差旅费用和高价值财产的新预扣税

通过 | 2016年9月29日
钟
29/9/2016
有一条通用的法律原则可让您主张减税:这是在您产生应课税收入的过程中必须产生相关的费用,但前提是该费用不是资本,私人或国内费用。性质。

换句话说,与您从投资物业获得租金收入相关的任何非资本和非私人成本,通常都可以免税–前提是您可以在成本与租金收入之间建立直接联系。

同样的原则适用于与投资物业有关的旅行费用。 

您需要问的关键问题是:差旅费和我从投资物业中赚取收入之间有直接联系,在赚取该收入的过程中所产生的支出在多大程度上呢?

尽管这个问题看起来很简单,但并非总是容易确定您产生的差旅费是否与从租赁财产中赚取收入直接相关,并且确定该费用或部分费用不会被视为私人或家庭支出。

也许最突出的一点是,在您赚取租金收入的过程中必须产生差旅费。在这方面,通常公认的是,一旦您的投资物业可供出租(与实际出租不同),您就被视为正在获得租金收入。 

这实际上意味着 

如果您在财产可供出租时产生了旅行费用,而这可能由您的物业经理列出您的财产以从公众那里招揽租户来证明,则该旅行费用应可抵税。如果您在可租用或实际租用该物业时需要承担维护该物业的旅行费用(例如,清洁,园艺,维修),则同样适用。

前往您的投资物业旅行可免税的理由 

如果您产生的差旅费归因于物业出租给租户的期间,或者甚至在租约期满之后,包括您前往以下地点的差旅费,则通常可以免税:

•    固定住户之间的财产
•    租期结束时检查财产
•    承租人因出租时的磨损而对房屋进行修理

但是,采用相同的原则,如果您在以下情况下产生了旅行费用,则通常无法免税:

•    在您实际购买房产之前检查一下房产
•    在购买物业过程中与卖方协商
•    检查该物业或前往该物业准备出租,但要在该物业可供出租之前
•    谈判出售物业

重要的是,无论该物业实际位于何处,上述规定均适用。

话虽如此,如果该物业位于远离的地方 
您的住所,并且必须进行大量旅行才能到达该物业(即,涉及出门在外至少一晚的旅行),除了保留正常的书面证据来证明自己的身分外,还需要证明其旅行费用。费用(例如机票和住宿的发票,从加油站购买的燃油收据等)。 

为了完整起见,可抵税的旅行费用不仅限于往返于您的投资物业的旅行。与您向物业经理收取租金并与会计师会面讨论您的税务事务的旅行费用也可以扣除,但前提是您满足上述详细规定。
 
6晚规则

如果旅行要求您连续六天或更长的时间离开家到澳大利亚境内或外的地点,则您需要保留旅行的详细旅行日记以证实旅行目的。为此,如果您出于多种目的进行旅行,例如,您使用旅行的一部分来检查您的投资物业,并且您也有假期,那么您需要在合理的基础上分摊旅行费用,以仅索取一部分与您的投资物业有关的成本。

物业买卖的新预扣税

自2016年7月1日起,新税法适用于该日期或之后签订的任何房地产合同,如果该房地产的市场价值为200万美元或以上。在正常情况下,买卖双方协商购买价格 ’以长度为单位,此价格将作为财产被接受’s market value.

买家如何受到影响?

新规则将要求买方扣留价值不低于200万美元的房地产购买价格的10%,并在和解时将其支付给ATO,除非卖方在和解时或之前向买方提供清算证书。 

清除证书是从ATO获得的,并证明ATO认为卖方是澳大利亚的税务居民。收到清关证书后,买方’扣留义务将被解除。 

没有清关证书,买方’无论卖方是出于税收目的是澳大利亚居民还是非澳大利亚居民,均应遵守法定的预扣义务。这一点很重要,因为许多人认为新规定只针对向在澳大利亚拥有房地产的外国人征收税款。相反,这些规则适用于每个人,无论他们在澳大利亚的税收居留身份如何。

另一方面,如果卖方是非居民,并且出售物业时应缴的税款少于市场价值的10%,则他们可以从ATO获得费率差异并将其提供给买方,然后再进行结算。买方仍然有义务代扣代缴款项,但要扣款的金额将根据ATO在“费率变动”中确定的较低(即小于10%)的代扣税率确定。   

如果买方未能在结算时预扣相关金额并将其支付给ATO,则可能对买方处以未能按预扣金额等于要求预扣的金额的罚款,以及行政罚款和一般利息费用。 
因此,作为财产的购买者,如果您不了解这些规则并且未能在需要的地方代扣代缴税款,则可能会花费您很多钱。

卖家如何受到影响?

卖方出售某物业的价格在200万美元或以上’长度交易可以向ATO申请清算证书或利率变更,应在结算前提供给买方。否则,买方将在结算时从销售收益中预扣税款。 

卖方可以随时申请清关证书,但是该证书仅在12个月内有效,并且在将证书提供给买方时必须仍然有效。 

ATO只会向出于澳大利亚税收目的而居住的卖方签发清关证书。一旦申请清关 
证书已提交,ATO通常需要几天的时间来颁发证书。但是,在不太直接的情况下,证书最长可能需要28天才能签发。复杂的案件可能需要更长的时间。 

如果卖方无权获得清关证书但相信 默认的10%预扣税率不合适,卖方可以向ATO申请“费率变更”。提供 如果在结算前已将差异提供给买方,则买方将被要求以“利率差异”中的较低税率预扣税款。在大多数情况下,将在28天内发布该版本。

如果已从销售所得中预扣了税款,则卖方可在提交澳大利亚纳税申报表时用其对房产出售的澳大利亚应纳税额抵扣预扣税,无论出售是否带来了资本收益或收入在卖方手中。超出卖方的任何超出额’的应纳税额将退还给卖方。 

因此,作为财产的卖方,如果您不了解这些规则,您可能会发现自己在结算时出售的财产没有收到全部收益,这可能会引起其他头痛,这些头痛本可以避免的。 

 

郊区: 新城堡 , 哈里斯公园 , 格雷夫特山 , 巴顿 , 纳拉拉

分享

获得有关您的投资物业的帮助


您需要帮助寻找适合您的投资的贷款吗?

投资房地产时,重要的是要确保您不仅具有最低的可用利率,而且还具有满足您需求的正确贷款功能。

只需在下面填写一些细节,我们'然后安排当地抵押经纪人 与您联系并确定哪种贷款功能或类型适合您的需求。我们'甚至会帮助您完成文书工作。再加上 appointment is free.

 
您要抵押多久?
你的家庭年收入是多少 i $
您目前是否拥有任何投资物业?
你有自己的住所吗?
您目前拥有的所有财产中有多少权益?
名字
你住在哪里?
我们能打给您多少电话?
电子邮件地址
我们重视您的隐私并认真对待所有信息-您可以查看 我们的隐私政策 这里