了),‘balancing adjustment’ will occur.

您可以通过比较资产来计算平衡调整金额’终止值(销售收入)及其可调值。如果终止价值较大,则应在应纳税所得额中包括超额部分,但如果终止价值较小,则应扣除差额。即使仅与折旧资产有关,这些扣除额也会迅速增加。

让’紧缩一些数字。
琼·史密斯(Joan Smith)于2015年10月15日以65万美元的价格就此物业达成和解。该物业有一位长期租户,后者同意再住6个月。当她定居时,该物业是19.5岁。

华盛顿·布朗(Washington Brown)于2015年10月15日对该物业进行了检查,并对折旧资产分配了以下价值: 

"声称将要删除的项目的残值会大大增加您的税项折旧扣除额"

选项2:可以取消折旧资产和基本工程扣除

如果您开始在1987年以后建造的建筑物中移动墙壁或更换厨房,您的主张就有很大的潜力!然后让’s face it: it’想要更新一个已有20年历史的厨房并不稀奇。

Now let’我们来看一下琼还改造了厨房和浴室的情况下的数字:

以上项目在20年中每年贬值2.5%。这相当于2016年删除时可以立即扣减的价值的50%。

这相当于立即扣除了15,816美元的税项折旧!
在计算可用扣除额时,需要考虑的一件事是,是否允许您或另一个人进行基本工程扣除。它’比较复杂,但是请参阅《所得税评估法》中的以下方法说明。

平衡扣除额

Method statement

第1步 
计算金额(如果有的话),以使您被破坏的部分地区的未扣除建筑支出超过您已收到或有权获得的对该部分进行破坏的金额。

Step 2 
如果其中一个或多个发生在您所在地区的*部分,请减少步骤1的金额:
(a)第43-210条中的步骤2或4,或第43-215条中的步骤2或3,适用于您或其他人;
(b)根据本分部,您或其他人不被允许扣除;或
(c)根据1936年《所得税评估法》第III部的前10c或10d项,不允许或为您(或您的另一个人)进行扣除。

此步骤下的减少必须合理.

因此,简单来说,您需要考虑无法申索基本工程扣除的任何时期,并从剩余的任何残值中减去该金额。

The last line, “此步骤下的减少必须合理”,很有趣。我说有趣的是,因为变量太多,没有很多裁定。 

但是,根据我的意见,这里有一些合理的例子。

"为了索取这些物品的剩余价值,您的出租物业必须在处置前产生可评估的收入"

1.可以合理地假设,如果您购买了工业或商业物业,则在整个时间内都可以扣除基本建设工程费用,因此不需要非使用津贴。
2.可以合理地假设,如果您购买了服务式公寓,则在整个时间都可以扣除基本工程费用,
因此不需要零用。
3.可以合理地假设,如果您在滑雪胜地购买了一个装置,则该装置可能在一年中的两个星期内被前任所有者私人使用,因此您需要将其考虑在内。
4.可以合理地假设,如果您在度假租房比较普遍的地区购买了度假屋,并且在购买之前看到了Airbnb上列出的房产,并且假期期间被拒,那么您应该考虑两个星期的私人假期每年使用成方程式。
5.现在比较棘手的是:您购买了一个带有租户的普通单元。谁知道,自从它成为新公司以来,它可能已经改变了五次所有权。我认为您必须找出该部门的完整历史记录是不合理的。现在,隐私法非常严格,特别是在维多利亚州。因此,在那种情况下,我个人会一直认为这是投资物业 – but that’s me!


泰伦·海德
是华盛顿布朗公司数量测量公司的主管。




 

郊区: 梅奈 , 米德兰 , 马里克维尔 , 亚历山德拉·希尔斯 , 巴尔加

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