负资产可能为您服务的三个原因

By Ericka Pingol | 2019年11月14日

不管你’如果您是经验丰富的投资者或新手,则可以清楚地了解什么是负面因素,这可能对您有利。

负资产负债率是指您购买投资物业时,抵押贷款偿还,物业管理和维护的成本大于所获得的租金,从而导致损失。然后,您必须用其他收入来源(例如工资)来补充此损失。

例如,您的租金投资产生了40,000美元的支出,但您的租金收入每年仅为25,000美元。您的亏空将是$ 15,000负齿轮。

根据澳大利亚税务局的数据,平均而言,投资者每年损失近9,000澳元。它没有’听起来损失这么多钱是一个不错的策略,但是很多人仍然这样做– and here’s why.

可能的好处

负资产负债的优势可能对您,房地产投资和整体财富状况都有利。其中一些是:

  • 潜在资本增长。具有负资产的目标是在受追捧的地区找到位置优越的住宅,该地区具有强大的资本增长潜力。这样,您还可以利用其长期增长前景,这将理想地弥补沿途发生的财务损失。

例如,如果您购买的资产负债率较低,但其价值以每年8%的平均速度增长,那么您将获得可观的利润。

如果你’从长远来看,您可能愿意在短期内接受现金流量损失,并希望在将来获得更大的资本收益。但是,请记住,这会带来风险—未来的资本收益只是一种可能性,而不是肯定的事情, 西蒙·白金汉(Simon Buckingham)说,是拥有超过15年经验的专业投资者。

  • 抵消损失。 负资产负债也可以帮助您用所获得的其他收入来抵消损失,最常见的收入来源是薪水。您的应税收入可能会因为您的负资产而减少,与该财产有关的可税抵扣费用包括抵押贷款利息,市政费,财产管理费和保险。
     
  • 减税。 从上开始,采用负资产负债策略的投资者可以从其他收入(例如工资和工资)中扣除损失,这与澳大利亚的广泛经营相一致’的个人所得税制度。

以前面的示例为例,您的租金投资产生了40,000美元的支出,但您的租金收入每年为25,000美元。您的差额为$ 15,000。假设您的年收入为$ 120,000; $ 15,000将从您的收入中扣除,因此您的应税收入仅为$ 105,000。然后,您将获得105,000美元至120,000美元之间已缴税款的退税。

有三种类型的扣除:

  • 收入扣除。 其中包括抵押贷款利息,维护费用以及经常性费用,例如物业管理费,广告费和保险费。这些都从投资者中扣除’发生费用的当年收入。
  • 折旧资本项目的索赔。 对于这种类型的扣除,房地产投资者必须在更长的时间内要求赔偿成本,而不是立即全部扣除。
  • 基本工程索赔折旧。 基本工程是用于产生收入的建筑支出。其中的一些示例是:
  • 建筑施工费用
  • 变更的成本,例如拆除或增加内墙
  • 房间的重大装修
  • 加围栏
  • 建筑扩展–例如,添加车库或露台
  • 结构改进–例如,添加一个汽油箱,车棚,密封的车道,挡土墙或围栏

请注意,有些费用您无法索赔。根据澳大利亚税务局(ATO)的说法, 其中一些是:

 

  • 财产的购置和处置成本
  • 与财产租赁无关的费用,例如
  • 您一年中租用的与自己使用度假屋有关的费用,或
  • 维持用作投资贷款抵押品的非生产性财产的成本
  • 购房前检查物业的差旅费

当您要求对投资物业进行抵扣时,贷款本金不可抵扣税,Chan&Naylor联合创始人兼非执行董事长陈德祥 告诉 您的投资物业.

风险

负资产负债伴随着您作为投资者必须意识到的风险。如果您没有大量收入,则使用负资产负债策略投资房地产可能不是最佳选择。请记住,使用此策略您仍然会亏损—it’最好计划可能发生的最坏情况。

陈说,仅出于税收目的而进行投资也是不可以的。

“人们常常会说‘Oh, I’我为此省了税,所以我’我去买房’。那不应该是您投资的理由,” he says.

“退税之所以好,是因为它减少了财产的持有成本,其背后的想法是,如果我仍然必须每周支付一千美元的税款,那么我是否会进入一个负资产的财产,我可以将其中的一些钱重新部署到该物业中,而不必将其全部寄给税务员。”

除非您有能力弥补任何差额,否则仅出于税收目的投资房地产可能不是理想的选择。

您可以做很多事情,以最大程度地降低与负面负债相关的风险。根据经验,您必须确保明智地选择投资物业。

此外,您可能希望确保自己有一笔可观的收入作为缓冲,以支付任何逾期租金,维修和保养费用,或者随着时间的推移空置房屋。

保险对于保护自己和投资财产免受最坏情况的影响也很重要。

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