六年资本利得税规则解释

By Contributor | 2019年12月05日

投资物业通常要缴纳资本利得税(CGT),这是对您出售时从投资中获得的利润征收的税款。

你r CGT bill can be a substantial sum –有时,取决于资本增长的金额,最高可达数十万美元。

如果该物业以您自己的名义,则您的CGT费用按您的个人所得税率计算。例如,如果您每年赚取100,000美元并缴纳37%的税,再加上2%的Medicare征费,并且折扣后的资本收益(请参见框p64)为50,000美元,那么您将在该财政年度中将50,000美元收入该物业被出售。

六年规则适用于您的主要居住地,通常免除任何税源,无论’土地税或资本利得税

你 would then pay CGT at a rate of 39% (Medicare inclusive), which would amount to $19,500.

您无需支付CGT费用的一个物业就是您的主要居住地。

对于房地产投资者而言,好消息是,还有一条特定的规则,允许一些财产所有者通过出租房屋将自己的房屋转换为投资物业,并避免在房屋交易时向其支付利润的CGT’最终被出售。这称为六年规则。 

六年规则是什么?

澳大利亚税务局(ATO)解释说,六年期规则允许您在搬出房屋后,最多将六年作为主要住所,如果这是用来赚钱的。这意味着你赢了’如果您在自购买之日起的六年内出售房产,则无需支付任何CGT 搬出家门。

“六年规则仅适用于您的主要居住地,通常免征任何税源,无论’的土地税或资本利得税,”Chan的Ed Chan解释说& Naylor.

“一旦您租出房屋并获得租户,您通常需要为其支付资本利得税–除非你在六天内移回去 年。搬回后,您便摆脱了资本利得税义务 与财产有关。您可以稍后再搬出并将其出租,只要您’我搬回了 未来六年内的财产,那么您’免征资本利得税。”

换句话说,您可以多次移入和移出属性,并提供您所需的时间长度’再走不超过六年,你’永远不必支付CGT。 

但是,此规则有一些条件。 

首先,您必须首先真正居住在该物业中才能制定此规则。你可以’如果您将投资物业要求为您的PPOR’从未真正自己占用过该物业。

另外,在六年期间内,您不得将其他财产视为您在 ATO的眼睛。如果您是租房或与家人同住,那么您’都准备好了,但是如果您要购买另一套住房,’我必须决定将这两个属性中的哪个声明为您的PPOR。

CGT何时付款?

尽管CGT可能是一个沉重的负担,但许多投资者忘记了,除非您在出售该物业的财政年度提交纳税申报表,否则不应该缴纳资本利得税。 “如果您在一月份出售了自己的房产, 必须在6月30日之后提交纳税申报表。您的纳税年度在六月结束,具体取决于您个人何时需要提交纳税申报单–每个人都不一样–您可能需要在10月31日之前提交纳税申报表,或者可能要等到第二年的2月或次年3月,” Chan explains.

“You’提交纳税申报单后,我将有一些时间支付税单。要确定何时需要退货,请咨询您的会计师。” 

简而言之,六年的规则允许您搬出居住地,住在其他地方(前提是您不’拥有财产)并租出您的旧房,然后在六年期满之前将其出售,而无需支付CGT。您也可以先搬回,然后再出租该物业,以期’在任何给定时间不得将其出租超过六年。 

房地产投资者应注意,该规则旨在帮助真正需要搬出房屋的房主;它并不是为投资者设计的避税策略。  

“税收筹划和避税之间的区别很大程度上归结为意图,” the ATO explains.

“Once you rent your own home out and get a tenant, you have to pay capital gains tax on it,除非你在六天内移回去 years” Ed Chan

“税收筹划正在组织您的…在法律意图内以最有效的税收方式处理税务事务。相反,避税计划涉及对税收制度的故意利用。”

如果对作为投资者可以使用的特定税收义务和抵扣有疑问,请联系ATO或您的会计师。

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