房地产投资者的主要税务提示

By Gerv Tacadena | 2020年4月30日

财政年度即将结束(EOFY),房地产投资者需要掌握正确的知识,以帮助他们正确提交所得税申报表并要求退款和扣除。

最近发生的事件,尤其是COVID-19爆发,对房地产市场,尤其是对投资者的市场产生了重大影响。这些事件将如何改变澳大利亚投资者准备税务申报的方式?

您的投资物业 联络H税务通讯总监Mark Chapman&R BLOCK,了解当前的问题如何影响今年的税收申报,以及房地产投资者如何最好地应对不断变化的环境。  

H税务沟通总监Mark Chapman &R BLOCK冠状病毒的爆发将如何影响您的纳税要求和退税?

COVID-19爆发严重影响了许多澳大利亚人(包括房地产投资者)的财务状况。虽然州政府暂停了驱逐,但鼓励大多数房东和租户在房租还款方面做出自己的安排。

查普曼说,即使您与房客有安排推迟或减少租金,您仍然可以要求赔偿您在物业中产生的费用。

"如果您以后在危机过去后收到租金的后付款,则这些款项在收取时应纳税," he said. "如果您的银行由于COVID-19而推迟偿还贷款,则该费用仍被视为由房东承担,因此仍可以要求扣除利息。"

您应该了解的最关键的税项是什么?

组织对于房地产投资者在提出索赔和纳税申报表时至关重要。

"黄金法则是:如果可以'证实它,你可以't claim it, so it'对于保留所有财产支出的发票,收据和银行对帐单,以及证明您的财产可供出租的证据(例如出租清单)至关重要," Chapman said.

房地产投资者需要努力确保所有记录都可用并且状态良好。他们还应为他们追踪丢失的发票副本,以最大程度地获得退款。

"另外,请注意,由于COVID-19的影响,您的收入和支出看起来可能与正常情况有很大不同," Chapman said.

房地产投资者在纳税期间可以要求些什么?

对于查普曼来说,提交税项时可要求的最大支出就是抵押贷款的金额。但是请注意,只有利息是可扣除的。

"除了与购置房地产有关的利息外,您还可以要求扣除以下贷款的利息:购买折旧资产—例如家具;进行修理或维护;或购买将要建造财产的土地," he said.

这是您可以索取的详尽成本清单:

  • 租户广告,包括让代理商转嫁的费用
  • 租期结束时清洁(包括清除垃圾)
  • 房地产及租赁代理(包括管理费)
  • 园艺和割草(包括砍伐或修剪树木)
  • 与收取租金和支付财产费用有关的秘书和簿记费用
  • 用于收取租金和支付费用的帐户的银行费用
  • 市政税和土地税
  • 保险(建筑物,内容或公共责任)
  • 信用检查
  • 除害虫
  • 保证所有权文件安全的银行或律师费用
  • 有关物业的税务建议
  • 驱逐租客以免付租金的法律费用
  • 聘请收债员收取欠款
  • 削减新钥匙
  • 维修项目,例如热水器,烟雾报警器,空调系统和车库门机构
  • 供水费(在一定程度上’t由租户支付)。
  • 工料测量师
  • 安全巡逻
  • 安全系统监控与维护

投资者提出索赔时可能不知道的一些技巧?

查普曼说,税务代理可以帮助您确定您有权要求退税的一切。但是,某些投资者可能不知道他们可以要求预付费用。

"如果您今年支付的支出项目与下一年全部或部分相关,则可以要求扣除今年的全部金额。这对于跨税收年度的费用(例如保险单或订阅," he said.

如果您将其用作物业管理的一部分,则还可以在家庭电话,计算机,互联网服务和移动电话上要求支出。

房地产投资者还可以咨询数量测量师,以帮助您进行折旧索赔。

"折旧通常是较大的扣除额之一,很难正确计算,而且许多房主由于错误地主张而错失了潜在的扣除额," Chapman said.

投资者在申请减税时应避免哪些错误?

房地产投资者在提交纳税申报表并要求扣除时很容易犯错误。如果您不想触发税务局的审核,查普曼说您需要避免犯以下错误:

  • 索要过多的利息费用,例如,业主试图索偿家庭住房及其租赁财产的借贷成本。
  • 所有者之间的租金收入和支出分配不正确,例如所有者应纳税所得额较高而不是共同主张对共同拥有财产的扣除。
  • 要求扣除并非真正可供出租的投资物业的扣除额。租赁财产所有人仅应在财产被出租或真正可供出租的期间提出索赔。个人使用期限可以’无法要求。这对于度假屋尤为重要,因为在度假屋中,ATO会定期发现证据,证明房主以其已被出租为由要求减免他们的度假垫,而实际上,使用该垫的唯一人是房主,家人和朋友,通常免租金。
  • 要求修理新购买的租赁物业。购买时存在的维修损坏和缺陷的成本或装修成本无法立即索赔。这些成本可以在数年内抵扣,或者出于CGT的目的而添加到物业的成本基础中。期望看到ATO检查此类索赔并回退不符合要求的索赔’t stack up.
  • 不正确地对待以折扣价出租给朋友或家人的财产。这将被视为非商业租金。收入仍应纳税,但您’只能扣除不超过您租金的金额’ve received. You won’不能亏本;如果您依靠负面负债,那不是’理想的结果。

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