你是什​​么样的房地产投资者?

通过 | 2013年5月3日
钟

埃迪·钟(Eddie Chung)考察了您进行房地产投资的不同方式,以及税务部门如何处理这些活动

澳大利亚的所得税规则以不同的方式应用于不同类别的财产所有人。通常,如果您购买物业,那么购买和随后使用该物业的意图将决定您在税收方面的待遇。财产所有权大致可分为以下五类:

  1. 物业投资
  2. 物业租赁业务
  3. 物业交易业务 
  4. 一次性营利事业
  5. 房地产开发业务
当涉及到纳税时间时,您将需要根据以下类别之一来描述财产所有权。不正确的表征可能会导致错误的税收待遇,进而可能引起税务部门的忧虑。 
 
税务局如何对待这些活动
 
以下总结了这些活动与一般所得税处理之间的区别点:
 
1.物业投资
这也许是最‘vanilla’财产所有权的情况。业主购买房地产的目的是为了中长期持有该物业,以换取租金收入。通常,物业会产生负面影响,因为物业的任何净租金收入(即租金总额减去支出)都应作为所有者的普通收入征税’的手。通过对资产进行负面调整,可以使年度净租金收入以及因此产生的应纳税额最小化,并且除非出售该物业,否则无需支付任何资本利得税(CGT)。
 
如果出售了该物业,并且该物业是由个人,信托或符合规定的退休金(不以养老金模式)拥有的,并且该物业在出售前已持有至少12个月,则将享受CGT折扣。适用于个人或信托的折扣为50%,符合规定的退休金基金的折扣为33.33%。
 
所有者也可能有权要求基本建设费用扣除,这是基于对土地(例如建筑物)进行的任何改良的原始建设支出。
 
2.物业租赁业务
尽管这类似于房地产投资,但所有者购买中长期意图购买每处房地产以换取租金收入,但所有者拥有的财产数量和所有者进行活动的方式可能会有所不同。把它变成生意。
 
要将租赁活动视为一项业务,所有者必须拥有众多财产,并且这些活动应表现出以下一项或多项特征:
  • 它们具有重要的商业目的或特征
  • 他们是出于营利动机而进行的,并且有获利的前景
  • 他们重复和定期
  • 以旨在获利的业务方式对它们进行计划,组织和进行 
  • 他们具有足够的规模,规模和永久性,所有者不仅有从事业务的意图
房地产租赁业务的税收待遇与房地产投资没有太大区别。任何净租金都应作为普通收入征税,CGT将在出售每处物业时适用。
 
显着的所得税差额与企业特别可得的税收减免有关,否则对投资者不可用。例如黑洞 支出条款允许经营企业的实体在五年内提出索赔’具有资本性质且未计入任何资产成本基础的支出。
 
举例来说,如果所有者为购买财产而发生支出,但从未实现收购,则他们无权要求减税,因为支出不是在产生应课税收入的过程中产生的,并且是资本在自然界。相比之下,租赁公司可以根据黑洞支出规定在五年内索取该资本支出,因为由于从未购买过该物业,因此该支出不能计入任何资产的成本基础。 
 
但是,所有者可能有权要求扣除基本工程费用,因为该财产仍被视为基本资产。
 
3.物业交易业务
这涉及业主购买一处(或多处)财产并出售以牟利,这通常称为‘flipping’。在许多方面,这些活动类似于股票交易者的活动,后者定期买卖股票以实现快速获利。 
 
尽管房地产交易的交货时间较长(即合同可能有一个冷静期,通常在合同签订后的某个时间进行结算),但征税原则是相同的–该财产将被视为‘trading stock’所有者的收入和在其收购和随后出售中获得的任何利润将被视为普通收入,而不是资本收益。因此,即使该财产已由合格实体持有至少12个月,其销售收益也不符合CGT折扣的条件。
 
如果所有者拥有在某个收入年末之前尚未出售的财产,则该财产的成本反映在‘closing stock’ figure, will not effectively be tax deductible until the property is sold in a later income year. Interestingly, the 交易股票 rules allow the owner to value the 期末存货 at cost, market value, or replacement value, which means that the owner may choose to crystallise some of the gain or loss on the property if the market has moved and the value of the property no longer approximates its original cost. However, the 期末存货 value adopted must be used as the opening stock value at the start of the following year. 
 
此外,随着所有者开展业务,他们将有权要求非商业财产所有者通常无法获得的与业务相关的特定税收减免。但是,由于该物业将是一项收入资产,而不是一项资本资产,因此所有者将无法主张基本工程扣除额。
 
4.一次性营利事业
一次性的获利保证不是一次连续的活动,而是与业主作为独立交易购买房地产以谋取利润的事情有关。 
 
例如,所有者不是定期买卖房地产,而是一次性购买特定的房地产,目的是在短期内出售以获取利润;或者,所有者可以购买该物业,但在该物业获利出售之前首先通过开发的方式对其进行改善。
 
但是,应该注意的是,如果活动规模,规模和规模相当大,则以开发,细分和出售为目的的一次土地收购可以视为一项业务的开始,而不是孤立的业务。营利事业。因此,有时很难在一次性的营利事业和房地产开发业务之间划清界限。
 
出于所得税目的,一次性营利性承诺将被视为收入交易。同样,这实际上意味着,即使在出售之前该物业已由合格实体持有至少12个月,CGT折扣也不会适用。
 
Unlike the case of a property-trading or property development business, in which the sale price of the property is essentially brought to account as assessable income and the original cost of the property is claimed as a tax deduction in the same financial year under the 交易股票 rules (unless the owner chooses to value 期末存货 other than at cost), it is the ‘net profit’来自一次性的获利承诺,即应课税收入。
 
The 净利 amount is calculated by subtracting the total development costs from the sale proceeds, which generally include all the costs to acquire the property or bring an improvement on the land into existence –例如,开发批准费用,建筑师费用,场地清理费用,建筑费用等。  
 
与房地产交易业务或房地产开发业务的情况不同,在税务业务中,与开发特别相关的间接成本(例如利息,税率,土地税等)可在产生时扣除税款,’该方法似乎要求将所有此类成本都包含在净利润数字中,作为一项一次性营利性企业的应课税收入,即,这些成本仅可在该企业的净利润为确定,即何时出售该物业。 
 
此外,由于一次性的获利承诺不是一项业务,因此所有者将无法主张与业务相关的特定扣除,例如黑洞支出扣除。此外,由于该物业将成为一项收入资产,因此无法要求扣除基本工程费用。
 
5.房地产开发业务
 
A property development business is usually a continuous going concern and carries on its business activities on a regular and repetitive basis. The income tax treatment for a property development business will essentially be the same as for a property-trading business; that is, the proceeds on the sale of a property will be treated as assessable income, while a tax deduction for the original cost of the property will effectively be claimed under the 交易股票 provisions. Again, there is room for the owner to revalue the 期末存货 figure each year, which must be carried forward to become the opening stock value in the following year.
 
在确定出售物业的成本方面,更棘手的问题是将物业细分为许多批次时的分摊。常见的分配方法可以基于成比例的预期销售价格或每批土地的面积。无论如何,考虑到开发的具体情况,采用的方法必须合理。
 
作为一项业务,在开展业务过程中产生的任何间接成本都将在产生时予以抵税,这与一次性盈利性企业的处理方法不同,在这种情况下,此类成本必须包括在净利润数字,构成财产出售后的应税金额。该企业还可能有资格要求获得与商业有关的扣除,而这些收益在一次性的营利性承诺或房地产投资中是无法获得的,但是基本工程的扣除不能申请。
 
最后的话
上面描述了与财产所有权有关的最常见情况,但是现实生活中很少有情况能像样的。例如,财产所有者可能将其主要住所的一部分用于开发项目,这给安排增加了额外的复杂性。如果房地产开发商决定保留一个反向方案,那该怎么办? 他们开发了多少私人资产?所有这些情况都需要进一步分析,以确定特定于给定事实的确切税收后果。
 
 
重要的免责声明:任何人在没有获得合格专业人士的建议之前都不应依靠本文的内容。本文仅供参考,作者和BDO(Qld)Pty Ltd均不通过本文提供专业建议或服务。

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