购买度假屋之前需要了解的税收问题

通过 | 2016年5月12日
钟
2015/12/5

对于许多人来说,在海滩附近,山上或农场拥有度假屋是澳大利亚人的梦想。对于那些在城市附近生活和工作的人来说,这尤其有吸引力,因为在这里,收拾行装并在度假屋中待一小段时间是摆脱日常生活的喧嚣和迫切需要的。

虽然您总是可以短期租用住宿,但拥有自己的度假屋可让您真正地创建一个‘home away from home’,这就是为什么它是受欢迎的选择 

对于那些买得起的人。关于负担能力问题,在您断定拥有度假屋是您无法承受的之前,可能有必要先了解与拥有一处度假屋有关的税收含义,因为可用的潜在税收优惠很可能使这种生活方式成为可能。

所得税 

如果您需要度假屋来赚取一些收入,以使其在财务上可持续,那么您从该双色球预测下期必出号获得的任何租金收入将成为应纳税所得额。但是,您也将有权 
要求从该收入中扣除租金支出(例如,用于购买双色球预测下期必出号的贷款利息)以及其他‘non-cash’税收减免,例如折旧和基本工程。如果总扣除额超过租金收入,则您可以像其他租金财产一样将净损失与其他收入抵销。 

但是,与通常出租给无关联方的其他出租双色球预测下期必出号不同,由于您会不时使用度假屋供私人享用,因此您需要从税收角度解决这种私人用途。

解决此问题的一种方法是分摊您的税款减免,以便您只主张与您不使用度假屋并可供出租的时期有关的税款减免。这可能是一种劳动密集型的方法,因为您将需要分摊每笔索赔额。 

只要可以出租该双色球预测下期必出号就可以要求扣除,这与实际出租不同,但出租房的可用性必须是真实的。例如,仅在出租池中列出该双色球预测下期必出号,但拒绝来自无关方的申请以实际出租该双色球预测下期必出号是不可接受的。税务局非常了解假冒安排,如果发现,可能会加重罚款和一般利息。

作为替代方案,如果财产由另一实体拥有,而不是分配每个税项减免,您可以选择向该另一实体支付租金,以使该财产以市场价值可供私人使用,可以很容易地根据非关联方支付的金额。 在这种情况下,将不需要您将租金减免税额分摊,因为该双色球预测下期必出号将被视为一直可供出租。        
 
如果付款人和收款人是不同的纳税实体,则只能租用该双色球预测下期必出号。例如,如果您拥有该双色球预测下期必出号,或者您和您的配偶是该双色球预测下期必出号的共同所有者,则您将无法向自己支付租金。 

但是,请注意。如果拥有财产的实体是您在其中的私人公司 或您的合伙人是股东,强烈建议您向公司支付市场价值租金,以获取作为公司股东或股东的合伙人可获得的财产。否则,所提供财产的价值可以视为在相关股东或联营公司手中的未加盖股息。 

总而言之,如果您正在决定是否向另一实体支付租金(例如,它不属于您,您的配偶或您的私人公司),则您选择的选择可能会导致净收入或就有关的收入年度产生净亏损。例如,如果您为私人使用该双色球预测下期必出号而支付的市场价值租金将产生净收入,而未支付该租金但分摊租金费用将导致净损失,则后者可能会更好。从税收角度为您提供的选择。

为此,请务必请会计师协助处理数字,以确保您在优化税务状况。

资产增值税 

由于度假屋不是您的主要住所,因此不符合获得资本增值税(CGT)的免税待遇的条件。因此,如果您出售自己的度假屋并获得资本收益,则将需要就收益支付CGT。 

如果度假屋以个人或信托的名义持有至少12个月, 
如果出售,则资本收益通常有资格获得50%的CGT折扣(前提是该个人或信托是澳大利亚纳税居民)。提醒一下,度假屋不得由自我管理的退休金基金(SMSF)持有,因为如果SMSF的成员或成员的合伙人使用该财产,则SMSF可能会违反‘sole purpose test’,这可能使其成为不合格的基金,并带来严重的不利税收后果。 
另一方面,如果度假屋归一家公司所有,则该公司如果出售该双色球预测下期必出号,将没有资格获得CGT折扣。 

出售CGT资产的资本收益通常以衍生资本收益超过其成本基础的金额计算。然后,可在任何剩余年度将资本收益减少或结转资本损失(根据任何适用的税收损失补偿规则)后,再通过任何适用的CGT折扣将剩余资本收益减少。 

在计算出售度假屋的资本收益时,前提是该房产是在1991年8月20日之后购买的,因此成本基础可能包括‘holding costs’非税收减免(例如,您已分摊租金支出以排除与您私人使用该双色球预测下期必出号有关的税收减免),包括以下内容:

•您借以购买房产的资金利息
•维护,修理和确保财产税和土地税的成本
•您借入的资金用于为您购买双色球预测下期必出号所借的款项进行再融资的利息,以及
•您借入的货币利息为您增加财产价值所发生的任何资本支出提供了资金。

Increasing the cost base has the effect of reducing the taxable capital gain and therefore the CGT liability, so it will certainly be worthwhile to remember including these non-deductible 持有成本 in the cost base of the property that are often missed.

商品和服务税

度假屋的租金是住宅双色球预测下期必出号的租金,通常需要进项税。因此,如果您已经注册或需要注册商品及服务税,则您将不承担所收取租金的商品及服务税。即使您的度假屋是通过出租池出租的单元或公寓,也是如此。  

但是,如果是在商业住宅区,例如酒店,汽车旅馆,服务式公寓等,则租金可能是商业住宅区的租金,因此需缴纳GST。 
但是,由于您要进行含税的供应,因此您将无法索回在出租度假屋过程中产生的费用中所含的任何GST。

这同样适用于您的度假屋的销售。作为住宅房屋,度假屋在出售时不会吸引GST,但是您将无法索回在出售双色球预测下期必出号时产生的支出中所包含的GST。
 

郊区: 圣彼得 , 盆地 , Nundah , 坎特伯雷 , 坎皮

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